親子リレーローンの特徴は？不動産購入時に気を付けたいこと

不動産を購入しようとした際に、将来のことを考えて二世帯住宅に悩んだ場合、費用はどうしても高くなってしまいます。
こういった場面に親子リレーローンの話がでるかもしれません。
親子リレーローンは、条件を満たせば親と子どもの2世帯に渡り、ローンの返済が可能だからです。
親子リレーローンの特徴、メリットとデメリットをご紹介します。

親子リレーローンの条件

特徴は不動産を購入し、親と子どもと2世帯で1つの住宅ローンの返済をするローンです。
一般的に親子リレーローンの名称ですが、金融機関によっては名称が異なる場合があります。
リレーという名前がつくとおり、先に親が払い、次は子どもが支払うバトンタッチがおこなわれます。
金融機関によっては前提条件を満たせば、親子の縛りはなく親族でも組むことができます。
親子リレーローンは、下記を満たす必要があります。

親子リレーローンを契約するための原則

●現時点で親と子どもが同居中または、今後同居を予定している親と子どもであること
●契約時、親の年齢が満70歳未満であり、子どもは満20歳以上であること
●満80歳以下で最終返済できること
●返済を親から子へ変わるとき、対象となる子が一人であること
●親と子どもの二人それぞれにきちんと安定した収入があること
●団体信用生命保険に申込が可能であること

前年度の年収（税込み）と、会社員の場合は勤続年数が前提条件に入ることもあります。

親子リレーローンの契約金額と返済の持ち分比率

返済する持ち分の比率は自由に決めることが可能です。
借入金を半分ずつにして返済、親6割子ども4割などできるので、家族で相談して比率を決めましょう。
ただし極端に親9割子ども1割とすると、子どもへの贈与になり贈与税が発生します。
持ち分の比率とローンの借入金額の比率を同一にすることで、贈与ではなくなりますが、親が亡くなると相続税の対象になるため注意が必要です。

親子リレーローンとペアローンの違いについて

親子リレーローンと似ているペアローンがあります。
親子リレーローンは1つの不動産購入時の住宅ローンを、親と子どもと二人それぞれ契約が必要です。
返済していく方法はリレー式になり、親が先に決められた期間返済をおこない、次に子どもが返済していきます。
団体信用生命保険に申込できるのは、親か子どもどちらか一人になります。
住宅ローン控除は持ち分に適切な、親と子どもそれぞれ適用可能です。
ペアローンは1つの不動産購入に対して、2つの住宅ローンを組む方法です。
住宅ローンを二人それぞれ契約が必要、そして二人ともそれぞれ団体信用生命保険に申込ができます。
住宅ローン控除も二人それぞれ適用可能です。
親子リレーローンは親と子どもでは単独でローンが組めない、特に年収や年齢が理由で審査に通らなかった方に、向いています。
ペアローンは二人それぞれ住宅ローンの審査があり、前提条件を満たし、二世帯住宅や高額なマイホームを購入したいと検討中の方に向いています。

親子リレーローンはどのようなメリットか

住宅ローンの完済時の年齢は75～80歳と決まっています。
親が単独で住宅ローンを組む場合だと、完済時の年齢が80歳未満の制限があるため、65歳であれば15年間で住宅ローンを完済することになります。
一方親子リレーローンは、親と子どもの年齢で審査がおこなわれるほか、70歳未満で契約が可能なため、親の年齢が高くても契約できるのはメリットです。
そのため、単独でローンを組むよりも、長い期間で借入が可能で、最長35年ローンを組むことができます。
また単独で住宅ローンを契約するよりも借入額が増えるメリットもあります。
親と子どもの収入を合わせた収入額で借入額を判断するためです。
借入額が増えると、物件に対しての選択肢が増えるでしょう。
住宅ローンの残高の負担割合に対して、親と子どもそれぞれ住宅ローンの控除が可能です。
年末のローン残高が基準のため、子どもの支払い前でも住宅ローンの控除申請ができます。

住宅ローンの審査が通るために事前に確認すること

以下の確認事項を事前にチェックしておきましょう。

●年収に対しての返済額の確認
●自己資金がない場合は住宅ローンの金額に諸費用もいれるのか
●親と子のそれぞれに信用問題がないか
●将来までの収入は安定しているか
●物件に価値があるか
●登記の確認
●土地であれば道路との接道条件をみたしているか

金融機関によって返済負担率は異なりますが、年収に対して返済額が何割になるか計算しておきましょう。
自己資金がない場合は、諸費用などの金額も住宅ローンの金額に入れるかどうかご検討する方も多いと思いますが、諸費用も含めると審査はより厳しくなる傾向があるため、慎重な計画が必要です。
また、親と子どもそれぞれに対して信用問題がないか確認する必要があります。
クレジットカードの遅延、クレジットカードのローン限度額まで利用中の場合も審査が厳しくなります。
金銭面に関しては、将来までしっかりと収入があることが必要です。
転職したばかりや契約社員、アルバイトの場合は、安定した収入と認められないことがあります。
予定している物件が古い住宅のリフォームの場合、不動産としての価値がゼロになっている可能性があるため、注意が必要です。
登記の確認では、現状の登記と異なっていると、後々のトラブルの原因になりかねませんので、しっかりと確認をしておきましょう。
さらに土地の場合、道路との接道条件を満たしているか重要になってきます。

親子リレーローンはどのようなデメリットがあるのか

団体信用生命保険は一人の登録になります。
万が一返済期間中に親が亡くなったり、高度な障害を負ってしまい、返済することが不可能な状態になった場合、団体信用生命保険に登録していれば、保険金で住宅ローンが完済できます。
子どもが登録して、親の返済期間中に親が亡くなるとローンの返済は子どもが引き継ぐことになります。
親が生命保険に入るなど対策をおこなうか、親を団体信用生命保険に登録し80歳になって保証期間終了後に、子どもが団体信用生命保険へ登録することも可能です。
また親と子どものローン比率にあわせて、不動産の持ち分を登記しなければいけません。
親子リレーローンでは、一般的に不動産は親と子どもの共同保有です。
不動産を子どもの名義にすると、親の返済中は親から子どもへの贈与となり、贈与税の対象になります。
共同保有にすることで贈与税の対象はなくなります。
親子リレーローンは、親と子ども二人それぞれ債務者になるため、新規ローンの契約が難しくなります。
子どもの独立や、転勤などで同居ができなくなる可能性もあります。
転勤になった場合に、転勤先で家を購入しようとしても、住宅ローンの契約は難しいでしょう。
また場合によっては子どものための教育ローンや自家用車を購入する際など、審査に通りづらい可能性もありますので、その場合は金融機関に相談してみると良いでしょう。
親子リレーローンをご検討する際には、上記のようなメリットや注意点を理解したうえで慎重に考え、ご検討しましょう。

まとめ

不動産を二世帯住宅にしたい場合、親子リレーローンを利用することで、借入金額が増えるほか、返済期間が最長35年と長くなります。
しかし、団体信用生命保険に加入していない場合だと、万が一の時にどちらか一方が全額負担することになりかねます。
また、教育ローンなどの契約が難しくなるといった注意点もあるため、メリットやデメリットも理解したうえで、ご検討をしてみると良いでしょう。