不動産売却で必要となる不動産査定書とは？見方や見る際のポイントもご紹介｜新大阪のマンション売却・購入

▼ 不動産売却で必要な「不動産査定書」とは？
▼ 不動産売却で必要となる不動産査定書の見方とは？
▼ 不動産売却で必要な不動産査定書を見る際のポイントとは？
▼ まとめ

不動産売却で必要となる不動産査定書とは？見方や見る際のポイントもご紹介

不動産売却するうえで、一番はじめにおこなうのが不動産の査定依頼です。
この査定結果が記されている査定書の内容や見方などを、事前に知っておくことでスムーズに不動産売却をおこなうことができます。
そこで、不動産売却をご検討中の方に、不動産査定書とは何か、また見方や見るべきポイントについてご紹介していきます。

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不動産売却で必要な「不動産査定書」とは？

不動産売却をおこなう際に必要となってくるのが「不動産査定書」です。
不動産査定書とは、不動産の査定結果が記された書類で、売却価格の金額を決める際の資料です。
この不動産査定書が、売却の際は重要になります。
これから2種類の不動産査定書について、それぞれの特徴や違いを解説していきます。

仲介する不動産会社が作成する不動産査定書とは

売主が仲介での売却で不動産会社に対して査定を依頼した際に作成されるのが不動産査定書です。
不動産会社が作成している不動産査定書は無料で、不動産評価額は主に取引事例比例法により算出されます。
また、法的な制限や決まりはないため、書類の形式や記載されている内容は不動産会社によって異なります。
不動産の査定後、不動産査定書の作成にかかる期間は、およそ1週間程度です。
不動産会社による査定は、不動産売却する際に不動産の市場価格を把握するために用いられることが多いです。
つまり、不動産の売り出す価格などを決めるために利用します。
あくまでも、利用目的は不動産売却に限られているため、売主以外の方が利用することはできません。
また、財産分与や遺産分割時などの公的な場面では利用できないため、注意が必要です。

不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書とは

一方で、不動産査定書には、不動産鑑定事務所が作成している不動産査定書もあります。
これは「不動産鑑定書」とも言い、公的な場面でも効力を持つのが特徴です。
専門の資格をもった鑑定士が、鑑定評価基準をもとに不動産を評価します。
査定依頼から不動産査定書の作成には、およそ20～30万円の手数料がかかります。
このように、不動産会社が作成している不動産査定書と異なり費用が高額です。
そのため、不動産鑑定書の簡易版として、不動産査定書も作成するサービスもおこなっています。
あくまでも簡易版のため、不動産鑑定書よりも割安の価格で作成することが可能です。
しかし、簡易版の場合は、公的場面で使用する資料としては不十分であるため、注意が必要です。
公的な場面で証拠資料として利用する場合は、不動産鑑定書を用意する必要があります。
ただし、不動産売却が目的の場合は、仲介している不動産会社による不動産査定書で十分でしょう。

仲介する不動産会社がおこなう査定方法

不動産会社がおこなう査定方法には、簡易査定と訪問査定があります。
おおまかな査定額を知りたい場合は「簡易査定」を、不動産売却を進めるのであれば「訪問査定」をおすすめします。

不動産売却で必要となる不動産査定書の見方とは？

不動産売却で必要になる不動産査定書には、実際にどのようなことが書かれているのか、見方とともに解説していきます。
書かれている項目は下記のような内容です。

査定物件の情報

不動産査定書の冒頭部分には、査定対象である不動産の基本情報が記載されています。
所在地や交通・アクセス、建築年数、建物の面積や構造、土地の面積や方位、接道の長さ、地目、加えてマンションの場合は、間取り総戸数、所在階、管理費などが明記されています。

査定価格

不動産査定書でもっとも重要となる査定価格の項目です。
不動産の状態や、過去の成約事例などをもとに土地・建物の査定価格が明記されています。
査定価格はその不動産が売れやすいか売れにくいか、という流通性の度合を示す流通性比率から算出しています。
このように、あくまでも簡易的な予測にすぎないため、上限価格・標準価格・下限価格の3つの査定額が記載されていることもあります。

査定価格の根拠

査定価格を確認したら、次の見方としては査定額がなぜこの金額になったのか、根拠を確認しておくことが大切です。
ここには、査定価格の根拠となった条件が記載されています。
根拠となる条件は、査定地の周辺環境や交通の利便性、また築年数や経過年数、新耐震基準、建物の設備などの情報をもとにしています。
また、加算や減点となる要素がある場合は、どの点が加算・減点になったのか査定価格を算出するための計算式が書かれていることもあります。
不動産査定書の見方としては、この査定価格とその根拠がしっかり記載されているか確認することがポイントです。
明確に記載されていない場合は、作成者に質問するなどして不明点などを解消しておくことが大切です。

事例地情報

不動産売却する周辺のエリアや類似物件では、どのような売却事例があるか記載されているケースもあります。
不動産会社は過去の事例をもとに査定価格を算出しているケースもあるため、査定書の見方としては、ここもチェックしておきましょう。

不動産売却で必要な不動産査定書を見る際のポイントとは？

最後に、不動産査定書で重点的に見るポイントをご紹介していきます。

査定価格の根拠がしっかりと明記されているか

上記でも少し触れましたが、不動産査定書でもっとも重要な箇所は、査定価格の根拠が明記されている箇所です。
その中でもし疑問に思うことがあれば、査定書を作成してもらった不動産会社に疑問点を質問することをおすすめします。
質問することで、査定価格の根拠の妥当性を確認しておきましょう。
もし、査定価格の根拠に納得いかなければ、いくら高額査定の結果であっても意味がありません。
そのため、必ず納得してから不動産売却を進めるようにしましょう。

査定書が見やすくわかりやすく明記されているか

査定書がわかりやすく明記されていることも重要なポイントになります。
査定書がわかりやすいということは、これから売却活動で必要なチラシや物件情報のサイトなども見やすいことが期待できます。
色使いや書体なども含めて、確認しておくと良いでしょう。

成約時期が記載されているか

不動産査定書に記載されている査定価格で売り出した場合に、成約までにかかる期間または成約時期の目安が明記されているかどうかも確認するべきポイントです。
通常は、成約時期は3か月程度が目安ですが、1年以内での成約となっていた場合は売却活動の期間が長すぎるため、適正な成約時期とはなりません。
もし成約時期について明確に記載されていない場合は、どのくらいの期間で成約できるのかを確認しておくことをおすすめします。
その際は、期間内に成約できなかった場合は、その後どのような販売戦略を考えているのか、といったところまで確認しておくと良いでしょう。

下限値を確認しておく

不動産査定書には、下限値が記載されているケースもあります。
中古住宅における不動産売却では、購入希望者から値引き交渉をされることがあります。
もし、購入希望者に値引き交渉をされた場合に、下限値を知っておくことで、法外な要求かどうかを判断することもできるでしょう。
そのため、不動産査定書の下限値もしっかりと確認しておくこともポイントです。