不動産投資におけるアパート購入時に気を付けたい私道について解説

不動産投資でアパート購入を検討する際に、私道負担という文言のある場合があります。
私道とはどういうものなのか、公道との違い、私道負担、権利関係、注意点について本記事では解説していきます。
購入後のトラブル回避のためにも理解しておきましょう。

私道と公道の違いとは？私道負担について解説

まずは、公道との違いと私道負担についてご説明していきます。

公道との違い

公道とは、国や地方公共団体が所有する道路です。
対して私道とは、個人や企業などが所有する道路のことを指します。
道路の舗装や埋没管（水道管など）の保守管理などの費用は、道路の所有者が負担します。
従って、公道は国や地方公共団体が道路の修繕等をおこなうのに対し、私道は個人や企業が道路の修繕等をおこなわなければいけません。
道路の所有に関しては、単独の場合と、近隣の利用者と共有名義にしていたり持分を分けて所有していたりする場合があります。

私道負担とは

私道負担とは、敷地の一部を道路として提供していることを指します。
建築基準法では、道路の幅員（道路の幅）4m以上の道路に2m以上接道していなければ建物を建てることができないと定められています。
いわゆる接道義務があります。
接道は公道でも私道でも建築基準法の条件を満たせば問題ありません。
敷地の接道が建築基準法を満たさない場合は、敷地の一部を道路にすることで建築条件を満たす方法もあります。
接道部分の敷地をセットバック（後退）させて建物を建築している場合、敷地の一部は道路になり、この部分には何も設置することができません。
道路には建物はもちろん塀や門などの設置もできません。
くわえて、非常時に救急車両がスムーズに通ることができるように障害物になるような車や物を置くこともできません。
つまり、自身の敷地ではあるものの道路以外の用途で、自由にそのスペースを使用することはできなくなります。
私道負担付きのアパートの場合、負担部分は原則道路以外に利用できない点に注意しましょう。

私道の権利関係

次に権利関係についてご説明していきます。

交通権

個人や企業が所有する道路は、原則所有者の許可がなければ利用ができません。
不特定多数の交通が嫌であれば、利用禁止の看板で制限をかけることも可能です。
私道付きのアパートであれば、アパートが所有する道路になるためこういった交通制限は回避できることになります。
反対に所有者が別にいる場合は、所有者との関係が悪化すると利用制限をかけられたり、交通料を請求されたりする可能性もあります。

囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）

道路に接していない袋地の場合、公道に至るまでその敷地を囲んでいるほかの敷地を通る権利があります。
これを囲繞地通行権といいます。（民法210条）
はじめから公道に接していない袋地を取り囲んでいる敷地の所有者は、袋地からの通行を拒否することができません。
通行には道路の所有者の許可が原則必要になりますが、袋地の場合は最低限の通行が民法で認められています。
ただし、囲繞地の中で通行による支障がもっとも少ない位置で最小限の通行に限られます。
また、通行料の義務は免除されませんので通行に利用する敷地の所有者と通行料についての契約が必要になることもあります。

共有している場合

単独ではなく道路を共有している場合の権利関係はどうなるのでしょうか。
たとえば、共用の道路を挟んで敷地内にいくつかアパートを建てているパターンでは私道を共用利用することになります。
その場合、それぞれのアパート購入者で共用道路については共有名義にしているか、購入者で持分を分けているかを確認することが必要です。
共有名義であればそれぞれの持分割合に応じて利用することになります。
持分をそれぞれ分けて所有している場合は、持分部分について所有権があります。
道路の整備や舗装修理をおこなう場合は道路の共有者全員の合意が必要になります。
費用負担はそれぞれの持分に応じて発生することが多いです。

利用状況を確認する

アパート購入を検討している場合は、現在交通料などの利用契約が存在するのか、反対に暗黙の了解で特段の取り決めなく利用してきているのかなど、購入前に確認することが必要です。
現状の利用状況は原則買主も承継することになります。

気を付けるべき注意点

水道管や道路整備などの負担が必要

路面が荒れてきたり舗装が損傷したりした場合は所有者が維持管理をおこなう必要があります。
同様に道路の下の水道管が劣化したら修繕が必要になります。
公道にセットバックをして敷地の一部を道路として所有している場合は、所有部分に関して費用負担が発生することになります。
公道の道路整備は自治体などがおこなうため、セットバックした部分は所有者の許可を得ておこなわれます。
先ほども触れましたが、道路が共有名義であったり持分を分けていたりする場合は実際に補修をおこなうかどうか、費用負担はどうするかなど共有者で合意が必要になります。

所有にかかる税金

私道は他の土地と同じように、取得時には不動産取得税がかかります。
また、毎年、固定資産税が、都市計画法の市街化区域内であれば都市計画税もかかります。
ただし、自治体に申請をして公衆用道路と認められると上記の不動産取得税、固定資産税、都市計画税は非課税になります。
公衆用道路とは不特定多数の方が交通の為に利用している道路のことを指します。
セットバックしてつくられた道路部分については、公道とともに多くの方が利用すると思われますので公衆用道路と認められる可能性が高いでしょう。
ただし、自治体へ申請をして認可されなければ非課税になりませんので注意が必要です。
アパート購入時には、現在の納税通知書で課税状況を確認することもできます。
アパート購入前に売主の納税通知書をみせてもらうことができれば、道路部分が現在課税対象かどうか確認することができます。
税金の有無は利回りに関係してくると思いますので、課税対象かどうか確認しましょう。

建築基準法を満たしているか

購入しようとしているアパートに私道が付随している場合、建築基準法の条件（幅員4m以上の道路に2m以上接道）を満たしているかどうか確認しましょう。
条件を満たしていなければ、そのままの状態では再建築不可になります。
新しく建て直す場合にはセットバックで接道義務をクリアする必要が生じます。
接道について、建築基準法を満たしているかチェックしましょう。

現地や周辺とのトラブルがないか確認する

購入を検討する際には現地をしっかりと確認することも重要です。
路面や舗装は荒れていないか、近隣住民が車や植木鉢などの私物を恒常的に道路に置いていないかなど現地確認をしましょう。
路面状態が悪ければ購入後修繕が必要になるかもしれません。
また、私物が放置されているような状態であれば、アパート購入後に後々トラブルが発生する可能性もあります。
現状を確認することと併せて、過去にトラブルがなかったかどうかの確認も重要です。
使用状況や通行に関して過去にトラブルがないか、ある場合はどういったトラブルか、現在はどうかなどについて購入前に確認しましょう。

まとめ

公道は国や地方公共団体が所有するのに対し、私道は個人や企業が所有する道路になります。
接道義務を果たすために敷地をセットバック（後退）させ、敷地の一部を道路として提供することを私道負担といいます。
道路部分は道路以外の用途に利用できないことや維持管理費などが発生するなどの注意点があるので購入前に確認しておきましょう。