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不動産の売却における契約不適合責任とは?詳細をご紹介

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不動産の売却における契約不適合責任とは?詳細をご紹介

不動産の売却における契約不適合責任とは?詳細をご紹介

不動産の売却が成立した後、買主側が契約内容や条件と異なる点を見つけたとき、売主に契約不適合責任を問うことが可能です。
できるだけ契約後のトラブルを避けるためにも、不動産の売却を進める際には十分に注意が必要な点と言えます。
今回は、契約不適合責任についての解説から、民法改正でどのように変更されたのか、また売却の際に責任を問われないための注意点についてご紹介していきます。

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契約不適合責任とは

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、不動産など契約の対象となる物が、のちに契約時に保証した品質を保てなかった場合や契約内容と異なる出来事が起こった際、つまり債務不履行が発覚した際に売主側が問われる責任のことを指します。
具体的には、契約した物の種類、品質、数量の違いから責任を問われることが多いですが、不動産で債務不履行になるほとんどのケースは、物件の状態などの品質を問われることになります。
2020年の4月に民法改正がおこなわれたことで、これまで瑕疵担保責任と呼ばれていたこの条文が、内容と名称を刷新して契約不適合責任となりました。
不動産において、この債務不履行の責任が問われる可能性のある具体的な例を挙げると、物件の周辺の治安が悪かったり、工場地帯の近くで騒音が気になるといった事項を契約時に十分に説明しなかった場合などがあります。
また、雨漏りやシロアリなど、物理的な欠陥の記録を買主に共有せずに契約をして、その後に発覚した場合などにも利用することが可能です。
不動産の売買をおこなう場合、必ず買主側に物件の情報をすべて共有するために重要事項説明の場が設けられますが、品質などについても基本的にはここで説明されることになります。
この責任は契約書に書かれていないことについて問われることになりますので、どのような内容でも必ず事前に説明をおこなうことが何よりも大切であると言えます。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

2020年の民法改正前には瑕疵担保責任と呼ばれていた契約不適合責任ですが、瑕疵担保責任と契約不適合責任には、具体的にどのような違いがあるのでしょうか。
この2つを比較すると、まず瑕疵担保責任では、契約内容に対する欠陥のことを瑕疵という言葉を用いて表現しています。
改正前に瑕疵という言葉を用いて表現された条文では、基本的には売主によって隠された瑕疵、つまり契約時に買主側が気がつくことができなかった点についての責任請求を問う権利でした。
しかし、そもそも瑕疵という単語自体が不動産の専門用語として使われるもので、一般的に広く浸透していないため、条文の内容を一目でわかりやすくする目的で改正されたのです。
新しい民法ではこの言葉を使わない代わりに、売主は隠された瑕疵に限らず、契約書に書かれていない内容、つまり契約内容に反したものすべてに対する責任を問われることになるという内容に変わりました。
また、ここで問われる責任の内容が変わったことで、買主が売主に請求できる内容もより幅広くなりました。
以前の条文では、買主が請求できるのは契約の解除をするか損害賠償責任を問うといった2択でしたが、現在は対象物の補修などの追完請求、また支払った代金の減額請求が有効になりました。
また旧民法では、買主側が損害賠償請求を受けられる権利は、買主がその事実を知ってから1年以内と期間が設けられていましたが、改正民法では1年以内という期間は変わらないものの、権利を行使するための期間ではなく債務不履行の通知をするまでの期限として設けられています。
つまり、通知までの期間は1年以内とされていますが、通知した後に権利を行使するまでの期間はさらに長く設定されています。
基本的には通知後に権利が失効するまで10年間の猶予が設けられていますので、買主のタイミングで売主に責任を請求することが可能です。
名称や請求できる内容だけではなく、期間の改正もおこなわれたことで、より買主にとって分かりやすく利用しやすい権利になったと言えるでしょう。

不動産売却の際に契約不適合責任にならないための注意点

不動産売却の際に契約不適合責任にならないための注意点

売主が問われることになる責任について、改正前の民法とあわせてご紹介してきましたが、ここからは売主が責任を問われないための注意点についてご紹介していきます。
基本的に不動産の取引は、契約前にしっかりと説明をおこないお互いの合意のうえで進められますので、買主がこの責任を行使すること自体、まれであることが理想です。
大きな金額が動くだけでなく、買主と売主の双方が長く付き合っていく契約になりますので、できる限りその後のトラブルを招かないためにも、十分に注意が必要です。
まず大前提として、契約書を改めて見直すことが必要と言えます。
必ずしも修正が必要というわけではありませんが、自分の提示する契約内容に不備がないかどうか、説明内容に抜けている点はないかを確認しておくことが大切です。
過去に雨漏りやシロアリといった、一般的に物理的瑕疵とされる経験をしている場合には、たとえ修理を完了していて契約時にはその欠陥がない場合でも、必ず買主に告知をする必要があります。
ここで注意が必要なのは、売主が瑕疵をすべて把握しているかどうかわからないという点です。
売主が住んでいたときには気が付かなかった瑕疵を買主が住み始めてから気がついた、といった事態も起こりかねないので、売主は物件を売りに出す前に、隅々まで調査をするために専門家によるインスペクションをおこなうこともおすすめです。
もちろん、インスペクションは専門家に依頼するものなので然るべき代金を支払う必要がありますが、その後トラブルが起きてしまうリスクとそのトラブルによって支払う金額を考えた場合、ここで費用をかけておいたほうが結果的に有効と言えます。
物件のことをしっかり知るという意味でも、インスペクションは1つの手段として考えておくと良いでしょう。
また中古住宅などの場合は、契約後に考えられる設備面のリスクをしっかりと加味したうえで金額設定をしたり、場合によっては契約不適合責任の免責をする特約を設けて契約書に記載することができますので、自分が売りに出す物件のもつ性質をすべて理解したうえで売買を進めていく必要があります。
以上は基本的な事項として売主がやっておくべきことですが、もう1点注意が必要なポイントが、契約不適合責任の通知期間を設けることです。
先ほどもご紹介したように、改正後の民法では、買主は契約不履行が発覚した後1年以内に通知をすれば、その後時効として権利が消滅するまでの間その権利を有効に行使することができます。
しかし、契約不適合責任とは契約時に任意で取り決めるものなので、売主側が通知期間を提示してその期間に買主が同意の上契約を結ぶことで、所定の期間を変更することができます。
一般的には3か月ほどが目安と言われていますが、売主と買主がお互いに同意できる、また無理のない期間で設定することが重要であり、契約時に話し合うことが大切と言えるでしょう。
不適合責任についての記載は、通常の売買契約書で交わされることになります。

まとめ

不動産の売却をして契約を結んだ後に問われる可能性のある責任についてご紹介してきましたが、基本的には売主が十分に注意したうえで契約を進めればあまり問題はないと言えます。
契約締結後もトラブルなくお互いが気持ちよく過ごすためにも、売主の工夫と十分な準備が大切です。

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