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気付かれずに不動産売却をおこなう方法と媒介契約などの手順について

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気付かれずに不動産売却をおこなう方法と媒介契約などの手順について

気付かれずに不動産売却をおこなう方法と媒介契約などの手順について

空き家など、使用していない不動産を所持していて、売りに出したいと思ったとき、近所の方など周りの人々に知られることなく売買の取引を完了させたいという事情のある方はたくさんいます。
しかし、不動産売却には宣伝をすることが必要で、実際に気付かれずに済ませることは難しいと思ってしまう方も多いはずです。
今回は、周りに気付かれずに不動産売却をおこなう方法について、基本的な流れから、期間や媒介契約について触れながらご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

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気づかれずに不動産売却をおこなうための媒介契約

気づかれずに不動産売却をおこなうための媒介契約

まず、空き家など自分が所持している不動産を売りに出したいと思ったら、その物件を不動産を探している方に見てもらえるように、市場に出して宣伝する必要があります。
それらの宣伝行為は基本的に個人でやるというよりは、不動産仲介会社に依頼をして進めることが基本となります。
業者に依頼をすることで、売主は必然的にその担当業者に仲介手数料を支払うことになりますが、それによって売却に必要なさまざまな雑務や必要事項を代わりに請け負ってもらうことができます。
ここで仲介会社に依頼して売買活動をおこなうことを媒介契約といい、この契約を結ぶことでその物件を市場に出すことができます。
媒介契約には大まかに分けて専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つの種類がありますので、ここからはそれぞれの特徴やメリットなどについてご紹介していきます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、その名前のとおり、売主がこの契約を結んだら、その後他の業者に同じ物件の仲介依頼をすることはできません。
また、契約を結んだ仲介業者が買主を見つけた場合、その買主以外と物件の売買契約を結ぶことはできないとされていますので、売主が自分で見つけた買主がいる場合でも、業者によって決められた相手としか契約を進めることができないという点を覚えておきましょう。
そのほかにも、契約を結んで依頼を受けた仲介業者は、依頼後5営業日以内にその物件をレインズと呼ばれる不動産の指定流通機構に登録することが義務付けられていて、その後も少なくとも1週間に1回以上は売主に販売状況を報告する必要があります。

専任媒介契約

次に、専任媒介契約です。
この契約方法も、先ほどご紹介した専属専任の契約と似ていて、依頼者側である売主は単独の業者以外と重複して契約をおこなうことはできませんが、1点異なる部分として、契約する買主は、業者が探した相手ではなく売主が自分で見つけた相手でも取引をおこなうことができるという点があります。
仲介を担当する業者は、レインズへの登録は7営業日以内にするよう義務付けられていて、依頼者への販売状況の報告は最低でも2週間に1回はおこなうことになっています。

一般媒介契約

最後に、一般媒介契約というものがありますが、これは名前からもなんとなくわかる人もいるかもしれませんが、これまでにご紹介した2種類の方法とは異なり、売主はさまざまな業者と重複して契約を結ぶことができます。
今契約方法には、明示型と非明示型の2種類があり、明示型とは、依頼している仲介業者に別に依頼している仲介業者の名称や住所を共有するもので、非明示型は、他の業者の詳細を伝えなくてよいものを指します。
この方法では、他の2つと異なり、依頼を受けた業者にレインズの登録や販売状況の報告をする義務はありませんので、売主にとっても業者側にとっても比較的柔軟で自由に進めることができると言えるでしょう。
これらの契約方法はそれぞれ物件によってメリットとなる点やデメリットとなる点があり、たとえば中古の一戸建てなどの物件の場合には、売りに出してから買い手を見つけるまでには労力がかかり、しっかりと計画をしたうえで慎重に活動を進めていく必要がありますので、専属契約の方が向いていると言えるでしょう。
それと引き換えに、一般契約の場合には、どれだけ多くの仲介業者を使用してもよく、また販売状況の報告もない分比較的売れやすい集合住宅の物件や、築年数が浅い物件により適していると言えます。
また、レインズに登録することでより人の目には止まりやすくなりますので、気付かれずに売却活動を進めていきたいと考えている場合には、一般を利用した方がじっくりと本当にその物件を求めている買い手を見つけることができるため、周囲の方に気づかれるリスクは少ないことが考えられます。

売却活動でおこなうこと

売却活動でおこなうこと

媒介契約を結び、仲介で物件を市場に出したら、売主や担当業者はさまざまな方法で買主を探すことになりますが、それでは具体的にどのような活動をおこなうのでしょうか?
まず、先ほど媒介契約の際にもご紹介しましたが、不動産を売りに出す際の大きな鍵となるのがレインズです。
レインズとは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことで、ここに物件情報を登録することで、契約している不動産会社以外の会社にも情報が共有されることになります。
そのほか、主な売却行動として考えられるのは、物件の売却情報を記載したチラシを周辺の住宅のポストに配付するポスティングという行為です。
折込チラシが直接その周辺に住んでいる方の目に触れることで、物件探しを行なっているという方にも気づいてもらえるきっかけになりますが、反対にもしその周辺の方に気づかれたくないという場合には、地域を選んでポスティングをおこなうとより効率的に進めることができるでしょう。
以上のような広告宣伝活動などをおこない、実際に物件の中を購入希望者やその物件を気になっている人に見てもらえる機会として内覧を実施します。
内覧をおこなうことで、文章として記載しているだけの物件情報を実際に目で見て確認することができますので、売却をする場合には必ずおこなうと言っても良い重要なプロセスであると言えるでしょう。

不動産売却にかかる期間

不動産売却にかかる期間

ここまでは、主に仲介を利用して不動産を売りに出す際の方法についてご紹介してきましたが、実際に売却をするにあたって一番重要とも言えるのが契約成立までにかかる期間です。
ここからは、売却までにかかる期間の目安についてご紹介していきます。
まず、売却に関する行動を開始してから、実際に売却が成立し、買主に物件を引き渡すまでには一般的に3か月から6か月ほど平均でかかると言われています。
期間は物件によって異なりますが、まず不動産売却において一番最初にしなければならないのは、売りたい不動産の売却額を定めるにあたって周辺の類似物件の相場について調べたり、価値を調べるための査定です。
査定から媒介契約を結ぶ会社を決めるまでにだいたい2週間から1か月ほどかかります。
その後、実際に物件を市場に出してから買い手が見つかるまでには、早くて1、2か月から6か月ほど見ておくと良いでしょう。
売りに出してから買主がすぐに見つかるかどうかは、その物件の条件に対する売却額など、どれだけ条件が良いのかによっても変わってきますので、すぐに売りたいという場合にはそういった点もしっかりと考えておく必要があると言えます。
買い手が見つかった後、契約を開始してから重要事項説明などを経て、引き渡しに至るまではだいたい1、2週間となり、それらすべてが完了すれば、売却活動は終了となります。

まとめ

不動産売却において、周囲に気付かれずにおこなう方法についてご紹介してきました。
実際に市場に出して広告などを出す場合には、どうしても近所の方に知られてしまうこともあるかもしれませんが、信頼できる業者に相談の上進めていくことでより希望する方法に適した進め方を見つけることができますので、仲介を利用する場合には慎重に、まずは信頼できる業者を見つけることから始めましょう。

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