不動産購入時の年収は？必要な予算や計算方法・返済比率について解説

不動産を購入する際に、住宅ローンを利用するという方も多いでしょう。
住宅ローンを利用するにあたって、自分が借りられる金額や、無理なく返済できる金額を把握しておくことが重要です。
これらを把握しておくことで、年収に見合った無理のない返済計画を立てることができるでしょう。
そこで今回は、不動産購入における年収別の必要な予算や計算方法、返済比率について解説します。

不動産購入の年収における必要な予算

自分の年収を基準に、購入できる不動産の価格を参考にしてみましょう。

年収倍率

その方法のひとつとして「年収倍率」を計算することで求めることができます。
年収倍率とは、「不動産の購入価格が購入者の年収の何倍か」を表す数値であり、「不動産購入価格÷世帯年収」で導くことができます。
以前の一般的な倍率の指標は、5倍以内が目安とされていましたが、これは住宅ローンの金利が3％前後のバブル崩壊直後に広まった数値です。
しかし、最近は超低金利であるため、この数値は現代に合わなくなりました。
そのため、現代の倍率の指標は5〜7倍が目安とされています。
たとえば、年間収入が300万円の場合の購入価格は1,500万〜2,100万円が目安になります。
500万円の場合は2,500万〜3,500万円で、1,000万円だと5,000万〜7,000万円です。
ただし、収入だけで決まるものではないため、あくまでも参考値として考えましょう。

住宅ローンを組む際の注意点

不動産を購入するにあたって、住宅ローンを組む際の注意点を2つご紹介します。
1つ目は、頭金についてです。
頭金とは、住宅ローンを利用し物件を購入する際に代金の一部を先払いし、ローン総額から差し引くための費用です。
頭金は多いほうが住宅ローンの返済額の負担は少なくなりますが、貯金をすべて頭金にするのは良くありません。
突然の病気やケガなどに必要な「生活予備費」、車の買い替えなどに必要な「将来の貯蓄」を残しておくことが重要です。
そのため、今ある貯蓄から不動産購入時の諸費用と生活予備費、将来の貯蓄を引いた額が頭金に充てることができる金額になります。
2つ目は、借り入れ可能額についてです。
借り入れ可能額とは、金融機関から借り入れることができる金額のことです。
一般的には住宅ローンの年間返済額が、収入の20〜25％以内であれば安心とされています。
たとえば、年間収入が300万円の場合は2,625万円が最大の借り入れ可能額の目安となります。
しかし、同じ収入であってもそれぞれの家庭のライフスタイルや、家族構成などによって返済できる額は異なります。
そこで、自分が返済できる金額を知ったうえで、購入を検討しましょう。

不動産購入の年収における予算の計算方法

上記では、年収倍率をもとに物件購入価格の目安をご紹介しましたが、必ずしも購入できる金額とは限りません。
そこで、基本的な「買える金額」を計算する方法をご紹介します。

買える金額の計算方法

「頭金+借り入れ可能額」という計算式で求めることができます。
用意できる頭金は、それぞれの家庭によって異なるでしょう。
借り入れ可能額は収入の20〜25％であるため、35年ローンを組むことを仮定しシミュレーションしてみましょう。
年間収入が300万円の場合の借り入れ可能額と利息を含めた総返済額は、2,100万〜2,625万円となり、月々の返済額は5万〜6.25万円です。
600万円の場合の総返済額は4,200万〜5,250万円で、月々の返済額は10万〜12.5万円となります。
1,000万円だと総返済額は7,000万〜8,750万円で、月々の返済額は16.6万〜20.8万円となり、収入が多いほど借り入れ可能額も多くなります。

買える金額における注意点

月々にかかるお金は住宅ローンだけでなく、自動車ローンや教育ローンなどの返済額も加算されることも覚えておかなければなりません。
また、一般的な年収倍率や買える金額を求める際の収入金額は「額面収入」であり、手取り収入として考えると負担割合は異なるため、注意が必要です。
さらに、不動産を購入する際にかけられるお金は、それぞれの家庭や条件によっても異なります。
金融機関の審査に通ったからといって安心というわけではありません。
そのため、自分が無理なく返済できる金額を慎重に検討しましょう。

不動産購入の年収に占める返済比率とは

住宅ローンにおける返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合のことを言います。
返済比率は「年間返済額÷年収×100」で求めることができ、一般的には30〜35％が目安と言われています。

返済比率の計算方法

たとえば、年間収入が500万円の場合で返済比率の違いを見てみましょう。
年間返済額が175万円の場合は、175万円÷500万円×10＝35％となります。
このときの月々の返済額は175万円÷12か月＝14.58万円です。
一方、年間返済額が150万円の場合は、150万円÷500万円×100＝30％となり、月々の返済額は150万円÷12か月＝12.5万円となります。
しかし、年間返済額には住宅ローンだけでなく、自動車ローンや教育ローンなどの返済額も含まれています。
そのため、返済比率が高いほど、金融機関のローン審査は厳しくなるでしょう。

年収500万円の返済比率をシミュレーション

「借り入れ期間30年、全期間固定金利1.5％、元利均等返済、ボーナス返済なし」の条件で実際にシミュレーションしてみましょう。
年間収入が500万円で3,000万円を借り入れた際の、条件を考慮した月々の返済額は10.4万円で、返済比率は24.96％となり、目安とする比率を下回っています。
また、借り入れ金額が多くなると返済比率も上昇し、4,500万円になると返済比率は37.44％と目安である35％を超えてしまいます。
こういった場合は、「借り入れ金額を下げる」、「借り入れ期間を延ばす」などの対策をしなくてはなりません。
たとえば、借り入れ金額が4,500万円であっても借り入れ期間を35年に延ばすことにより、月々の返済額は13.8万円、返済比率は33.12％と35％以内に抑えることができるのです。

年収600円の返済比率をシミュレーション

年間収入が600万円で上記の条件を前提にシミュレーションすると、5,000万円借り入れた際でも、月々の返済は17.3万円で返済比率は34.6％と範囲内であることがわかります。
しかし、返済比率の基準を満たしていたとしても、返済計画に無理が生じやすい場合は頭金を多めに準備したり、借り入れ期間を延ばすなどの対応を検討しましょう。

年収700万円の返済比率をシミュレーション

年間収入が700万円で上記の条件を前提にシミュレーションすると、5,000万円を借り入れた場合の返済比率は29.66％と30％を下回ることがわかります。
また、借り入れ期間を35年に延ばした際は、月々の返済額は15.4万円で返済比率は26.4％まで下げられるため、返済金額にゆとりが生まれます。
ただし、あくまでも目安であるため、住宅ローンだけでなく生活費や将来の貯蓄なども考慮したうえで検討するようにしましょう。

まとめ

不動産を購入する際の予算の目安として、年収倍率という計算方法があり、現代では5〜7倍が目安とされています。
また、購入可能額は頭金と借り入れ可能額を合算することで求められ、借り入れ可能額は年収の20〜25％が目安です。
返済比率は30〜35％とされていますが、無理のない返済計画を立てることが重要なポイントです。