マンション売却後の確定申告に必要な流れや利益の計算方法

マンションを売却したら、売却代金として取引による料金が発生することになりますが、その代金は利益として申告する必要があるのでしょうか？
もちろん、売却では必ずしも収入として入ってくる金額が利益となるわけではなく、税金などの費用を差し引いたうえでどれくらいの利益が出たのかを計算して、申告をおこなう必要があります。
今回は、マンションを売りに出して得た収入を確定申告する必要があるのかどうか、またその流れや計算方法についてご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

マンション売却時の利益の有無による確定申告の必要性

マンション売却後の確定申告の必要があるかどうかについて、まず結論から言うと、確定申告をおすすめします。
理由をご説明する前に、まずは確定申告について軽くご紹介しますが、これは今回ご紹介している不動産によるものに限らず、基本的に収入を得た時点で申告をする必要があります。
ここで申告する所得とは、申告期間が2月〜3月なので、その前の年の1年間の所得に対して、フリーランスで仕事をしている方など、税金を支払う必要のある方がおこなうものになります。
その確定申告をおこなわないと、税金の納付漏れによって税務署から脱税の疑いをかけられたり、反対に税金を払いすぎてしまったまま損をしている状態になったりと、トラブルが考えられます。
さまざまなときに申請する必要がありますが、とくにマンションのような不動産の取引の場合には、申告しておくことが無難です。
ただ、ここで気になるのが、売却によって利益ではなく損失が出てしまった場合についてです。
ここで課せられる税金というのは、当然利益のみ、所得として考えられる収入に対してのみ課せられるものになります。
では、もしも売却をおこなったうえで諸費用を引いて利益が残らなかった場合はどうしたら良いのでしょうか？
もし損失のみで利益が一円も残らなかった場合には、必ずしも確定申告をすることは必要ではありませんが、それでも損失がでたという申告だけでもしておくと良いでしょう。
なぜなら、税務署は脱税の疑いがないかどうかさまざまな調査をしていますが、そのなかでもとくに大きな金額が動きやすいとされている不動産売却においては、とくに注意して確認しています。
不動産の取引が成立しているにもかかわらず何の申告もないと、たとえ利益が出ていないという事実があったとしても、審査の対象となってしまうことがありますので、申告をしておいた方が安心であると言えます。
また、その他にも、損失が出た場合には還付金や税額控除といった特例を受けられる対象となる場合もあり、その特例を受けるためにも申告をしておいた方があとで得をすることにつながります。

マンション売却後の確定申告の流れ

それでは、ここからは物件の売却が成立した後の流れとして、どのように確定申告をおこなうのかをご説明していきます。
まず、売却をして利益を得たら、譲渡所得税と呼ばれる税金がどれくらい課せられるのかを計算する必要があります。
この譲渡所得税は、売却代金すべてに課せられるというわけではなく、売却代金からその他の出費としての雑費を差し引いた金額に対して課せられるものになりますので、ここでの計算は非常に重要です。
税額の計算方法については、この後別の項目でご紹介しますので、必ず見落としのないよう進めましょう。
さて、税額がわかったら、次は申告するために必要となる書類を準備します。
税金や所得を申請するための書類というと、なんとなく難しいイメージを思い浮かべるかもしれません。
最近では丁寧な案内がされていることがほとんどですので、税務署の公式ホームページなどですぐに取得することができます。
記述内容に関しても、わかりやすくまとめているサイトなどもありますので、不安な場合には調べてみると良いでしょう。
実際に申告期間に税務署で相談所のような形で案内を提供しているところもありますので、お住まいの地域で実施している場合には、利用することをおすすめします。
書類の準備ができたら、実際に税務署に直接行って、提出することになります。
これまでは、確定申告といえば税務署に直接出向いておこなうことが当たり前でしたが、最近ではマイナンバーカードの普及によってオンライン上で申請を済ませることができる方法も広がっています。
郵送やe-Taxと呼ばれる、実際に税務署に出向く必要のない申請方法もありますので、自分の都合の良い方法を選んでおこなうようにしましょう。
なんとなく難しそうだからと言って後回しにすると、申告の期間が終わってしまったり、不備があった場合にうまく対処できなかったりといったトラブルにもつながりかねません。
不動産の所得は基本的にはそこまで頻繁に得るものではなく、慣れないという方も多いとは思いますが、やってみると意外と簡単にできますのでしっかりと下調べをしたうえで忘れずに進めるようにしましょう。

マンション売却時にかかる譲渡所得税の計算方法

先ほど、マンション売却による利益を計算するうえで非常に重要であるとご説明した譲渡所得税ですが、ここからはその計算方法をご紹介していきます。
マンションを売却して利益が出た場合、必ずこの譲渡所得税が課せられることになりますが、あくまでも利益が出た場合、という点が重要です。
計算方法はさまざまですが、まずは売却によって得た代金がいくらであるのかということを把握する必要があります。
売却代金によって得た収入がわかったら、収入金額から出費として支払った費用を差し引きます。
この差し引く金額の中に含まれるものとして、取得費と呼ばれる費用があります。
この取得費とは、簡単にご説明すると売主がその物件を手に入れる際に支払った金額のことを指しますので、購入した場合にはその購入費用を差し引くことができます。
そのほか、取得した後に所有権を登記した場合にかかった登録免許税や不動産取得税といった税金も取得費に含まれるほか、不動産会社による仲介で購入した場合に支払った仲介手数料も含めることができます。
また、取得費のほかに差し引くことができる費用として、譲渡費用というものがあります。
この譲渡費用とは、売りに出してから売却が成立するまでにかかった費用のことを指し、具体的には仲介手数料や印紙税などといった雑費のことを指します。
そのため、これらの支払った費用は必ず記録しておく必要があり、可能な限り領収書を保管しておくなどといった対策が有効になります。
ここで差し引くことができる金額が大きいほど、節税につなげることができます。
これらの取得費と譲渡費用を踏まえたうえで、譲渡所得税が課せられる所得を算出する計算式は収入金額−取得費−譲渡費用−特別控除額となります。
算出した所得額に所定の税率をかけることで税額の計算ができますが、税率は物件の所有期間が5年未満の短期譲渡所得の場合は30%、5年以上の長期の場合は15%となります。

まとめ

マンションの売却によって出た利益を確定申告する必要があるのかどうか、また流れや計算方法についてご紹介してきました。
マンションに関わらず、どのような取引で収入を得た場合でも所得を申告することは非常に大切なプロセスで、怠ってしまうと後から思わぬトラブルに発展してしまうこともありますので、十分に注意が必要です。
後から脱税をしてしまっていたといった事態にならないよう、しっかりと計算したうえで進めていくようにしましょう。