「マンションを買って自分好みの部屋にしたい！」そんな夢を叶えてくれるのがリノベーションです。
近年増えているリノベーションですが、マンションの場合、さまざまな注意点があります。
本記事では、マンションリノベーションができない事例について情報をまとめてみました。
計画を立てている方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンションのリノベーションは間取り変更できない？

リノベーションとは、元の間取りを大幅に変更するなど大規模な改修のことをいいます。
一戸建てであれば比較的自由にリノベーションできますが、マンションの場合は間取り変更ができないケースがあるため、注意が必要です。
ここでは、リノベーションをする前に知っておきたい点を、事例と併せてご紹介します。

原因は構造にあり？

マンションが一戸建てのようにリノベーションできない場合があるのは、構造や管理規約などが関係しています。
そのため、計画を立てる前に「できない理由」をきちんと理解しておく必要があります。
まず、マンションは「ラーメン構造」または「壁式構造」の工法で造られています。
このうち、リノベーションが難しいのは「壁式構造」になります。
いわゆる壁で建物を支えているため、ほとんどの壁が撤去できないのです。
壁が撤去できないということは、当然間取り変更ができなくなってしまうので、大幅なリフォームが難しくなってしまいます。
また、水回りやパイプスペースの位置もリノベーションが難しいとされています。

よくある失敗事例

先ほども述べましたが、一部のマンションでは間取りの変更は難しいといわれています。
実際、失敗例でも「間取りの変更ができない」と嘆いている方は少なくありません。
その理由は構造上の問題であったり、移動が難しかったり、近隣住民の同意であったりなどが挙げられます。
例えば、柱・梁・壁は構造を支えるため壊せない、またマンション自体の設備配置により水回りの移動が困難といったことです。
他にも、畳をフローリングに変更できない、窓や玄関ドアはリフォームできないなどの失敗例も多いでしょう。
一方で内装の張り替えや水回り設備の電気機器交換などは可能です。
部屋の断熱性を上げるといった改修もできるでしょう。

マンションのリノベーションで交換できないものとは

構造や管理規約などを理解すれば、マンションでもリノベーションは可能です。
そもそもマンションは他にも居住者がいますから、専有部分・共有部分をきちんと把握しておかなければいけません。
ここではリノベーションで交換できないものをご紹介します。
計画を立てている方は、参考にしてみてください。

交換できないもの

物件によって諸条件は変わってきますが、一般的にバルコニー・パイプスペース・玄関ドア・サッシは交換が難しいといわれています。
先ほど「間取りはリフォーム不可」とお伝えしましたが、内装・間取りに関しては可能な部分もあるため絶対に不可というわけではありません。
それぞれ、交換が難しい理由について解説します。

サッシの交換

窓ガラスを複層ガラスにしたり、サッシを二重サッシにしたりなど、窓に関する変更が難しい理由は「共有部分」が関係しています。
共有部分と呼ばれる場所は、居住者が勝手に交換したり新しくすることはできません。
「マンション標準管理規約」についての細則があればなおさら難しいため、きちんと契約書に目を通しておきましょう。
サッシに関しては、内窓の二重サッシであれば取り付けられる場合があります。
一度管理組合に相談してみてください。

玄関ドアの交換

玄関ドアも共有部分に含まれます。
そのため、当然交換は難しいでしょう。
ただし、ドアの内側を塗装したり、シートの張り替えをしたりすることは可能です。
鍵を紛失し交換が必要になった場合は、必ず管理組合に確認してください。
防犯のために増設する場合も同様です。
もちろん、塗装やシートの張り替えも物件によって規約違反のところもあります。
とくに特殊素材は変えられない場合が多いので、勝手に変更せず一度管理組合を通しましょう。

バルコニーの交換

サッシや玄関ドア以外にも、バルコニーも変更が難しいといわれています。
簡単なリフォームであれば可能な場合もありますが、先ほども述べたように共有部分になるため基本的にリノベーションはできないと考えておいてください。
また簡易的なものでも、避難経路の妨げになるようなものはできません。
床は管理規約によって変わってきます。
そのため、変えられる物件もあれば変えられない物件もあります。
とくにフローリングにする場合は材料や施工方法に気を付けましょう。
変更可能な部分でも、使用細則がある物件もありますので、十分確認したうえでリノベーションの計画を立ててください。

マンションの管理規約によってリノベーションできない場合

物件Aではリノベーションできないけれど、物件Bではリノベーションできる場合があります。
そのため、実際に変更できるかどうかは管理組合の「管理規約」を確認しておきましょう。
とくに共有部分を変えたい場合は、勝手に変更すると契約違反になるので要注意です。
ここでは、管理規約によってリノベーションが難しい場合の事例をご紹介します。

フローリングに変更したい

基本的にはリノベーション可能でしょう。
というのも、床は専有部分になり居住者が自由に使えるからです。
ただし、自由に使えるといっても変更できる防音レベルは決まっているため、それ以上のレベルに変えることはできません。
また管理規約によっては吸音性の高いものしか使用できない物件もありますので、契約の前にきちんと細則を確認しておきましょう。
一般的に多い事例は、「1階のみフローリングへの変更が可能」「喘息など診断書があれば変更可能」などが挙げられます。

エアコンはどこでも設置できるわけではない

エアコンに関しても、どこでも設置できるわけではありません。
とくに古いマンションは設置場所が限られている場合が多いため、契約する際は注意が必要です。
エアコンは室内機・室外機で1つになっています。
そのため、設置するにはそれぞれの管をつなげなければいけません。
ほとんどの物件が部屋の中央にエアコンを設置していない理由はそのためです。
ただし、新築は全室に設置できるように造られていることが多いため、比較的設置しやすくなっています。
エアコンを設置したことがある方であればご存じだと思いますが、設置するには壁に穴をあけ、配管が必要になります。
居住者が変わるたびに穴を開けてしまうと、当然壁は穴だらけになってしまいます。
壁に穴があけば支えている構造に問題が生じてしまいますから、エアコンを新しく設置する際は管理規約によって制限される場合があります。
ちなみに、ウィンドウエアコン（窓型エアコン）は室外機が不要なので設置できる場合があります。

その他の管理規約による制約例

電気・ガスも管理規約で上限が定められています。
電気・ガスの場合、上限以上を使用したいからといって設備機器を増やすことはできませんので注意が必要です。
とくにIH調理器やガス式床暖房などを設置したい方は気を付けましょう。
また搬入経路に関してもルールが定められています。
リフォームする際はエレベーターが使えるかどうか確認し、使えない場合はリフォーム費用が高くなることも考慮しましょう。

まとめ

マンションのリノベーションは、一戸建てのように自由に変更できないことが分かりました。
「間取りを変えたい！」と思っていても、構造によってはできない物件もありますので、リノベーションを検討している方は管理組合に確認しながら計画を立ててください。

マンションを売却したら、売却代金として取引による料金が発生することになりますが、その代金は利益として申告する必要があるのでしょうか？
もちろん、売却では必ずしも収入として入ってくる金額が利益となるわけではなく、税金などの費用を差し引いたうえでどれくらいの利益が出たのかを計算して、申告をおこなう必要があります。
今回は、マンションを売りに出して得た収入を確定申告する必要があるのかどうか、またその流れや計算方法についてご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

マンション売却時の利益の有無による確定申告の必要性

マンション売却後の確定申告の必要があるかどうかについて、まず結論から言うと、確定申告をおすすめします。
理由をご説明する前に、まずは確定申告について軽くご紹介しますが、これは今回ご紹介している不動産によるものに限らず、基本的に収入を得た時点で申告をする必要があります。
ここで申告する所得とは、申告期間が2月〜3月なので、その前の年の1年間の所得に対して、フリーランスで仕事をしている方など、税金を支払う必要のある方がおこなうものになります。
その確定申告をおこなわないと、税金の納付漏れによって税務署から脱税の疑いをかけられたり、反対に税金を払いすぎてしまったまま損をしている状態になったりと、トラブルが考えられます。
さまざまなときに申請する必要がありますが、とくにマンションのような不動産の取引の場合には、申告しておくことが無難です。
ただ、ここで気になるのが、売却によって利益ではなく損失が出てしまった場合についてです。
ここで課せられる税金というのは、当然利益のみ、所得として考えられる収入に対してのみ課せられるものになります。
では、もしも売却をおこなったうえで諸費用を引いて利益が残らなかった場合はどうしたら良いのでしょうか？
もし損失のみで利益が一円も残らなかった場合には、必ずしも確定申告をすることは必要ではありませんが、それでも損失がでたという申告だけでもしておくと良いでしょう。
なぜなら、税務署は脱税の疑いがないかどうかさまざまな調査をしていますが、そのなかでもとくに大きな金額が動きやすいとされている不動産売却においては、とくに注意して確認しています。
不動産の取引が成立しているにもかかわらず何の申告もないと、たとえ利益が出ていないという事実があったとしても、審査の対象となってしまうことがありますので、申告をしておいた方が安心であると言えます。
また、その他にも、損失が出た場合には還付金や税額控除といった特例を受けられる対象となる場合もあり、その特例を受けるためにも申告をしておいた方があとで得をすることにつながります。

マンション売却後の確定申告の流れ

それでは、ここからは物件の売却が成立した後の流れとして、どのように確定申告をおこなうのかをご説明していきます。
まず、売却をして利益を得たら、譲渡所得税と呼ばれる税金がどれくらい課せられるのかを計算する必要があります。
この譲渡所得税は、売却代金すべてに課せられるというわけではなく、売却代金からその他の出費としての雑費を差し引いた金額に対して課せられるものになりますので、ここでの計算は非常に重要です。
税額の計算方法については、この後別の項目でご紹介しますので、必ず見落としのないよう進めましょう。
さて、税額がわかったら、次は申告するために必要となる書類を準備します。
税金や所得を申請するための書類というと、なんとなく難しいイメージを思い浮かべるかもしれません。
最近では丁寧な案内がされていることがほとんどですので、税務署の公式ホームページなどですぐに取得することができます。
記述内容に関しても、わかりやすくまとめているサイトなどもありますので、不安な場合には調べてみると良いでしょう。
実際に申告期間に税務署で相談所のような形で案内を提供しているところもありますので、お住まいの地域で実施している場合には、利用することをおすすめします。
書類の準備ができたら、実際に税務署に直接行って、提出することになります。
これまでは、確定申告といえば税務署に直接出向いておこなうことが当たり前でしたが、最近ではマイナンバーカードの普及によってオンライン上で申請を済ませることができる方法も広がっています。
郵送やe-Taxと呼ばれる、実際に税務署に出向く必要のない申請方法もありますので、自分の都合の良い方法を選んでおこなうようにしましょう。
なんとなく難しそうだからと言って後回しにすると、申告の期間が終わってしまったり、不備があった場合にうまく対処できなかったりといったトラブルにもつながりかねません。
不動産の所得は基本的にはそこまで頻繁に得るものではなく、慣れないという方も多いとは思いますが、やってみると意外と簡単にできますのでしっかりと下調べをしたうえで忘れずに進めるようにしましょう。

マンション売却時にかかる譲渡所得税の計算方法

先ほど、マンション売却による利益を計算するうえで非常に重要であるとご説明した譲渡所得税ですが、ここからはその計算方法をご紹介していきます。
マンションを売却して利益が出た場合、必ずこの譲渡所得税が課せられることになりますが、あくまでも利益が出た場合、という点が重要です。
計算方法はさまざまですが、まずは売却によって得た代金がいくらであるのかということを把握する必要があります。
売却代金によって得た収入がわかったら、収入金額から出費として支払った費用を差し引きます。
この差し引く金額の中に含まれるものとして、取得費と呼ばれる費用があります。
この取得費とは、簡単にご説明すると売主がその物件を手に入れる際に支払った金額のことを指しますので、購入した場合にはその購入費用を差し引くことができます。
そのほか、取得した後に所有権を登記した場合にかかった登録免許税や不動産取得税といった税金も取得費に含まれるほか、不動産会社による仲介で購入した場合に支払った仲介手数料も含めることができます。
また、取得費のほかに差し引くことができる費用として、譲渡費用というものがあります。
この譲渡費用とは、売りに出してから売却が成立するまでにかかった費用のことを指し、具体的には仲介手数料や印紙税などといった雑費のことを指します。
そのため、これらの支払った費用は必ず記録しておく必要があり、可能な限り領収書を保管しておくなどといった対策が有効になります。
ここで差し引くことができる金額が大きいほど、節税につなげることができます。
これらの取得費と譲渡費用を踏まえたうえで、譲渡所得税が課せられる所得を算出する計算式は収入金額−取得費−譲渡費用−特別控除額となります。
算出した所得額に所定の税率をかけることで税額の計算ができますが、税率は物件の所有期間が5年未満の短期譲渡所得の場合は30%、5年以上の長期の場合は15%となります。

まとめ

マンションの売却によって出た利益を確定申告する必要があるのかどうか、また流れや計算方法についてご紹介してきました。
マンションに関わらず、どのような取引で収入を得た場合でも所得を申告することは非常に大切なプロセスで、怠ってしまうと後から思わぬトラブルに発展してしまうこともありますので、十分に注意が必要です。
後から脱税をしてしまっていたといった事態にならないよう、しっかりと計算したうえで進めていくようにしましょう。

一棟マンション投資を検討している方にとって、住人には安心して暮らせる住環境が必要です。
しかし、マンションの敷地内ではいくつかの事故が発生していて、大きな問題といえるでしょう。
そこで本記事では、マンションの敷地内で起こりうる事故例や資産価値の影響を解説します。
事故に備えてやっておきたいことも合わせて解説するので、参考にしてみてください。

マンションの敷地内で起こりうる事故例とは？

マンションの敷地内において、どこでどのような事故例があるのでしょうか？
3つにわけて解説するので、同一の事故が起きないように注意してください。

共有部分

共有部分で考えられる事故例は、設備に不備があるケースが多いです。
たとえばマンションの外壁が剥がれてしまい、そのまま落下して通行人に当たる事故が考えられます。
実際に2005年6月14日東京都中央区で起きた事故では、午後0時40分ごろに8階建てのビルのタイル片が剥がれて地上まで落下しました。
落ちたタイル片が通行していた女性の頭に直撃して重症、車を運転していた男性に負傷をさせたほどです。
事故の原因は補修工事の不十分で、タイルを固定するためのピンを定位置に打たないことで落下しました。
結果的に業務上過失傷害容疑で書類送検されたのは、千葉県鎌ヶ谷市で外装工事会社の役員です。
しかし、工事をしたのは1998年の7月〜8月なので、マンション投資をした人はメンテナンスをするタイミングが充分にあります。
設備の不備で怪我人が出てしまうと、マンションの管理組合や管理人が責任を持たなければなりません。

専有部分

専有部分の事故例では、住人の不注意が多いです。
共有部分の説明でもありましたが、ベランダやバルコニーから誤って何かを落としてしまうケースは少なくありません。
干していた布団を取り込むときに落としてしまうケースならまだしも、置いてあった植木鉢を落とすと頭に直撃したら危険です。
他にも物干し竿が落下する可能性がありますが、事故の処理は当事者間でおこなわれます。
あくまで加害者と被害者との関係なので、マンションの管理組合は関わりません。
他にも漏水事故として、トイレを詰まらせてしまうケースがあります。
マンションでトイレを詰まらせてしまうと、便器から汚い水が溢れて下の階まで水漏れしてしまうでしょう。
漏水事故も詰まらせた本人が責任を負う必要があり、被害者から損害賠償を支払うよう求められる場合があります。
また、多くのマンションでは敷地内駐車場が専有部分にありますが、接触事故も起きてしまうでしょう。
公道だと道路交通法が適用されますが、マンションの敷地内には適用されません。
しかし、自動車運転過失傷害事故は適用されるため、賠償金の請求ができます。

自然災害

マンションに限らず、自然災害が起きることで事故が発生するケースがあります。
暴風雨によってマンションの設備が破損し、住人に被害が及ぶ事故が2018年にありました。
事故は2018年9月4日午後2時30分ごろ、大阪市港区のマンション8階に住んでいた70代の女性が死亡していました。
現場にはセメントや天然石などを板状に加工したスレートと呼ばれる屋根材が窓ガラスを突き破っていて、強風によって飛来してきたとみられています。
当時は台風21号が列島を襲っていて、大阪府だけではなく、滋賀県・三重県・愛知県も合わせると計11人の死者が出たほどです。
いずれも強風によって転倒したり、転落の被害にあったりした事故で、自然災害は充分な注意が必要になります。
他にも地震によってマンションの全体に被害が及び、状況によって補強や修正が必要になるでしょう。
たとえば地震によって外壁が剥離したり、ひび割れしたりするケースがあります。
その場合は急いで補修し、剥がれ落ちて落下する被害を避けなければなりません。

マンションの敷地内の事故でなぜ資産価値が下がるのか？

事故が起きてしまうと、なぜマンションの資産価値が下がってしまうのでしょうか。
考えられる理由は主に2つで、美観が崩れるかイメージが低下するかです。

美観が崩れる

事故が起きてしまうと美観が崩れてしまい、マンションの資産価値が下がります。
マンションの資産価値は室内だけではなく、美観の影響が大きいです。
たとえば外壁に傷があってボロボロの状態だと、マンションの印象が悪くなって入居者が集まりません。
売却してもマンションの管理が不十分と判断され、購入者が見つからない可能性が高くなります。

イメージ低下

事故が起きると近所に認知され、時にはメディアに取り上げられることでイメージが低下します。
災害によって事故が発生すると危険なエリアなのかが危惧され、共用部に原因があると管理ができていないと判断されやすいです。
たとえばマンションのエレベーターが故障してしまう事故が起きると、使用するのが不安になります。
とくにエレベーターを頻繁に使用する上層階の方が不安になり、別の物件を検討されて資産価値が低下しやすいです。

マンションの敷地内で事故が起こる前に備えてやっておきたいこと

事故には原因がありますが、突然起こることが多いです。
そのため、事故が起きないように備えておく必要があります。
どのような備えがあると効果的か、確認しておきましょう。

火災保険

事故が起きてしまっても、火災保険があれば復旧費や修繕費をカバーできます。
他にも地震保険や個人賠償責任保険など、火災保険にはいくつかの保証が付くのが特徴です。
保険料なので定期的に支払う必要がありますが、契約更新するのは5年ずつが多く、それほど高くありません。
万が一のときに火災保険がないと支出が多くなり、マンションの財産管理が安定できないです。
継続的に共同生活環境を良くするために、火災保険は加入しておきましょう。

経年劣化

経年劣化を把握しておけば、未然に事故を防げます。
事故が起きやすいのは給排水配管や外壁で、定期的に点検して修理しましょう。
給排水配管だと経年劣化することで、漏水が起きやすいです。
たとえば冬の寒い日にお湯を流してしまうと、急な温度変化を受けて漏水事故の原因になります。
外壁はヒビやズレの確認が必要で、剥がれ落ちそうならすぐに修理してください。
放っておくと事故例でもご紹介したように、通行人に落下する恐れがあります。

点検

点検を行えば事故を未然に防げます。
とくに消防設備の点検は重要で、マンションの機能が動かないと事故が起きたときに住人の安全を守れません。
たとえば火災が起きたときを想定して、マンションの専有部にある火災警報器やガス警報器などがしっかり動くかを確認してください。
消防法では消防設備点検を年2回おこなうのが義務付けられていて、点検を怠ると法的措置を取られてしまいます。
事故はいつ起きるかわからないので、自然災害や放火にも備えて点検はやっておきましょう。

ミラーを設置

マンション敷地内駐車場で事故が起きないように、ミラーを設置しておくと良いでしょう。
ミラーがあれば対向車だけではなく、通行人も確認できて衝突を避けられます。
敷地内駐車場は柱や壁によって視覚が多いため、見えにくい部分は注意喚起の張り紙を貼るのも得策です。
また、マンションはファミリー層が多く、小さな子どもが飛び出してくる可能性があります。
住人が安心して駐車場を出入りできるように、ミラーを備えておきましょう。

まとめ

マンションの敷地内では、共有部分・専有部分・自然災害の事故例があります。
事故が起きるとマンションの美観が崩れたりイメージが低下したりして、資産価値が下がりやすいです。
事故に備えて火災保険に加入や経年劣化の把握などをやっておきましょう。

不動産売却するうえで、一番はじめにおこなうのが不動産の査定依頼です。
この査定結果が記されている査定書の内容や見方などを、事前に知っておくことでスムーズに不動産売却をおこなうことができます。
そこで、不動産売却をご検討中の方に、不動産査定書とは何か、また見方や見るべきポイントについてご紹介していきます。

不動産売却で必要な「不動産査定書」とは？

不動産売却をおこなう際に必要となってくるのが「不動産査定書」です。
不動産査定書とは、不動産の査定結果が記された書類で、売却価格の金額を決める際の資料です。
この不動産査定書が、売却の際は重要になります。
これから2種類の不動産査定書について、それぞれの特徴や違いを解説していきます。

仲介する不動産会社が作成する不動産査定書とは

売主が仲介での売却で不動産会社に対して査定を依頼した際に作成されるのが不動産査定書です。
不動産会社が作成している不動産査定書は無料で、不動産評価額は主に取引事例比例法により算出されます。
また、法的な制限や決まりはないため、書類の形式や記載されている内容は不動産会社によって異なります。
不動産の査定後、不動産査定書の作成にかかる期間は、およそ1週間程度です。
不動産会社による査定は、不動産売却する際に不動産の市場価格を把握するために用いられることが多いです。
つまり、不動産の売り出す価格などを決めるために利用します。
あくまでも、利用目的は不動産売却に限られているため、売主以外の方が利用することはできません。
また、財産分与や遺産分割時などの公的な場面では利用できないため、注意が必要です。

不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書とは

一方で、不動産査定書には、不動産鑑定事務所が作成している不動産査定書もあります。
これは「不動産鑑定書」とも言い、公的な場面でも効力を持つのが特徴です。
専門の資格をもった鑑定士が、鑑定評価基準をもとに不動産を評価します。
査定依頼から不動産査定書の作成には、およそ20～30万円の手数料がかかります。
このように、不動産会社が作成している不動産査定書と異なり費用が高額です。
そのため、不動産鑑定書の簡易版として、不動産査定書も作成するサービスもおこなっています。
あくまでも簡易版のため、不動産鑑定書よりも割安の価格で作成することが可能です。
しかし、簡易版の場合は、公的場面で使用する資料としては不十分であるため、注意が必要です。
公的な場面で証拠資料として利用する場合は、不動産鑑定書を用意する必要があります。
ただし、不動産売却が目的の場合は、仲介している不動産会社による不動産査定書で十分でしょう。

仲介する不動産会社がおこなう査定方法

不動産会社がおこなう査定方法には、簡易査定と訪問査定があります。
おおまかな査定額を知りたい場合は「簡易査定」を、不動産売却を進めるのであれば「訪問査定」をおすすめします。

不動産売却で必要となる不動産査定書の見方とは？

不動産売却で必要になる不動産査定書には、実際にどのようなことが書かれているのか、見方とともに解説していきます。
書かれている項目は下記のような内容です。

査定物件の情報

不動産査定書の冒頭部分には、査定対象である不動産の基本情報が記載されています。
所在地や交通・アクセス、建築年数、建物の面積や構造、土地の面積や方位、接道の長さ、地目、加えてマンションの場合は、間取り総戸数、所在階、管理費などが明記されています。

査定価格

不動産査定書でもっとも重要となる査定価格の項目です。
不動産の状態や、過去の成約事例などをもとに土地・建物の査定価格が明記されています。
査定価格はその不動産が売れやすいか売れにくいか、という流通性の度合を示す流通性比率から算出しています。
このように、あくまでも簡易的な予測にすぎないため、上限価格・標準価格・下限価格の3つの査定額が記載されていることもあります。

査定価格の根拠

査定価格を確認したら、次の見方としては査定額がなぜこの金額になったのか、根拠を確認しておくことが大切です。
ここには、査定価格の根拠となった条件が記載されています。
根拠となる条件は、査定地の周辺環境や交通の利便性、また築年数や経過年数、新耐震基準、建物の設備などの情報をもとにしています。
また、加算や減点となる要素がある場合は、どの点が加算・減点になったのか査定価格を算出するための計算式が書かれていることもあります。
不動産査定書の見方としては、この査定価格とその根拠がしっかり記載されているか確認することがポイントです。
明確に記載されていない場合は、作成者に質問するなどして不明点などを解消しておくことが大切です。

事例地情報

不動産売却する周辺のエリアや類似物件では、どのような売却事例があるか記載されているケースもあります。
不動産会社は過去の事例をもとに査定価格を算出しているケースもあるため、査定書の見方としては、ここもチェックしておきましょう。

不動産売却で必要な不動産査定書を見る際のポイントとは？

最後に、不動産査定書で重点的に見るポイントをご紹介していきます。

査定価格の根拠がしっかりと明記されているか

上記でも少し触れましたが、不動産査定書でもっとも重要な箇所は、査定価格の根拠が明記されている箇所です。
その中でもし疑問に思うことがあれば、査定書を作成してもらった不動産会社に疑問点を質問することをおすすめします。
質問することで、査定価格の根拠の妥当性を確認しておきましょう。
もし、査定価格の根拠に納得いかなければ、いくら高額査定の結果であっても意味がありません。
そのため、必ず納得してから不動産売却を進めるようにしましょう。

査定書が見やすくわかりやすく明記されているか

査定書がわかりやすく明記されていることも重要なポイントになります。
査定書がわかりやすいということは、これから売却活動で必要なチラシや物件情報のサイトなども見やすいことが期待できます。
色使いや書体なども含めて、確認しておくと良いでしょう。

成約時期が記載されているか

不動産査定書に記載されている査定価格で売り出した場合に、成約までにかかる期間または成約時期の目安が明記されているかどうかも確認するべきポイントです。
通常は、成約時期は3か月程度が目安ですが、1年以内での成約となっていた場合は売却活動の期間が長すぎるため、適正な成約時期とはなりません。
もし成約時期について明確に記載されていない場合は、どのくらいの期間で成約できるのかを確認しておくことをおすすめします。
その際は、期間内に成約できなかった場合は、その後どのような販売戦略を考えているのか、といったところまで確認しておくと良いでしょう。

下限値を確認しておく

不動産査定書には、下限値が記載されているケースもあります。
中古住宅における不動産売却では、購入希望者から値引き交渉をされることがあります。
もし、購入希望者に値引き交渉をされた場合に、下限値を知っておくことで、法外な要求かどうかを判断することもできるでしょう。
そのため、不動産査定書の下限値もしっかりと確認しておくこともポイントです。

まとめ

不動産売却においての不動産査定書とは何か、また見方や見る際のポイントについてご紹介してきました。
不動産査定は、これから不動産売却をおこなううえで、必要となる重要なステップです。
不動産査定書の見方と重点的に見るポイントを押さえ、スムーズな売却活動に繋げましょう。

不動産売却では、どんな書類が必要になるかご存じですか？
不動産は頻繁に売買するものではないため、ほとんどの方が初心者ではないでしょうか。
しかし、事前に知っておくことでスムーズに手続きができるようになります。
本記事では、不動産売却前・契約締結・決済当日での必要書類について情報をまとめています。
売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却前に準備しておきたい必要書類と取得方法

不動産売却では、いくつかの書類が必要になります。
必要書類は手続きの内容によって異なるため、事前に確認しておくことで慌てずに済むでしょう。
ここでは、売却前の必要書類について、取得方法やタイミングを解説します。

不動産購入時のパンプレットを準備

不動産を売却する際、不動産会社は広告を出します。
この広告を出すために必要な情報が購入時のパンフレットに記載されているため、パンフレットが必要です。
パンフレットには、物件の構造・築年数などの概要、さらに間取りや設備の詳細などが載っており不動産会社はそのパンフレットを見ることで広告が作成できます。
もし購入時のパンフレットを紛失している場合は、施工会社や管理会社などに問い合せしてみると有料になる可能性がありますが再発行してくれるかもしれません。

住宅ローンの償還表の準備

住宅ローンの完済前であれば、あといくら残っているか確認しましょう。
正確な数値が必要となるため、住宅ローンの償還表を準備してください。
償還表には住宅ローンの残債がわかるので売却価格の参考になります。
償還表は住宅ローンを組んだ金融機関から定期的に送られています。
もし、破棄してしまった場合は金融機関に確認してみてください。

間取り図・測量図

間取りについての情報が記載された書類になりますがパンフレットがあれば不要です。
間取り図は内覧数アップにもつながり、不動産会社がデータを作りやすくなるので売却の際に役に立ちます。
一方で測量図には、土地面積や境界線の位置などが記載されています。
万が一境界線が確認できていない場合は、隣家の所有者に相談し、測定するようにしてください。
無断でおこなうとトラブルの原因になります。
申請は法務局で可能ですが、インターネットから請求し法務局で受け取ることも可能です。
マンションの場合は不動産会社が対応してくれますので、一度相談してみてください。

不動産売却の契約締結で準備すべき必要書類と取得方法

先ほどは不動産売却前に準備しておきたい必要書類と取得方法について解説しました。
次は、契約締結の際に必要になる書類についてご紹介します。

印鑑証明書

印鑑証明書は、必要書類のなかでも重要な位置づけとなっています。
その名のとおり「印鑑の証明書」を意味し、捺印の印影が実印であるか確認するために欠かせません。
共有名義になっている物件は、名義人分の印鑑証明書が必要になりますので、しっかり準備しておきましょう。
ちなみに、不動産売却では所有権移転登記用のみに使用されます。
管轄の市役所で発行していますが、最近ではコンビニでも取得可能です。
決済の際にも必要になりますが、契約締結では見せるだけで良いので手続きで使われることはありません。
この権利書、以前は「登記済権利証」と呼ばれていました。
現在は「登記識別情報」と簡略化されており権利書という言葉が書かれていませんが、権利書を意味します。
不動産売却においてもっとも重要になる書類ですので、忘れないように持参しなければいけません。
権利書は12桁の英数字で定められており、本人確認手段として用いられます。
発行されるのは不動産の数・名義人の数によって異なります。
ほとんどの方は1つだと思いますが、不動産の数が3つなら当然3つ発行されます。

固定資産税納税通知書

固定資産税を精算するときに必要になる書類になります。
自動振替にしていてもきちんと郵送され、日割り計算でも全額納税して問題ありません。
不動産売却で準備する場合は、最新のものを用意するようにしましょう。

建築確認済証

「売却前の必要書類」でもご説明しましたが、建築確認済証とは建築確認を受けていることを証明する書類になります。
不動産を購入した際に交付されますが、手元にない場合は不動産が管轄している市役所で取得可能です。
また同時に、検査済証も持参しましょう。
検査済証では、工事が完了したことが記載されています。

マンションの場合は管理規約・議事録・長期修繕計画書

マンションの場合は管理規約や最近おこなわれた総会の議事録、長期修繕計画書の3つが必要書類です。
区分マンションだった場合は、購入した際に必ず管理組合員になっています。
新たな買主に渡しておくことで、今から住むマンションの状況をスムーズに引き継げます。
管理規約は購入時に売主または管理会社から交付され、議事録と長期修繕計画書は管理会社から郵送されていることが多いです。
もし3つの書類がそろっていない場合は、管理会社へ連絡をおこなうと再発行ができます。
管理会社によっては、管理規約が有料の場合があります。

不動産売却で決済時に準備すべき必要書類と取得方法

最後にご紹介するのは、不動産売却の決済時に必要になる書類です。
契約締結で見せた書類を、決済時に渡すことになるため、基本的に書類内容は同じになります。
取得方法と併せてご紹介します。

資産税評価証明書

正しくは「固定資産評価証明書」と呼ばれています。
所有権移転登記の際に必要になり、複数の不動産を所有している場合はすべての資産税評価証明書を準備しなければいけません。
取得は都税事務所もしくは県税事務所で可能、必ず有効期間が3か月のものを提出してください。
また土地と建物それぞれ別で取得する必要があります。
ちなみに、決済時の書類は、最初と鍵を引き渡すときのタイミングで提出します。

登記に関する書類

委任状・登記原因証明情報・代理権授与証明書の3つになります。
委任状は司法書士に対するもので、代理権授与証明書は決済当日に立ち会いができない場合に準備します。
そのため、立ち会いが可能であれば不要です。
すべての書類は司法書士が準備してくれますので、売主は署名と実印を押すだけでかまいません。

決済当日の流れについて

必要書類が準備できたら、決済当日に備えましょう。
当日は司法書士が本人確認と書類確認をおこないますので、準備していた書類を提出します。
「写真付き身分証明書」も忘れないように持参してください。
確認が終わると、買主から残金決済がおこなわれます。
住宅ローンを利用する場合はこのときに融資が実おこなされ、固定資産税・修繕積立金なども同タイミングで授受されます。
残金決済が確認できたら、売主は領収書を発行し買主に渡します。
領収書は不動産仲介会社が作成してくれますが、渡す前に必ず自分の目で確認してください。
契約や残金の決済などすべて終わると、鍵・必要書類の引き渡しに入ります。
鍵は合鍵含めてきちんと手渡し、決済手続きが完了すると司法書士や不動産仲介会社へ報酬を支払って終了になります。
必要書類は、決済当日に慌てないためにも早めに準備しておきましょう。
とくに権利書は欠かせない書類ですから、あったと思っての探してもなかったアクシデントやトラブルにならないためにも事前にしっかり備えておくようにしてください。
万が一紛失していた場合でも、代替措置を講じることができるようになります。
途中で必要書類がわからなくなったら不動産会社へ相談してください。

まとめ

不動産売却は、お金を支払えば終了ではありません。
多くの書類が必要になり、売却前・契約締結・決済、それぞれに書類が必要になります。
なかには再発行が難しい書類もありますので、代替措置含め、早めに準備して決済当日に備えましょう。
委任状・登記原因証明情報・代理権授与証明書の3つになります。

不動産購入を検討していくうえで、物件以外にかかる費用が多く、気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、不動産購入にかかる費用の種類についてご紹介します。
なかでも、税金とローン保証料について、ていねいにご説明しますので、マイホーム購入にお役立てください。

不動産購入にかかる費用とは？種類をご紹介

不動産の購入には費用と税金が別に必要？

不動産購入には、土地や建物などの代金の他に、手数料や税金などの費用もかかります。
おおよその目安として、新築の場合物件代金の3～5％、中古住宅では5～10％程度です。
現金で支払う方法が一般的ですので、慌てないように準備をしておきましょう。
また、マイホーム購入の際にかかる費用は、売買契約時や住宅ローンの借り入れ、登記手続きや入居後など、支払先や支払うタイミングは異なります。
不動産の購入だけでも大きな金額になりますが、付随する費用も高額になるため、不足しないよう心してかかりましょう。

購入にかかる費用とは？種類を解説

マイホーム購入にかかる費用には、手数料と税金、その他の費用の3つの種類があります。
1つ目の種類の手数料には、不動産会社に支払う仲介手数料や登記の際に司法書士や土地家屋調査士に支払う依頼料または報酬などです。
2つ目の種類の税金は、契約時の印紙税や登記する際の登録免許税などになります。
3つ目のその他の種類に該当するのが、火災保険料や引っ越し費用などです。
物件代金によって金額が変わるものや、所有しない場合も支払うものなど、同じ種類であっても違いがあります。
また、火災保険など任意のものもあるため、それぞれの費用への知識を深め、納得したうえで支払いましょう。

購入方法の違いで金額は変わる？

不動産を購入する場合、新築戸建て住宅は注文住宅と建売など異なるタイプがあります。
建売やマンションでは、付帯設備が整っていることもあり、代金の違いだけでなく購入後にかかる設備費に違いが生じることも忘れないようにしましょう。
また、中古住宅では、購入するときと離婚や相続などによる所有者の名義変更では、手数料が異なります。
その他、購入しない賃貸物件の場合でも、住宅ローンの手続きにかかる手数料や引っ越し費用は必要ですし、インテリアや家電製品を買いそろえる出費も見落としがちです。
種類別にかかる金額を把握すると同時に、トータルの金額も確認することを忘れないようにしましょう。
その際、物件代金に住宅ローンを利用すると、数十年単位での出費になります。
支払うタイミングも視覚化するなど、不動産購入は計画的に行動することが重要です。

不動産購入にかかる費用！税金はどのくらいかかる？

不動産購入にかかる税金は、契約締結時の印紙税、登記手続きにかかる登録免許税の他、不動産取得税と物件代金などへの消費税です。
登録免許税や不動産取得税、消費税は購入した方が負担し、印紙税は文書の作成側が支払います。
利用できる住宅の要件がありますが、登録免許税や不動産取得税、印紙税の税率は2024年3月末日まで特別措置による軽減税率です。

登録免許税がかかるタイミングと金額は？

登録免許税は不動産を登記する際にかかる国税で、表題登記と所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記の4種類があります。
抵当権設定登記は住宅ローンに関係し、その他は不動産の所有に関する登記です。
税額は、所有権に関する場合が固定資産税評価額に、抵当権に関する登記は、ローンの借り入れ額（債権額）に所定の税率を乗じる計算式です。
軽減税率に基づく税率は、新築住宅の保存登記が0.15％、中古住宅の移転登記は0.3％です。
また土地の移転登記は1.5％、抵当権の設定登記は0.1％の税率での計算になります。
登記申請する際に収入印紙を添付して納税しますが、金融機関で納付することも可能です。

不動産取得税がかかるタイミングと金額は？

不動産を購入したときだけにかかる都道府県税です。
交換や贈与などゼロ円で取得した場合も課税対象になりますが、相続による取得は対象外になります。
不動産の所在地の都道府県に、取得後原則60日以内に申告して納税しますが、都道府県によって申告期限が異なるため、注意しましょう。
税額は、土地は固定資産評価額の1/2に税率の3％を乗じ、建物は固定資産税評価額に税率の3％を乗じて算出します。
納付は金融機関の窓口などでおこないますが、自治体によってはコンビニ納付やクレジットカード決済も可能です。

不動産購入時に消費税がかかるのは？

消費税がかかるのは、購入した物件代金や不動産会社へ支払う仲介手数料、新築であれば建築工事請負代金です。
税率の10％を乗じて算出しますが、土地代金には消費税がかからないため、計算する際は間違えないようにしましょう。
また、不動産売買契約では引き渡しのタイミングで発生し、請負工事契約では契約を締結した日です。
請求金額に代金に合算してあることを確認して支払いましょう。

不動産購入にかかる費用のローン保証料とは？相場もご紹介

不動産購入に際し、多くの方が利用する住宅ローンは、融資手数料や団体信用生命保険料などの費用がかかります。
なかでも、ローン保証料は条件次第で高額になることもあるため、利用前にどのようなものかを知っておくことが大切です。

ローン保証料とは？

融資を受けた方が、何らかの理由で借り入れ金を返済できなくなったときに、保証会社が代わりに返済する契約の費用がローン保証料です。
通常、融資の返済は金融機関におこないますが、返済できなくなって保証会社が肩代わりした後は、保証会社へ返済するように変わります。
ローン保証料を支払うメリットは、連帯保証人が不要になることです。
その上、書類が少なくなるなど手続きが簡素化し、審査がとおりやすくなる点も見逃せません。
また、ネット銀行などではローン保証料がゼロ円の場合もあります。
貸し付け条件を厳しくして貸し倒れのリスクに対処した金融商品や保証料以外の融資手数料が高額な設定になっているなど注意が必要です。

ローン保証料の支払い方法は？

借り入れ金の金利に上乗せする「内枠型」と契約時に一括で支払う「外枠型」があります。
内枠型は、毎月の返済額に合計してあるため、月々の負担は増えますが、契約時の費用低減が可能です。
一方の外枠型は、契約時に一括で支払うため、不動産購入時の費用負担が大きくなります。
しかし、繰り上げ返済をおこなうと保証期間の短縮による返金の対象です。
そこで、支払い方法をシミュレーションしてみましょう。
多くの金融機関では、シミュレーションツールが利用できますが、その際、考慮したいのがライフプランです。
お子さんの教育資金やご自身の老後への備えなど、まとまった出費や貯蓄計画を入れることを忘れないようにしましょう。

ローン保証料の相場は？

ローン保証料は、借り入れ金額や返済にかかる年数によって異なりますが、0.15％から0.45％が目安になります。
相場は、内枠型が0.2％、外枠型は2％が一般的です。
ただし、金融機関や審査結果によっても違いが生じるため、必ず確認しましょう。
保証会社は金融機関の提携先を自動的に選ぶシステムです。
他社を選ぶことはできないため、金融機関を選ぶ際にローン保証料も確認してから申し込みましょう。

まとめ

不動産購入には、物件の購入代金にくわえて、さまざまな種類の費用や税金がかかります。
支払うタイミングや金額、税率が異なるため、事前に金額や相場を把握しておくと安心です。
ローン保証料など支払い方法が選べるタイプもあり、シミュレーションするなど検討してから手続きをおこないましょう。

物件や土地などの不動産売却を思い立ったとき、その物件の評価額がどれくらいなのか知らなくては売却価格を決めることができませんよね。
実際に、評価額を見たうえでどのような計画で売買を進めていくかを決めることになりますので、事前に情報を集めることは非常に大切であると言えます。
今回は、不動産売却時に不動産の価格を決める5つの評価額のうち、とくに重要な固定資産税評価額についてご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却時の固定資産税評価額とは

まず、固定資産税評価額とはその名のとおり、物件の所有者に対して課せられることになる固定資産税の額を設定する役割を持つ評価額になります。
この評価額は、基本的には固定資産税を課す課税証明書から確認することが可能です。
もし、住宅などの物件と土地が両方ある不動産の場合、その評価額はまとまった額ではなく別々で出されることになりますので、書類の取得と評価額の確認は2つ分必要になります。
固定資産評価証明書といった評価額を記載した証明書からも見ることができますので、売却にあたって物件の価値を知りたいという場合には、まず取得するのがおすすめです。
この額を算出するのは市区町村で、決め方としては、まずその特定の地域のなかで標準宅地として1つの物件を調査対象として選びます。
その標準宅地に対して、公示地価の約7割の価格を時価として設定して、その時価をもとに路線価などを算出し、出た額が評価額となります。
つまりここで算出される評価額は、基本的に公示地価などの公表される評価額の7割ほどであることがほとんどです。
標準宅地が、そのエリア一帯の評価額を設定するための基準となります。
ここで出される評価額は3年周期で更新されることになりますが、公示地価などは1年ごとの更新なため、基本的に更新のたびに若干の変更がされることになります。
評価額とはいえ、その不動産の価値を完全に決めるものではありませんので、固定資産評価額以外の評価額などもあわせて調べたうえで売却価格を決めていくことが大切です。

固定資産税評価額の計算方法

次に固定資産税評価額の算出方法ですが、この評価額を調べる方法は3つあります。
まず一番簡単なのは、その物件の所有者の場合、納税通知書に記載されている額を確認する方法です。
また、固定資産評価証明書を所定の市区町村の役所窓口で取得し、そこに記載されている額を確認する方法もあります。
そのほか、同じく役所で取得することができる、固定資産課税台帳と呼ばれる書類を確認することでも額を知ることが可能です。
さらに、課税された固定資産税の税額から逆算して計算することもでき、その場合の計算式は固定資産税額÷1.4％となりますので、もし書類の取得が面倒だったり、すぐに知りたい場合には活用してみてください。
ちなみに、固定資産税の計算方法は固定資産税評価額×1.4％となりますので、こちらも算出が必要という場合に備えて、覚えておくと良いでしょう。
また、不動産鑑定士によって物件を査定してもらえますので、もし時間や金銭的な余裕がある場合、評価額のほかに専門家の査定を受けたうえで物件の価値を確かめることも視野に入れておくことをおすすめします。

不動産売却時の固定資産税評価額以外の土地の評価額

ここまでは固定資産税評価額について、どのようなものを指すのかや計算方法についてご紹介してきましたが、ここからはそのほかに物件の価値を確かめることができる評価額についてご紹介していきます。
冒頭にも少し触れたとおり、物件や土地の評価額には、公示地価、基準地価、路線価、実勢価格、そして固定資産評価額の5種類があり、それぞれ元にしているものが異なります。
どのような目的で不動産を売りに出すのかによって、またターゲットや売却時期などによってどの評価額を参考にするのかが異なるのです。
また1つの評価額だけを参考にするより、いろいろな評価額を見て売却活動をおこなったほうがよりスムーズな契約を進めることができるとも言えますので、まずはどのような評価額があるのかだけでも知っておくと良いでしょう。
物件を売りに出す価格にも大きく影響してくるため、一つひとつわかりやすくご紹介していきます。

公示地価

まず、その土地や地域の相場を知るのに非常に有用なのが公示地価です。
実際に不動産の売買をしたことがある場合や、これまでに物件の取引について調べたことがある場合には目にしたことがある方も多いかもしれません。
それくらい、固定資産税評価額と同等に大切な評価額として考えられているこの公示地価ですが、これは毎年国土交通省によって更新、公表されている、そのエリアにおける土地1㎡あたりの価格です。
土地の価格であるため、土地を売りに出すことを考えている場合には非常に有効で、また特定のエリアに絞った価格ですので、そのエリア一帯の相場を知るという意味では参考にしやすい価格であると言えるでしょう。
この価格は不動産鑑定士が現地で調査をおこなったうえで決まり、毎年価格が上昇したり減少したりする推移も見ることができますので、確認しておいて損はないでしょう。

基準地価

先ほどご紹介した公示地価と似たような価格に、基準地価と呼ばれるものがあります。
この基準地価は、毎年各都道府県で設定された基準地における1㎡あたりの価格のことを指していて、この価格も不動産鑑定士による実地調査のもとで設定されています。
公示地価が都市計画区域のみの地価であるのに対して、この基準地価の場合には、全国の2万か所以上の基準地を対象としていますので、より幅広くさまざまなエリアの土地の価格を知ることができると言えるでしょう。
また、公示地価とほとんど変わらないため、あえて価格を比べてみることも有効です。

路線価

次に、路線価と呼ばれる評価額についてご紹介していきますが、この路線価の公表元は国税局になります。
基本的に土地の相続などによって相続人に課せられることになる、相続税や贈与税といった税金の計算の際に用いられる基準の地価として捉えられています。
そのため、この路線価の価格は一般的な公示地価の8割ほどであることがほとんどです。
土地を売りに出す際には、先に公示地価を確認する方がより効率的ですのであまり用いることはないかもしれませんが、今後の土地や物件の取引のためにも存在だけでも知っておきましょう。

実勢価格

最後にご紹介する実勢価格ですが、こちらは名前のとおり、実地調査などで推定された地価ではなく、実際に売買の取引が成立した価格のことを指します。
そのエリアにおいてどのくらいの額で売買取引が成立しているのかを知ることができますので、これからまさに不動産を市場に出すことを考えている場合には参考にしやすいです。
もし全くの同一エリアで売買取引が成立していないという場合でも、近隣のエリアでの実勢価格を調べることで参考になる点も多いはずですので、売りに出す前には必ず確認しておくようにしましょう。

まとめ

不動産売却の際に必ず知っておくべき固定資産税評価額についてまとめてきました。
評価額と一口に言っても、ご紹介してきたように5種類もの価格があり、それぞれ役割やどのような目的で公表されているのかが異なります。
売却の際には自分が求めている情報と照らし合わせて、じっくりと情報収集を進めていくことが大切です。

不動産を相続すると、相続税や贈与税などさまざまな税金を課せられることになりますが、実際にどのような種類があって、どれくらいの金額を納付することになるのかいちいち計算するのは大変ですよね。
今回は、相続後に課税されることになる税金の種類や計算方法、また効果的な節税対策に至るまで順番にご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産相続後に課税される税金の種類

不動産を譲り受けた際に支払う必要のある税金には、大きく分けて2種類があります。
その2種類のなかでも、まず一番に思いつくのが相続税でしょう。
もちろん何に課せられるのかは名前のとおりですが、不動産だけに限らず、財産を譲り受けた際には必ず必要となりますので、自分が手続きをおこなうことになったら必ず流れを確認しておくようにしましょう。
基本的に、この税金は譲り受けた額が一定以上である場合に、その一定を超えた額に課せられることになります。
元の所有者が亡くなったことを知ってから、つまり譲受の手続きをおこなう必要があると発覚してから10か月以内の納付が求められます。
後回しにしてしまうとすぐに10か月が経過してしまい、脱税となってしまいますので早めの行動を心がけましょう。
不動産を譲り受けてから納税までの流れは、自分以外にその遺産を譲り受ける権利がある人物がいないか確認をして、ほかに相続人がいた場合には、話し合いなどの場を設けて誰がどの遺産を受け取るかを相談します。
遺言書がある場合には、死去した元の所有者の遺言をもとに譲受する人物を決めていきますが、ない場合には順当に配偶者などの親族、同居人などを中心に配分されることになります。
誰がいくらを受け取るのかが決まったら、遺産分割協議書と呼ばれる、譲受する人物全員の情報や署名を記入した書類を作成し、どのように分割するのかを申告しましょう。
ここで申告した額によって納付することになる額にも違いが出てきますので、自分がどれくらいの額を支払うことになるのか把握しておくようにしましょう。
これらの必要な手続きが完了したら、あとは期限内に税金を納めれば、完了となります。
自分1人が譲り受けるというよりは、基本的には必ず誰かと話し合いや協議をしたうえで進めることがほとんどですので、より一層計画をしっかり立てたうえで進めていくことが大切です。
また相続税のほかに、不動産の所有権を被相続人から相続人である自分へと移転登記する場合に必要となる税金として、登録免許税というものがあります。
基本的に物件や土地などの所有権は、所有者が亡くなった場合でも自動的に返還されることはなく、申請しない限りはそのままにされてしまうのです。
そのため、もし譲り受けた場合には、所有者として自分の名前を登録する必要があり、その際に課せられる税金になります。
この登録免許税は、先ほどご紹介した相続税とは異なり、譲受する不動産など遺産の総額に関わらず、所有権の移転登記をする場合には必ず支払うことになりますので、必ず覚えておきましょう。

不動産相続で支払うことになる税金の計算方法

さて、遺産の譲受によって税金を支払う際には、その譲受した額に対する課税額を算出する必要がありますが、ここからは具体的な計算方法についてご紹介していきます。
流れとしては、まずは課税の対象となる遺産の額を算出して、そこからローンなどの残債や葬儀の費用を引いたうえで、基礎控除額と呼ばれる誰にでも適用することができる控除の額を差し引きます。
すべて差し引いたら、最後に算出した相続税の税額をそれぞれの譲受する人に割り振りましょう。
計算の際に使用することになる税率は、そもそもの遺産の額によって異なりますが、基本的に税額は課税される贈与税相当額×税率で計算することができます。

不動産相続時の節税対策

故人の遺産を譲り受けた際に必ず発生する税金ですが、譲り受ける人物の条件や例によっては、その課税額を大幅に抑えることができる控除を適用することができます。
その控除にはさまざまな種類があり、知っているだけで大きな得につながりますので、ここからは一般的によく利用されている控除や制度をご紹介していきます。
自分には当てはまるものがないかもしれないと思っている方でも、意外といろいろな特例が認められているので、一緒に1点ずつ確認していきましょう。
まず、よく適用される制度に、住宅資金贈与制度というものがあります。
これは贈与の際に利用でき、住宅を購入するための自己資金にすることで、最大で1,310万円の控除が受けられるというもので、それより額の小さい財産贈与に関しては非課税となります。
故人の遺産の場合には利用できませんが、今後家の購入を考えている場合は生前贈与という形で事前に贈与を受ける方法を取ることで、大きく税額を抑えることにつながるのです。
次に、住宅資金贈与制度と似ているもので、配偶者贈与制度というものがあります。
この制度を利用することができるのは遺産所有者の配偶者のみで、住むための住宅を購入する資金であることを前提に、2,000万円まで控除を受けることができます。
また、相次相続控除という控除制度もあり、この制度は最初の遺産譲受には適用できませんが、その後10年以内に再度別の方に遺産を贈与する際、相続税を控除することができるというものです。
なお、この控除を受けられる条件として、一度目の譲受の際の税金を納付していることが前提となっていますので、注意が必要です。
そのほか、配偶者控除と呼ばれる配偶者の税額軽減では、故人の配偶者は最大で1億6,000万円まで控除され、譲受する金額がそれ以下の場合は非課税になり、相続人が未成年の場合は未成年控除を受けられます。
未成年控除では、譲受を受けた際に未成年である人物が、それから成人するまでの年数×10万円の控除を受けることが可能です。
また未成年控除と似た制度に障がい者控除があり、障がい者が譲渡を受けた際、譲受が成立した年から満85歳までの年数×10万円の控除、または特別障がい者の場合には満85歳までの年数×20万円が控除の対象となります。
これらの特別控除のほかに、基本的に誰にでも適用される条件不要な控除として、基礎控除額というものがあります。
基礎控除額は、3,000万円＋600万円×相続人の人数から計算することができますので、最低でも3,600万円は基礎控除として遺産の額から差し引くことができるということです。
譲受する人数によって控除できる額に大幅な差が出てきますので、冒頭でもご紹介したように、相続人として認められた人物は全員が集まって協議をおこなうことが何よりも大切であるということになります。
また贈与税額控除と呼ばれる、相続をしてから3年以内に財産を譲受した人物に適用される控除制度では、贈与を受けた際に支払うことになる贈与税の額を控除することができます。
すでに相続税を支払っていることで、その後の贈与税の支払いを免除することにつながるのです。
以上のように、知らなくては損をするかもしれないさまざまな控除制度が設けられています。
自分がどの条件に当てはまるのか確認しながら、一番節税につなげることができるものを利用して申請するようにしましょう。

まとめ

不動産などの遺産を譲受した際に支払うことになる税金について、その種類や計算方法、控除などをご紹介してきました。
スムーズな手続きを進めていくためにも、事前の調査はしっかりおこないましょう。

リフォームをするときに意外と悩むのが「床材」です。
フローリング以外にもいろんな種類があるため、何を選んだら良いか迷っている方は少なくありません。
そこで本記事では、床材の種類とそれぞれのメリット・デメリットをご紹介しています。
良し悪しを知って、失敗のないようにしましょう。

リフォームする際に知っておきたい床材の種類

ひと口に床材といっても種類はさまざまです。
近年はフローリングのところがほとんどですが、クッションフロアやカーペット、畳なども床材として含まれます。
いろんな床材があるなか、リフォームする際は何を選んだら良いのでしょうか？
まずは床座の種類を解説します。

フローリング

フローリングは、もっとも一般的な床材でしょう。
木材を使っており、どんな部屋にも馴染みやすいのが特徴です。
ひと口にフローリングといっても種類はさまざまで、使用されている木は「広葉樹」と「針葉樹」に大きく分類されます。
そのため、どうしても高額になりやすいというデメリットがあります。
メリット・デメリットについては後述しますが、もっとも用いられている床材になるでしょう。

クッションフロア

塩化ビニール樹脂を使用しているのが特徴です。
デザイン性が高く、同じクッションフロアでもプリントされている柄によって雰囲気ががらりと変わります。
素材は柔らかく、足への負担が少ないという魅力があります。
またペットを飼っている方にも喜ばれやすいでしょう。

フロアタイル

耐傷性が高いのがフロアタイルです。
1枚1枚並べて使用し、部屋に合わせて自分好みに表現することができます。
タイルなので表面はひんやりしており、床暖房を導入すると冬場でも足下が冷えずにすみます。

カーペット

カーペットには、タイル性のものも存在します。
断熱性が高く、足触りが良いので、他の種類よりも心地の良さを感じるでしょう。
また、サイズやカラーバリエーションが多いのもカーペットならではです。

畳

日本人にとって、もっとも馴染みのある床材でしょう。
イグサを使用して作られており、独特の香りや柔らかさは、やはり落ち着いた雰囲気を与えます。
また畳には、部屋の湿度を適正値にする働きがあります。
そのため、夏場でもジメジメしにくいといわれています。

床材のメリットについて

床材には、いろんな種類があることが分かりました。
それぞれの特徴について解説しましたが、今度はメリットについてご紹介します。
種類によって良し悪しが大きく変わってきますので、リフォームの際はぜひ参考にしてみてください。

フローリングのメリット

現在、もっとも一般的に用いられています。
フローリングの良いところは、なんといっても「掃除がしやすい」点です。
たとえ飲み物をこぼしてしまっても、サッと拭くだけで良いのでシミになりにくいでしょう。
またガラス破片も回収しやすいというメリットもあります。
他にも、ダニやカビが発生しにくい、メンテナンスが簡単なども挙げられます。
掃除機をかけるだけでなく、フローリングシートや雑巾で拭き掃除ができるのもフローリングの良いところです。
メンテナンスのしやすさは、生活をするうえで負担になりにくく、快適さを感じるでしょう。

クッションフロアのメリット

クッションフロアは、水に強い・防音性が高い・安価といったメリットがあります。
塩化ビニール樹脂を使用しているので、水を弾きやすく傷みにくいです。
飲み物をこぼしてもサッと拭き取れ、シミになりにくい点はフローリングと同様です。
また文字通りクッション性になっているため、防音性も高いといわれています。
そのため、とくにマンションに住んでいる方は下の階に音が響きにくく近隣のトラブルも防げます。
小さなお子さんやペットがいる方におすすめの床材といえるでしょう。

フロアタイルのメリット

タイル状になっているため、簡単に施工できます。
そのため、リフォームにも非常に適しており、自分好みのデザインに変更できるでしょう。
たとえば、一部だけフロアタイルにすることも可能です。
フローリングやカーペットなどはすべての床を変える必要がありますが、フロアタイルは敷きたいところにだけ使用すれば良いので、手間も省けます。
また長年使用しても汚れが綺麗になりやすいのもフロアタイルの良いところです。

カーペットのメリット

カーペットは、いろんな使い道があります。
そのため、なかにはフローリングやフロアタイルの上から敷いている方もいるでしょう。
カーペットのメリットは、なんといっても保温性の高さです。
断熱性があるため、フローリング特有のヒヤッと感じることがありません。
とくに冬場は足元が暖かく、冷え性の方でも安心して過ごすことができます。
他にも、滑りにくい・柔らかく肌触りが良いといったメリットもあります。

畳のメリット

畳の良いところは、和の雰囲気を感じられる点や、「種類」でもご説明したとおり部屋の湿度を適性値に保ってくれるところです。
そのため、夏場でも畳の部屋にいるとジメジメ感じにくく過ごしやすいでしょう。
また畳特有の柔らかさを感じられるのもメリットになります。

床材のデメリットについて

それぞれ魅力的なメリットがありますが、その一方でデメリットも存在します。
「掃除がしやすいからフローリングが良い！」と思っていても、デメリットを理解していないと失敗する可能性があります。
とくにリフォームの際は、マイナスな点もきちんと知っておく必要があるでしょう。

フローリングのデメリット

扱いやすい点ではメリットのフローリングですが、一方で「足が疲れやすい」「水に弱い」といったデメリットがあります。
先ほど「雑巾で拭き掃除ができる」といいましたが、あくまで乾いた雑巾ということで、水をたっぷり含んだ雑巾はおすすめしません。
ただし、フローリング専用のウェットシートは使用可能です。
またフローリングは硬い素材のため、どうしても足が疲れやすくなります。
対策としては、スリッパを履いたりマットを敷いたりなどが挙げられます。

クッションフロアのデメリット

クッションフロアは、他の床材よりも劣化しやすいといわれています。
そのため、安価な反面、定期的な張替えが必要になります。
貼り換えればそのぶん費用がかかりますし、何より作業が大変なので手間もかかってしまうでしょう。
さらに、質感も人によっては違和感を覚えます。
というのも、クッションフロアはさまざまなデザインのものが売られています。
大理石風や木目調、タイル調など見た目と実際に踏んだときの質感が異なり、居心地が悪いと感じる方がいるようです。

フロアタイルのデメリット

タイルなので、どうしても足に触れたときに冷たさを感じます。
夏場は涼しくても、冬場はやはり冷たく、冷え性の方にとっては不向きです。
またタイルの間に汚れが溜まりやすいため、こまめな掃除が必要になるのもデメリットでしょう。
対策としては、床暖房の導入が挙げられます。

カーペットのデメリット

とにかく汚れやすいのがマイナス点です。
ホコリや繊維などがカーペットの中に入り込みやすいため、こまめに掃除機をかけないとダニの原因になります。
最近では防汚加工されたものも増えてきていますので、どうしてもカーペットを利用したい方は業者に相談してみてください。
他にも、保温性が高いことで夏場は暑く感じます。
ナイロンやポリエステルなどの素材を選ぶと、湿気がこもりにくいので暑い日でも安心です。

畳のデメリット

畳は、外干しや交換が必要になります。
これらをせずに放置しておくと、劣化しダニやカビの原因になるからです。
また畳の表面が毛羽立ってしまい、汚く見えてしまいます。
あるだけで雰囲気の良い畳ですが、数年に一度はメンテナンスが必要になり、その際は業者も呼ぶことになるため費用もかかってしまうでしょう。

まとめ

床材にもいろんな種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあることが分かりました。
リフォームをする際は、ぜひこの3つを十分理解し、ライフスタイルも考えて選ぶようにしましょう。

所有していても何も利益を生み出さず、ただただ毎年固定資産税を支払うだけのマイナスの資産。
そんな「負動産」はいち早く手放したいですよね。
人口減少による需要の低下、とくに地方の田舎では中々売れない不動産がそのまま放置されて空き家になっている現状も少なくありません。
本記事では、「負動産」を所有している場合の処分方法とそもそも所有しない相続放棄の方法についてご紹介していきます。

負動産とは？

負動産とは、活用もされず収益も生み出していないまま、固定資産税や管理費だけがかかっているような不動産のことを指して呼ばれる造語です。
不動産は所有しているだけで、毎年固定資産税の支払い義務が生じます。
くわえて除草などの管理の手間や修繕などの費用も発生します。
活用していなければ持っているだけでコストや手間を生み出してしまう負動産の具体例は、以下のようなものがあります。

負動産の例

別荘やリゾートマンション
バブル時代に購入した別荘やリゾートマンション等は、場所が不便だったり建物の老朽化が進んでいたりして、買い手や借り手が見つからないケースがあります。
需要が少ない場所であれば必然的に資産価値が減少しますし、年数が経過すれば修繕費もかかってきてしまいます。

空室の多いアパートやマンション
土地や建物を購入してアパートやマンション経営を始めた場合、空室が多いと赤字経営になってしまいます。
空室改善が出来なければ利益は生み出しにくいでしょう。

郊外の土地や建物
相続等で田舎の土地や建物を取得した場合、自分が住むわけでもなく、かと言って借り手や買い手が見つかるかといえば難しいケースがあります。
放置されて空き家になっていることもあります。

共有者が多い土地や建物
共有名義の土地や建物を所有している場合は、共有者全員の合意がなければ処分することができません。
話し合いが進まずにそのままになって負動産になるケースもあります。

空き家率の増加と国の対策

人口減少や地方の過疎化により、国内の空き家率は年々増加しています。
総務省統計局が公表している「住宅・土地統計調査」によると、平成30年時点の総住戸における空き家率は13.6％でした。
10軒に1軒以上が空き家であり、今後も空き家率は右肩上がりになると予想されています。
空き家は建物の手入れが行き届いていないこともあるので倒壊の危険や、人が住んでいないことで犯罪に利用される可能性があります。
そのため国は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行し対策を実施しました。
これは、自治体が空き家の管理状態を調査し、適切ではないと判断すれば所有者に改善を促すことができる法律です。
改善を勧告されてしまうと、住宅用地特例が受けられず、固定資産税額等が増えてしまいます。
また放置して、所有している土地が雑草だらけでは近隣住民からクレームが入ることもあります。
このような費用や手間がかかる負動産はどのように処分すれば良いのでしょうか。
次に負動産の処分方法についてご説明していきます。

負動産の処分方法

処分方法は大きく3つあります。

売却する

一番手っ取り早い方法は、不動産を売却することです。
処分方法に困っているような土地や不動産でも、買取や売買の仲介を取り扱っている不動産会社はあります。
今まで有効活用できずに固定費だけを支払っている負動産があれば、早めに売却を検討したほうがいいでしょう。
当社でも買取や仲介のご相談を承っております。

空き家バンクを利用する

売却に続いておすすめなのは、空き家バンクを利用することです。
空き家バンクとは、売りたい・貸したい方と買いたい・借りたい方をつなげるサービスで各自治体が運営しています。
主に移住を希望している方が利用するサービスなので、上手く利用することで買い手や借り手を見つけることができるかもしれません。
売却で買い手を探すことと同時進行で、空き家バンクに登録してもいいでしょう。

個人や自治体へ寄附する

手放す方法の3つ目は、個人や自治体へ寄附することです。
活用が難しい負動産であると、譲渡するとしても個人での貰い手は中々現れないかもしれません。
おすすめなのは、隣地の方に相談してみることです。
隣地であれば自分の敷地が地続きで増えることになるので、ほしいといわれる可能性があります。
ただし、不動産の贈与になりますので受け取り側に贈与税が課せられることと、所有権移転登記の費用が発生することには注意が必要です。
個人以外での寄附先では自治体が考えられます。
自治体ごとの条件を満たせば無償で引き取ってもらえることもあります。
しかし、自治体にその不動産の使用目的がなければほとんどの場合寄附は断られます。
利用予定がないのにわざわざ固定資産税の税収を無くす必要がないからです。
くわえて管理費用や手間が増えコストがかかるので、自治体に利用目的がなければ寄附は難しいでしょう。

相続放棄で所有を回避する方法

最後に、有効活用が難しくコストだけがかかる負動産所有を回避する方法として相続放棄をご紹介します。

相続における3つの選択肢

相続が発生した場合、法定相続人は3つの方法から選択ができます。
方法は、単純承認、限定承認、相続放棄の3種類です。
まず、単純承認はプラスの財産もマイナスの財産もすべてを引き継ぐ方法です。
故人が2000万円の財産と3000万円の負債を抱えていた場合、2000万円の財産を受け取れますが同時に3000万円の負債も返済する義務を負います。
次に、限定承認とはプラスの財産の範囲内でマイナスの財産を引き継ぐ方法です。
上記の例で例えると、負債が3000万円あった場合でも返済の義務が生じるのはプラスの財産である2000万円までとなります。
最後に、相続放棄とはプラスの財産もマイナスの財産もどちらも引き継がない方法です。
上記の例でいえば、2000万円の財産も3000万円の負債もどちらも放棄する方法になります。

相続放棄はプラスの資産も放棄される

相続放棄の注意点としては、プラスの財産だけを引き継ぐことはできないという点です。
今後の利用価値が見込めない負動産が遺産に含まれている場合、相続放棄をすれば所有を回避ができます。
しかし、同時に他の財産（預貯金など）も放棄することになるので、プラスの財産と比較して放棄をしたほうがいいのかしっかりと検討することは重要でしょう。

相続放棄の手続き方法

相続放棄の手続きは家庭裁判所でおこないます。
故人が亡くなったことを知った日から3か月以内に手続きをすることで相続放棄ができます。
3か月を過ぎてしまうと、単純承認をしたとみなされて放棄することができなくなりますので注意が必要です。
家庭裁判所に必要な書類を提出し、申し立てが承認されれば相続放棄となります。
必要書類としては、相続放棄申述書、被相続人の戸籍謄本と住民票（または戸籍の附票）、相続放棄する方の戸籍謄本などがあります。
書類のほかに収入印紙や郵便切手の用意も必要になります。

まとめ

維持費がかかるだけの困った負動産を所有している場合、売却を一番初めに検討しましょう。
売却するのであればまずは不動産の価値を査定する必要があります。
当社でも買取や仲介をおこなっておりますので、ぜひ一度ご相談ください。