不動産売却時の減価償却とは？計算方法や注意点について解説

不動産売却を検討している方は、確定申告前におこなう減価償却の計算方法についてご存じですか？
減価償却について知らずに売却をおこなうと税金の支払いで損をしたり、売却で出た損失が出た場合の還付を受けることができません。
この記事では、確定申告時におこなう減価償却時の計算方法について解説するので、不動産の売却を検討している方は参考にしてください。

不動産売却時の減価償却とは？

不動産売却をする際に注意すべき減価償却について知らない方も多いと思うので解説していきます。

減価償却とは？

減価償却とは、物の取得にかかった費用（経費）を会計処理する際の勘定項目のことを指します。
購入してからその物の価値が減少していく資産（建物やパソコンなど）を取得したときに使用される会計処理で、耐用年数などに合わせて経費計上する決まりとなっています。
そのため、購入にかかった費用を分割して経費計上していくのが特徴です。
そして、減価償却の対象となる資産のことを「減価償却資産」と呼びます。

減価償却資産

減価償却資産とは、減価償却によって経費計上できる資産のことです。
この対象となる資産は、不動産（建物）や自動車、パソコンや家畜といったものが対象となります。
対象になる基準としては、耐用年数が1年以上で価格が10万円以上のものとされています。
そのため、これらの条件を満たしていないものに関しては、減価償却をして経費計上することはできません。

減価償却対象外の物

減価償却の対象外となるものは、主に購入後も価値が落ちない資産が対象となります。
たとえば、不動産を購入した場合でも土地に関しては減価償却の対象外です。
不動産を取得したとき建物自体は年月とともに劣化していきますが、土地に関しては地価が下がることはあっても劣化によって価値が減少することはありません。
そのため、減価償却の対象外という認識になります。
また、有価証券や骨董品なども時間の経過によって価値が減少するものではないので、減価償却の対象外となります。

減価償却と不動産売却の関係性

減価償却が不動産売却とどういった関係があるかわからない方もいると思うので、それぞれ関係性について解説していきます。
不動産売却をした場合は譲渡所得が発生しますが、このとき譲渡所得を計算するために「取得費」というものが重要になってきます。
取得費とは、不動産の取得にかかった費用のことで、譲渡所得を求めるときは減価償却後の金額を反映して計算しなければいけません。
そのため、不動産売却時には減価償却が重要になってくるのです。
減価償却をして取得費が下がっていれば、譲渡所得を計算したときの金額が変わってくるので、最終的に支払う税金も変わってきます。
不動産売却では、このようなことがあるので減価償却の計算方法を知っておかなければいけないのです。

不動産売却をした際の減価償却の計算方法

ここでは、減価償却の計算方法をご紹介していくので売却時に使用してみてください。

譲渡所得の計算方法

減価償却の計算をする前に譲渡所得の計算方法をみていきましょう。
不動産売却をした際の譲渡所得は、【譲渡所得＝売却価格−取得費−諸費用】というように求めることができます。
そして、この計算で使用される取得費は、【取得費＝土地の価格−（建物の購入価格−減価償却）】というように求めます。
土地の費用に関しては、減価償却の対象外となるので、計算する際に減価償却をしないようにしなければいけません。

減価償却2種類の計算方法

減価償却には、定額法と定率法という2つの計算方法があります。
定額法とは、一定の金額を毎年経費として計上していく方法のことで、【1年間の減価償却額＝購入価格×償却率】という計算式で求めることが可能です。
また、定率法では、一定の償却率で毎年経費を計上していき、【1年の減価償却率＝（購入価格−減価償却合計額）×償却率】という式で減価償却額を求めることができます。
定額法は、計算方法を見てわかるとおりシンプルな計算方法で、定率法は、今までの減価償却合計額を計算して計算しなければいけないので、計算が複雑になるのが特徴です。
しかし、定率法のほうが眼科焼却するスピードが早いため、費用計上までの期間が短いといったメリットがあります。

事業用に購入した不動産の減価償却

続いては、事業用に購入した不動産の減価償却費用を求める計算式をご紹介してきます。
事業用に購入した不動産の場合は、【減価償却費＝（建物購入価額－残存価額）×償却率×運用した月数÷12】という計算式で求めることが可能です。
この計算式中に使われている「残存価値」とは、減価償却後に処分したときの価値を見積もった数値で、10％に設定されることが一般的です。
また、償却率は耐用年数に応じた利率のことで、対象となる資産に応じて利率が変わります。

減価償却計算をする際の注意点

不動産売却をして減価償却の計算をする際にある点に注意していなければ、無駄な損失を抱えたり、還付を受けることができなくなってしまいます。
ですので、ここでご紹介する注意点を守って計算をするようにしてください。

概算取得費

減価償却の計算をするときに、取得費（建物の購入代金）がわからないままにすると「概算取得費」というものを適用して計算されてしまいます。
概算取得費とは、名前のとおり取得費を概算で計算するためのもので、明確な取得費がわからない場合は、売却額の5％が取得費用として計算されてしまいます。
そのため、正確な取得費を調べずに計算した場合は、概算取得費が計算式に適用され、実際より取得費が少なく計算されてしまい支払う税金が高くなってしまうのです。
ですので、減価償却費用を計算するときは、売買契約書などを確認してから正確な取得費を把握してから計算するようにしてください。
ただ、この概算取得費が適用されるのは、昭和27以前の売買に対して適用されるもので、現在は「市街地価格指数」などの数値を適用して計算されるので覚えておきましょう。

源泉徴収税額の還付

不動産売却をして損失が出た場合は、源泉徴収税の還付を受けることができます。
不動産を売却したときは譲渡益が出ますが、購入価格よりも売却益のほうが少なければ損失として計上することができます。
そして、不動産の売買に関しては通算損益が適用できるので、損失が出た場合は給料などと合算して計算して年間の所得を減らすことができるのです。
また、損失に関しては4年間にわたって損益通算できるので、損失が大きい場合でも節税によって負担を大きく減らすことができます。
たとえば、年収500万円のひとが不動産を売却して損失が3,000万円出た場合は、4年間にわたって損失を年収と合算できるので、この期間中は所得を0円にすることができます。
そのため、売却する際は売却で出た損失を控除できるかなどを考えてから売却するようにしてください。

耐用年数

耐用年数は、建物ごとに異なるので、計算するときは注意が必要です。
建物は、木造・鉄筋コンクリート・軽量鉄骨造などさまざまな構造で作られており、それに応じて耐用年数も変化してきます。
そのため、計算するときに保有している建物の構造を理解していなければ、正確な計算をすることができません。
ですので、減価償却の計算をする際は、建物の構造などをしっかり把握したうえで計算するようにしてください。

まとめ

不動産売却時の減価償却について解説しました。
減価償却について理解している方は少ないですが、確定申告をする際にはしっかり把握しておかなければいけないので、この記事を参考に適切な方法で不動産売却を行なってください。