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不動産売却をする際に受け取る購入申込書とは?見方と注意点を解説

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不動産売却をする際に受け取る購入申込書とは?見方と注意点を解説

不動産売却をする際に受け取る購入申込書とは?見方と注意点を解説

不動産売却をおこなうと、買主から購入申込書を受け取りますが、見方がわからずお困りの方も多いのではないでしょうか。
この記事では、不動産売却にともなう購入申込書とはなにか、記載項目の見方についてご説明します。
さらに、注意点やチェックポイントもご紹介しますので、購入申込書を確認する際にご活用ください。

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不動産売却をおこなう際に受け取る購入申込書とは?

不動産売却をおこなう際に受け取る購入申込書とは?

不動産売却を希望する際、不動産会社に売却を依頼するなどして売却活動をスタートします。
その後購入希望者が内覧し、購入の申し込みを受けるのが一般的な流れです。
売主と買主が売買条件の交渉をおこない、契約締結と代金及び物件を引き渡して、売却は完了します。

不動産購入申込書とは?買主の意思表示?

不動産購入申込書は、買主が希望する購入条件を記載した書面です。
不動産会社によっては、買付申込書または買付証明書の名称を使用することもありますが、いずれも購入の意思表示をすることに変わりはありません。
また、申込書の提出と同時に、購入申込金の受け渡しもおこなうのが通常のやり方です。
申込証拠金の名称を使用することもありますが、5万円から10万円が目安になっています。
しかし、交渉が成立しない場合は返金しなければなりません。
不動産会社は、仲介するときも売主の立場の場合も申込書の取り扱いをおこないますので、売主は必ず受け取りましょう。

売買契約と同じ?申し込みを買主はキャンセルできる?

購入申込書は意思表示するためのものですので、売買契約ではありません。
この申込書の受け渡しをきっかけに、交渉がスタートします。
法的な拘束力はないため、売主はもとより、買主も購入の申し込みをキャンセルすることは可能です。
売買契約の締結後にキャンセルすると違約金が生じますが、購入申し込みのタイミングでのキャンセルに問題はありません。
また、買主は申し込んだ後に自分の希望に叶う物件が見つかった、親や周囲の反対を受けたなど、大きな買い物ゆえに迷いも生じます。
そこで、受け取り後の売主は購入意思を尊重するとともに、迅速な対応で迷いが生じることを防ぎ、売買契約への流れを加速させましょう。
すばやく対応するために、売却活動と並行して申込書などの各種書類の記載内容を学び、的確な対応ができるように準備することが大切です。
とはいえ、購入申込書を受け取ったからといって、必ず交渉しなければならない相手ではありません。
交渉相手を見極めるために時間を使うことも、交渉を有利にすすめるためには必要です。
さらに言えば、交渉は申し入れ順ではなく、提示した条件で判断してもかまいません。
購入申込書はあくまでも交渉の始まりです。

不動産売却の購入申込書の見方とは?気になる記載項目を解説

不動産売却の購入申込書の見方とは?気になる記載項目を解説

購入申込書の主な記載項目は?

書式にもよりますが、はじめに購入を希望する物件に関する情報です。
所在地及び土地面積、建物面積ですが、マンションの場合は建物の名称と部屋番号も記入してあります。
次は購入希望条件です。
売買価格と手付金、内金の入金額とその予定日の他、売買契約日と引渡し日、住宅ローンの利用の有無が続きます。
その他の条件は、契約解除の特約が主な内容です。
期日を指定して、買主の居宅売却や住宅ローンの審査が想定どおりにならなかったなど、契約をキャンセルできる条件が記載してあります。
最後は、買主の氏名と自宅の住所です。
受け取り後、記入内容を確認し、相手に詳しいご説明を求める項目をピックアップします。

購入希望条件の中で注目すべき項目とは?

売買価格と手付金など金銭面の項目、売買契約締結予定日と引渡し予定日など日程に関する項目です。
契約に関わる重要な項目のため、入念に検討します。
そして、特約に関する項目は、必ず購入希望者に確認を入れましょう。
解約リスクのある相手との契約は、交渉をすすめても良いのか迷いが生じます。
どうしても気がすすまない場合や買主側のご説明に納得できないときは、キャンセルもやむを得ません。

記載してある住宅ローンの見方

住宅ローンに関する項目は、利用の有無の他に、融資を受ける金額や金融機関が記載してありますが、金融機関の審査を通過したわけではありません。
通常、売買契約を前に事前審査を済ませ、契約締結を受けて本審査へすすみます。
事前審査を通過するとほとんどが本審査もとおりますが、事前審査がとおらないときは、その時点で契約はキャンセルです。
そこで、不動産会社の担当者に事前審査の通過状況を確認しましょう。
審査通過が判明すれば交渉を継続しますが、審査中または審査に入っていない場合は、交渉をストップします。
とくにネット銀行の融資は注意が必要です。
ネット銀行の多くは、個人信用情報を利用しないで事前審査をおこないます。
そのため、信用情報に問題がある人も事前審査を通過している点をご承知おきください。
この他、フラット35は事前審査を「留保」とし、本審査で改めて判断することも多々あります。
どちらも住宅ローンの項目から見つけましょう。

不動産売却時に受け取る購入申込書の注意点とは?

不動産売却時に受け取る購入申込書の注意点とは?

購入希望額を基にした価格交渉のすすめ方

購入申込書に記載してある売買価格は、買主の購入希望額です。
売主の売却希望額との差額が少ないときは歩み寄りを模索しますが、差額が大きいときは交渉しないと伝えて様子をみましょう。
買主は安く、売主は高く売りたいので、査定価格を最低ラインとして交渉することも重要です。
査定価格と同額はお互いが納得できますが、できれば査定価格の1.05倍を売却希望額として目指しましょう。
希望額よりも少し高めの金額を提示して交渉の余地がないかを探り、2回くらいのやり取りで決着するように話をすすめます。
交渉を楽しむことなく、両者が納得できる金額で契約することを目標にしましょう。

手付金と内金はチェックすべきポイント

売買契約を締結する際、買主は手付金の支払いにより購入する気持ちを明確にするのが一般的なやり方です。
もし、買主が契約を解除したいときは手付金を放棄しますが、相場よりも安いと安易な契約解除につながります。
同時に、契約を解除できる手付解除期日も確認しましょう。
買主は手付金の放棄ですが、売主が契約を解除したいときは手付金を倍返しにしなければなりません。
売主の負担が増えますが、安易な契約解除を防ぐため、相場の10%程度になるように変更を申し出ます。
もうひとつの内金は、売買契約成立後に買主が分割して支払う代金の一部です。
法律上の定めがないため、売主と買主の合意に基づいてのみやり取りしますが、借り入れ金により一括で支払う場合は、内金の記載はありません。

2つの予定日は売主にも買主にも外せない注意点

不動産売却では、売買契約締結予定日と引渡しをおこなう購入希望日は重要です。
通常、売買契約締結予定日の多くは申込書の提出日より3日から10日後になっています。
しかし、売買金額の交渉に、3日では足りません。
そこで、10日から14日程度に変更できないか相談しましょう。
事前に日程を決めることで、交渉の長期化を防ぎつつ契約する意欲を示します。
また、購入希望日は買主の都合が優先です。
物件をそのまま使用する際は、タイトな日程でも問題ありませんが、住み替えなどの特約があるときは指定した期日よりも後でなければなりません。

まとめ

不動産売却の際、買主から受け取った購入申込書は、記載項目の見方を理解しておくと、交渉をすすめるのに役立ちます。
売買価格や手付金などの金銭に関する項目や購入希望日などの日程は注意点として、確認することが重要です。
納得できる契約を目指し、不動産売却時の購入申込書に関する知識を深めましょう。

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