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不動産売却時に必要な固定資産税評価額について

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不動産売却時に必要な固定資産税評価額について

不動産売却時に必要な固定資産税評価額について

物件や土地などの不動産売却を思い立ったとき、その物件の評価額がどれくらいなのか知らなくては売却価格を決めることができませんよね。
実際に、評価額を見たうえでどのような計画で売買を進めていくかを決めることになりますので、事前に情報を集めることは非常に大切であると言えます。
今回は、不動産売却時に不動産の価格を決める5つの評価額のうち、とくに重要な固定資産税評価額についてご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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不動産売却時の固定資産税評価額とは

不動産売却時の固定資産税評価額とは

まず、固定資産税評価額とはその名のとおり、物件の所有者に対して課せられることになる固定資産税の額を設定する役割を持つ評価額になります。
この評価額は、基本的には固定資産税を課す課税証明書から確認することが可能です。
もし、住宅などの物件と土地が両方ある不動産の場合、その評価額はまとまった額ではなく別々で出されることになりますので、書類の取得と評価額の確認は2つ分必要になります。
固定資産評価証明書といった評価額を記載した証明書からも見ることができますので、売却にあたって物件の価値を知りたいという場合には、まず取得するのがおすすめです。
この額を算出するのは市区町村で、決め方としては、まずその特定の地域のなかで標準宅地として1つの物件を調査対象として選びます。
その標準宅地に対して、公示地価の約7割の価格を時価として設定して、その時価をもとに路線価などを算出し、出た額が評価額となります。
つまりここで算出される評価額は、基本的に公示地価などの公表される評価額の7割ほどであることがほとんどです。
標準宅地が、そのエリア一帯の評価額を設定するための基準となります。
ここで出される評価額は3年周期で更新されることになりますが、公示地価などは1年ごとの更新なため、基本的に更新のたびに若干の変更がされることになります。
評価額とはいえ、その不動産の価値を完全に決めるものではありませんので、固定資産評価額以外の評価額などもあわせて調べたうえで売却価格を決めていくことが大切です。

固定資産税評価額の計算方法

固定資産税評価額の計算方法

次に固定資産税評価額の算出方法ですが、この評価額を調べる方法は3つあります。
まず一番簡単なのは、その物件の所有者の場合、納税通知書に記載されている額を確認する方法です。
また、固定資産評価証明書を所定の市区町村の役所窓口で取得し、そこに記載されている額を確認する方法もあります。
そのほか、同じく役所で取得することができる、固定資産課税台帳と呼ばれる書類を確認することでも額を知ることが可能です。
さらに、課税された固定資産税の税額から逆算して計算することもでき、その場合の計算式は固定資産税額÷1.4%となりますので、もし書類の取得が面倒だったり、すぐに知りたい場合には活用してみてください。
ちなみに、固定資産税の計算方法は固定資産税評価額×1.4%となりますので、こちらも算出が必要という場合に備えて、覚えておくと良いでしょう。
また、不動産鑑定士によって物件を査定してもらえますので、もし時間や金銭的な余裕がある場合、評価額のほかに専門家の査定を受けたうえで物件の価値を確かめることも視野に入れておくことをおすすめします。

不動産売却時の固定資産税評価額以外の土地の評価額

不動産売却時の固定資産税評価額以外の土地の評価額

ここまでは固定資産税評価額について、どのようなものを指すのかや計算方法についてご紹介してきましたが、ここからはそのほかに物件の価値を確かめることができる評価額についてご紹介していきます。
冒頭にも少し触れたとおり、物件や土地の評価額には、公示地価、基準地価、路線価、実勢価格、そして固定資産評価額の5種類があり、それぞれ元にしているものが異なります。
どのような目的で不動産を売りに出すのかによって、またターゲットや売却時期などによってどの評価額を参考にするのかが異なるのです。
また1つの評価額だけを参考にするより、いろいろな評価額を見て売却活動をおこなったほうがよりスムーズな契約を進めることができるとも言えますので、まずはどのような評価額があるのかだけでも知っておくと良いでしょう。
物件を売りに出す価格にも大きく影響してくるため、一つひとつわかりやすくご紹介していきます。

公示地価

まず、その土地や地域の相場を知るのに非常に有用なのが公示地価です。
実際に不動産の売買をしたことがある場合や、これまでに物件の取引について調べたことがある場合には目にしたことがある方も多いかもしれません。
それくらい、固定資産税評価額と同等に大切な評価額として考えられているこの公示地価ですが、これは毎年国土交通省によって更新、公表されている、そのエリアにおける土地1㎡あたりの価格です。
土地の価格であるため、土地を売りに出すことを考えている場合には非常に有効で、また特定のエリアに絞った価格ですので、そのエリア一帯の相場を知るという意味では参考にしやすい価格であると言えるでしょう。
この価格は不動産鑑定士が現地で調査をおこなったうえで決まり、毎年価格が上昇したり減少したりする推移も見ることができますので、確認しておいて損はないでしょう。

基準地価

先ほどご紹介した公示地価と似たような価格に、基準地価と呼ばれるものがあります。
この基準地価は、毎年各都道府県で設定された基準地における1㎡あたりの価格のことを指していて、この価格も不動産鑑定士による実地調査のもとで設定されています。
公示地価が都市計画区域のみの地価であるのに対して、この基準地価の場合には、全国の2万か所以上の基準地を対象としていますので、より幅広くさまざまなエリアの土地の価格を知ることができると言えるでしょう。
また、公示地価とほとんど変わらないため、あえて価格を比べてみることも有効です。

路線価

次に、路線価と呼ばれる評価額についてご紹介していきますが、この路線価の公表元は国税局になります。
基本的に土地の相続などによって相続人に課せられることになる、相続税や贈与税といった税金の計算の際に用いられる基準の地価として捉えられています。
そのため、この路線価の価格は一般的な公示地価の8割ほどであることがほとんどです。
土地を売りに出す際には、先に公示地価を確認する方がより効率的ですのであまり用いることはないかもしれませんが、今後の土地や物件の取引のためにも存在だけでも知っておきましょう。

実勢価格

最後にご紹介する実勢価格ですが、こちらは名前のとおり、実地調査などで推定された地価ではなく、実際に売買の取引が成立した価格のことを指します。
そのエリアにおいてどのくらいの額で売買取引が成立しているのかを知ることができますので、これからまさに不動産を市場に出すことを考えている場合には参考にしやすいです。
もし全くの同一エリアで売買取引が成立していないという場合でも、近隣のエリアでの実勢価格を調べることで参考になる点も多いはずですので、売りに出す前には必ず確認しておくようにしましょう。

まとめ

不動産売却の際に必ず知っておくべき固定資産税評価額についてまとめてきました。
評価額と一口に言っても、ご紹介してきたように5種類もの価格があり、それぞれ役割やどのような目的で公表されているのかが異なります。
売却の際には自分が求めている情報と照らし合わせて、じっくりと情報収集を進めていくことが大切です。

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