不動産売却するなら知っておきたい心理的瑕疵と告知義務

心理的瑕疵のある物件は、通常の物件よりも買主がつきにくい傾向にあります。
このような物件は、通常とは異なった手順を踏んで売却しなければなりません。
この記事では、不動産売却における心理的瑕疵、物件価値や告知義務について解説しています。

不動産売却における心理的瑕疵とは？

住宅の欠陥や大きな問題があることを「瑕疵（かし）」と言い、見た目には問題がなくても買主が心理的に不快に感じるような欠陥を心理的瑕疵としています。
読み方は「しんりてきかし」で、住むことに不安を感じたり不快感をもたらしたりするような物件を指すものです。
具体的に、以下のような不動産が心理的瑕疵となります。

●家事や強盗などの事故物件
●自殺や殺人が起こった

このように心理的瑕疵とは、「住みたくない」「購入したくない」など、心理的に不快に感じるようなことを言い表します。
心理的瑕疵があっても気にしない方もいますが、このような事故物件を避けている方もいますので、事前に瑕疵の告知をしておく必要があります。
口頭説明だけでなく、心理的瑕疵の原因となる事故や事件の概要を記載した物件状況告知書を作成し、買主に提出しなければいけません。

心理的瑕疵が物件の価値に与える影響

心理的瑕疵がある物件を好んで購入したり、入居したいと思う方は多くはありません。
リフォームをして売却するにしても、買い手が見つからずに相場より安くしなければ売れないなど価格に与える影響が大きくなります。

不動産売却相場を下回る

どれぐらいまで価格を値下げすれば売却できるかは、心理的瑕疵がどんなものなのか、購入者の心理的な負担がどこまであるかによっても違います。
これは、心理的瑕疵物件を購入する方が限られてしまうためです。
リフォームや清掃がしっかりできていることで金額に納得できれば購入したいと思う方もいらっしゃいますが、多くの方はこのような物件を避けてしまいます。
心理的瑕疵がどのようなものかによって売却相場は違ってきますが、自然死や孤独死でリフォームや特殊清掃が必要ない場合には、相場の1割程度安くなります。
リフォームや特殊清掃は大掛かりになりますので、それなりに料金が発生してしまいます。
また、内装などを変えても事故物件に変わりはありませんので相場より安い金額でしか売却できなくなります。
自殺の場合には2割程度ですが、あまり良く思わない方が多いので、さらに値引きしなければ売れない事もあります。
事件や事故物件は、半額以下になるケースも少なくありません。
ただし、希少性のある不動産の場合には、これには該当せずに相場で売却できるケースも多くあります。
ご自分では売却相場が不明であったり、どれくらいの金額にすれば売却できるのかわからなかったりする場合には、不動産会社にご相談ください。

売却までに時間がかかってしまう

通常の不動産でも、条件が良くなければ売れない物件はあります。
そのなかでも、心理的瑕疵となると「場所は良いけれど購入したくない」方もいらっしゃいます。
また、相場よりも低い金額にしても購入者が現れないまま、何年も管理しなければなりません。
そのために売却相場をどんどん値下げしなければならなくなり、資産価値も失われていきます。

物件の心理的瑕疵についての告知義務とは

所有する不動産が「事故物件」、すなわち心理的瑕疵がある場合には、買主に告知する義務があります。
住宅の見た目には欠陥がなく非常に良い状態であったとしても、事件があったり自殺で人が亡くなったりした家というのは気分がいいものではありません。
気にせず購入する方もいるため神経質に考える必要はありませんが、お子さんがいる家庭などは「心理的瑕疵」は避けたいと考えている方もいます。
事前告知は法律でも定められており、不動産売却トラブルを避けるためにも必要です。

心理的瑕疵のガイドライン

物件の室内で自殺した、事故に巻き込まれ死亡した場合には告知義務が生じます。
ところが、搬送先の病院で亡くなられた場合、物件内では死亡されていないので心理的瑕疵に当たるのか判断しにくいケースがあります。
法律では詳細が記載されていないために、過去の判例を確認しながら売主が判断するしかありません。
心理的瑕疵は「買主が不快に感じるのか、そうでないか」が問題なので、ゴミ屋敷が近くて不愉快になるなども含まれます。
このように感情には個人差がありますので、事故や事件物件でも気にしないという方もおられます。
ただ、人の感情や考え方はそれぞれですので、判断基準が難しいことから告知義務が必要になります。
2021年10月国土交通省によって「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表されました。
死亡事案が発生する物件は、不動産売却において判断基準が曖昧であったために問題になることがありました。
そこで、一定のガイドラインを策定することでトラブルを防ぎ、スムーズな売買ができるようにしたのです。

告知義務が発生するケース

自殺や殺人、事故による不審死や変死、焼死など、明らかに心理的瑕疵にあたる場合や死亡は、告知義務が生じます。
ただし、階段からの転落死や入浴中の溺死、誤嚥による窒息死など不慮の事故による死亡については、自然死と同じように原則として告知の必要はありません。
不慮の事故による死亡の場合、死亡から長期間経過しており遺体が腐乱している状態で発見されるケースがあります。
このような場合には、特殊清掃やリフォーム工事が必要になりますので告知義務が発生します。

自然死で告知が必要なケース

ガイドラインでは、自然死は尊厳死として告知の必要はないとされていますが、すべてが問題なしと判断されるわけではありません。
自然死は事件性があるわけではありませんが、「孤独死」のように死亡から発見されるまで24時間経過してしまった場合には事故物件として扱われる可能性があります。
特殊清掃が必要なにおいや汚れなどがなくても、トラブルを避けるために不動産売却時には報告しておきましょう。

いつまでに告知すべきなのか

ガイドラインでは「概ね3年」となっていますが、大きな事件や事故は報道されるケースも多いのでこれには当てはめて考えず告知義務があると考えます。
人間の心理的には、正直に告知してくれれば検討のしようもありますが、時間がたってかた事故物件だったと聞かされてしまうと「騙された」と感じてしまいます。
実際に告知がされなかったことで裁判になったケースもありますので、トラブルを避けるためにも心理的に不快感がある、嫌悪されるようなことについては正直に伝えておきましょう。
ただし、心理的瑕疵にて購入した物件の転売に関しては告知義務が発生することはないと考えられます。

まとめ

所有物件で事故や事件が発生してしまうと、資産価値が下がるだけでなく不動産売却に大きく影響します。
自殺や事件を不動産の持ち主が回避することはできませんが、孤独死に関しては、発見が早ければ大ごとにもならずに心理的瑕疵を回避できます。
心理的瑕疵を避けるためには、不動産を貸しっぱなしにしないことも大切です。
一人暮らしや高齢者の賃借人がいる場合には、定期的なコミュニケーションや家族との連携によって孤独死対策をおこなうことをおすすめします。
いろいろな対策があり、今のうちに対策をしたいという方は専門的な知識を持った人から提案をしてもらいましょう。