不動産売却時の売却益とは？節税や損が出た場合の控除についても解説

不動産は衣食住の住として人間にとって欠かせないものですが、不動産を購入したり、売却したりする場合には大きなお金が動くこととなります。
そのため不動産のやりとりをする際は慎重におこなう必要がありますが、なかでも今回は不動産を売却した際に発生する利益である売却益についてご説明していこうと思います。

不動産を売却した際の売却益とは

先ほども述べたように売却益とは、不動産の売却をおこなった場合に発生する利益のことをいいます。
このとき売却したときの利益のすべてが利益となるというように思えますが、実際はそうではありません。

売却価格と売却利益

実際は売却価格自体を指しているわけではなく、売却価格から売却する際に発生した費用を引く必要がありその差額が利益となります。
具体的には売却価格から取得費と譲渡費用の和を差し引き、そして適用される場合にはさらにそこから特別控除を差し引いたものが売却益となります。

売却益の税金

先ほども述べたように売却益には税金が課せられ、これに課せられる税を不動産譲渡所得税といいます。
この税は種類としては所得税として分類されますが給与所得とは異なり、住民税を所得税とあわせて納付する必要があります。

売却益と確定申告

不動産譲渡所得税とは自動車税や固定資産税とは異なった税であり、毎年税額が知らされるわけではないという点に気を付けなければなりません。
この税は自治体から知らされず、売却をおこなった次の年に確定申告をおこなって納付をおこなうという仕組みになっています。
では売却をおこなった際に損失がでた場合にはどうすればいいのかと思った方もいるかもしれません。
その際にも確定申告はおこなうべきです。
損失が出た場合にも損益通算によって節税対策をすることができるため確定申告をおこなった方がお得です。
確定申告は毎年1月1日から12月31日までに得た所得を対象としておこなわれますが、ここでも注意すべき点があります。
確定申告をおこなううえで期限が決められており、不動産売却した翌年の2月16日から3月15日までにおこなわなければなりません。
この期間を過ぎてしまうと無申告加算税という税が課されてしまう場合があるので期限を過ぎてしまわないようにしっかりと注意しておきましょう。

不動産売却の際に発生する売却益の計算方法ついて

先ほども述べましたが売却益は不動産を売却した際に発生した費用だけではなく取得した際の費用も考えなくてはなりません。
計算していくには取得費、減価償却費など多くのことを考える必要があり複雑なため1つずつ順番に説明していきます。

取得費の求め方

売却するときに発生した費用は取得費と諸経費が含まれており、適用されている場合にはそこから特別控除も引く必要があります。
考えておくべき費用は売却価格、取得費、譲渡費用の3つがあります。
売却価格は取引をおこなった際の価格であり、取得費とは売却をおこなった際の購入価格のことを指しています。
取得費を求める際には売買契約書を確認して建築費用、購入手数料、設備費、リフォーム費用も算出していく必要があります。
またこの他にも売買契約書に貼付した印紙税や登記手続きにかかった登録免許税などの税金、そして登記手続きを司法書士に依頼した際の報酬も含むので覚えておきましょう。

減価償却費の求め方

住宅などの建物は、通常築年数が経つごとに資産価値が下がっていきます。
減価償却とはこのように時間が経つごとに資産価値が下がっていくものを購入した場合に一定年数に分け、経費として計上をおこなう方法のことです。
減価償却費は、「減価償却費＝建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数」の式で求めることができます。

譲渡費用の求め方

譲渡費用とは不動産を売却した場合、売却価格の金額を受け取るときに発生する費用です。
売却を会社に依頼した場合の仲介手数料や建物を解体した場合に発生する解体費用がこの譲渡費用に含まれるので覚えておきましょう。
そして、この場合は所有者名義を売り手から買い手へと移行する必要があるので登記手続きに伴って登録免許税も発生してしまうため、こちらもおさえておいてください。

売却益の求め方

以上のようにして取得費、減価償却費、譲渡費用を求めることができるので計算式にそれぞれを当てはめることで元の目的であった売却益を求めていきましょう。
式にこれらを当てはめると「売却益＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」となり、売却益を求めることができます。
公共事業のために国や自治体から不動産の買取を依頼された場合には、特別控除が適用される場合があります。
またこれ以外にも売却する場合に利用可能な特別控除は複数設けられており、これから計算するという方は確認しておきましょう。
ちなみに特別控除には3,000万円特別控除や10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例などがあるので気になった方はぜひ調べてみることをおすすめします。

不動産売却時の節税と損が出た場合に利用すべき控除について

以上で述べたように売却価格は取得費や譲渡費用などが引かれるため、そのままが課税の対象となるわけではありません。
そのため売却価格から多くの金額を差し引くことができればそのぶん税金の額を安くすることができます。

特別控除の利用

売却価格から多くの金額を差し引き、節税をおこなううえで取得費と譲渡費用だけでは限界があります。
そのため、特例や控除を活用して節税をおこなっていきましょう。
しかし、ここで注意しなくてはならないのは、これらは勝手に適用されるわけではないということです。
そのため使用できるものを自分で探して申請しなくてはなりません。

自宅売却の際の3,000万円の特例控除

自宅を売却するときに条件を満たしている場合は、譲渡所得に対して3,000万円の特例控除を適用することができます。
当然この特例控除は自宅を売却したときに限られますが、現在、住んでいない自宅でも適用することができ、節税することが可能です。

相続した空き家の売却

また、相続した空き家を売却する場合にも3,000万円の特例控除が存在し、相続後に空き家となる家で平成4月1日から令和5年12月31日までの期間で売却したものに適用されます。

売却損が出た場合の控除について

不動産を買った際に買ったときよりも価値が下がっていた場合、売却損が出てしまうことがあります。
この場合、譲渡所得はマイナスになり、このときの譲渡所得は譲渡損失と呼ばれます。
そしてこの譲渡所得が出た場合には、売却した年の分離課税に関わる他の譲渡所得と相殺することで所得税や住民税の負担を減少させることが可能です。
これを損益通算と呼びます。
また一定の住宅の譲渡損失が所得を超えた際はその年の所得がゼロになり、税負担もゼロとなるだけではなく、相殺しきらなかった損失を翌年へと繰り越し翌年の所得とも相殺できる特例があるので確認してみてください。
この特例は譲渡損失の損益通算・繰越控除であり、売却の次の年から最長で3年間の繰越控除をおこなうことができるためこの仕組みをよく覚えておきましょう。
くわえて譲渡損失の損益通算・繰越控除には2つの種類が存在し、自宅の買い替えで利用可能なものと買い替えなくとも利用可能なものです。
前者をマイホームの買い替えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例と呼び、後者を特定のマイホームの譲渡損失損益通算および繰越控除の特例と呼びます。
こちらもくわえておさえておいてください。

まとめ

不動産の売却時には売却益についての知識や計算方法を知っていることはもちろん、節税や損が出てしまった場合にどうするかについても知っておく必要があります。
そのため不動産の売却を検討している方はぜひこの記事を参考にしながらおこなってみてください。