不動産売却時の確定申告とは？必要書類や申告期間について解説

不動産売却をおこなった方にとって、年に1回おこなう確定申告があります。
しかし、自分は確定申告が必要なのかわからなかったり、どのような準備をすればいいのかわからずに慌ててしまったりするでしょう。
そこで本記事では、不動産売却時の確定申告について解説します。
確定申告の必要書類や申告期間についてもご説明しますので、参考にしてみてください。

不動産売却時の確定申告とは？

不動産売却をすると大きなお金が発生し、確定申告が必要になります。
まずは確定申告の基本情報を押さえ、譲渡所得の計算や特例の利用を確認しましょう。

確定申告とは？

確定申告とは、不動産売却して利益（譲渡所得）が出たらおこなうべき手続きです。
売却した翌年におこない、2月16日から3月15日の約1か月間で税務署に申告しなければなりません。
確定申告が必要な方と不要な方がいますが、利益が出たら必ずおこないましょう。
ただし、利益が出なくても損益通算の適用条件を満たしていて、損益通算を希望するなら確定申告は必須です。
損益通算の適用条件は2つあり、1つは売却した不動産の所有期間が5年を超えていて、居住用として利用していなければなりません。
もう1つは、特例を適用しようとする年末時点で、不動産の住宅ローンにおける返済期間が10年以上あることです。

譲渡所得の計算

確定申告は譲渡所得が出たらおこなうべきことですが、計算方法は難しくありません。
譲渡所得は不動産の売却価格から売却費用を引き、さらに取得費を引いてください。
売却費用は主に不動産会社への仲介手数料や登記費用、印紙税などが挙げられます。
その他にも支払う費用があれば、売却費用にくわえて計算してください。
取得費には2つあり、資料を基にして計算した費用の実学取得費と、収入金額の5%で計算した費用の概算取得費があります。

利益が出ずに損失したら

不動産売却をしても利益が出ずに、譲渡損失が出るケースがあります。
その場合は譲渡所得にかかる税金がないため確定申告をする必要がありませんが、特例が利用できません。
特例は「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」で、売却する不動産がマイホームであれば利用すべきです。
売却物件を譲渡した年が1月1日時点で所有期間が5年を超えていて、適用される範囲は500㎡以上ある敷地のうち、500㎡までです。
特例を利用するなら損失が出ても確定申告が必須になるため、検討してみてください。

不動産売却時の確定申告で用意する必要書類

確定申告には必要書類を用意して提出する必要があり、全部で3種類あります。
どれも違う役割を持ち、欠かせない書類なので準備して記入しましょう。
最初に解説する確定申告書B様式は重要な書類ですが、最後に記入してください。

確定申告書B様式

確定申告書にはA様式とB様式がありますが、不動産売却ならB様式で問題ありません。
違いを簡単に伝えると、A様式は申告できる所得の範囲が限定的で、B様式はすべての所得を申告できます。
B様式のほうが汎用性があり、税務署にも不動産所得ならB様式を書くように指示されるので必要事項を記入してください。
記入は大きくわけて9か所あり、税務署や市役所に行けばもらえます。
まずは税務署の名前と、申告書を提出する日を記入し、申告する本人の住所と名前を記入しましょう。
個人番号としてマイナンバーを記入する欄があるので、マイナンバーカードを用意してください。
次に収入金額や所得金額、税金などのお金を記入し、記入漏れがないように埋めましょう。
書き方がわからなければ税務署に相談すれば解決してくれるため、初めての申告でも心配する必要はありません。
ただし、締め切り期限になるほど税務署の窓口が混雑するため、わかる範囲の空欄は記載しておくのがいいです。
いくらの控除を受けるのが、課税される所得金額に対する税率は何%なのかなど、慌てずに計算してください。

譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書は譲渡された土地や建物の詳細を記入する書類で、全部で8項目記入します。
自分で国税庁のサイトからダウンロードして入手できますが、不動産売却をすれば郵送されるため心配する必要はありません。
書くのは物件の所在地や買主の所在地と氏名、譲渡費用の価格などです。
特に土地の実測や公簿等の記載に苦戦する方が多いですが、購入時の契約書を確認すれば記載があるはずです。
他にも代金の受領状況でいくら受領したかを書く欄があり、誤りのない金額であるかを確認しましょう。

分離課税用の申告書

所得税の種類は多いため、所得を合計せずに計算する分離課税があります。
分離課税を採用すれば不動産売却で大きなお金を得ても、所得税の税率を抑えられるのが特徴です。
税務署や市役所で入手でき、まずは計算明細書で作成に取り掛かってください。
つまり、譲渡所得の内訳書から記入を始めて、書き終えたら分離課税用の申告書を記入しましょう。
税率の計算や控除で引かれる金額を計算し、書類の完成を進めてください。

不動産売却時の確定申告でかかる期間の長さ

確定申告はいつでもできるわけではなく、期間がきちんと設けられています。
いつまでに申告するのかを確認し、忘れないようにしてください。

期間の長さは約1か月

不動産売却をしたら、翌年の2月16日から3月15日までに所得税の確定申告をしてください。
たとえば1月に売却をした方は翌年の2月からになるため、1年以上先になります。
確定申告がスムーズにできるように、売買で使用した書類は保管し、申告を忘れないようにしましょう。
とくに売買契約書や重要事項説明書、その他にかかった費用の領収書は必ず使用するため、誤って捨てないようにしてください。
また、所得税の確定申告は2月からですが、住民税は翌年の6月ごろになります。
納税する時期が異なるため、期限を間違えないようにしましょう。

支払う税金の流れ

売買契約をしてから支払う税金は、主に4つです。
まず、1つ目は売買契約時に支払う印紙税で、契約書に対して課税されます。
印紙税は契約書を作成した方が収入印紙を貼って準備をしてくれるため、売買の仲介をしてくれた不動産会社の指示に従ってください。
税額はいくらか決まっているので、気になる場合は自分で調べてみると良いでしょう。
2つ目は引渡時に支払う登録免許税で、不動産の登記をするために支払う税金です。
登記は司法書士に依頼することが多く、登録免許税と報酬を支払います。
報酬は司法書士によって異なるので、依頼先次第です。
3つ目と4つ目は売却した翌年の2月16日からおこなう所得税の確定申告と、6月以降におこなう住民税になります。

申告場所は居住地エリア

確定申告はどこのエリアでもやって良いわけではなく、申告する本人が居住している場所で申告してください。
つまり、自分の住民票に従い、管轄の税務署で申告をすれば問題ありません。
仮に引っ越しをしてしまった場合は移転した居住地で申告をし、確定申告を提出するときに住んでいるエリアでおこなうようにしてください。
時期によっては旧住所に住民票があり、新住所で住民票が移っていないケースがあります。
その場合は、旧住所に確定申告書が届いてしまう可能性があるため、注意してください。

まとめ

不動産売却時の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日の約1か月間に申告します。
申告先は税務署で、3種類の必要書類を準備して記入してください。
申告は本人が居住しているエリアの税務署でおこなえば問題ありません。