マンションを売却するための媒介契約についてご紹介

今住んでいるマンションの売却を考えた場合、どこに依頼しようと考えたことはありませんか。
漠然とした不動産会社に依頼しようと思う方も多いでしょう。
不動産会社に仲介を依頼すると、媒介契約を結ぶことになります。
この記事では、媒介契約とはなにか、媒介契約3種類の違い、メリットとデメリット、注意点をご紹介します。

媒介契約とはなにか？各自の種類について

媒介契約とは、不動産会社に売買の仲介を依頼する際に結ぶ契約のことです。
物件をどのような条件で売却活動をおこなうか、成立した際の報酬金額をどのようにするかなど、内容が定められています。
売買の成立には、依頼者と不動産会社との信頼関係が重要になるため、明確化することで仲介業務に関するトラブルを防ぐ効果があることです。
媒介契約は「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。
各自特徴が異なり、この契約によって不動産が高く売れるのか、早く売れるのか左右される大切な契約です。

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼することができ、自身で買主を見つけることもでき、制限が少なく比較的自由に売却活動ができる契約です。
指定流通機構（レインズ）への登録義務もなく、不動産会社から販売状況の連絡はありません。
期間は一般的に、3か月以内の期間になることが多いでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約は選んだ1社のみに依頼できる契約です。
他の不動産会社に仲介を依頼できません。
期間は3か月になり、自分で買主を見つけた場合、売買契約を結ぶことができます。
レインズへの登録が行われ、媒介契約を締結した翌日から1週間以内に登録がおこなわれます。
依頼者へ販売状況の連絡頻度は2週間に1回以上の頻度であります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、選んだ1社のみ依頼できる契約になり、この他の不動産会社へ依頼はできません。
依頼者自身が買主を見つけた場合であっても、不動産会社を媒介として取引をおこないます。
期間は3か月になり、レインズへの登録は媒介契約が締結した翌日から5日以内に登録がおこなわれるでしょう。
不動産会社は依頼主に、連絡頻度は1週間に1回以上、販売状況の連絡義務が課せられます。
連絡方法は電話やメールでの連絡が入るでしょう。

指定流通機構（レインズ）とは

専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結すると、レインズに登録がおこなわれます。
指定流通機構はレインズ（ Real Estate Information Network System = REINS ）と呼ばれ、宅地建物取引業法に基づいて作られた、国土交通大臣が決めた不動産の流通機構です。
指定流通機構は全国に4法人（東日本、中部圏、近畿圏、西日本）が設立されています。
不動産流通の活性化を図るため、さまざまな地域の不動産情報を交換ができ、物件情報システムを活用してさまざまな買主を探せるような仕組みです。

3つの媒介契約のメリットとデメリット

3種類の媒介契約にはそれぞれメリットとデメリットがありますので、ご紹介します。

一般媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約を結ぶことができることがメリットです。
複数契約できるため、不動産会社が他社よりも先に成約しようと競争してくれるかもしれません。
成立することで仲介手数料が発生します。
ただし競走は人気エリアにある不動産や相場よりも値段が安いなど、競争してまで売りたい、と思わせるような不動産ではないといけません。
積極的に売却活動をおこなったとしても、他の不動産会社に成約が決まる可能性があるため、あまり需要のない物件の場にはデメリットになるでしょう。
依頼した不動産会社から販売活動がないため、依頼者自身が動かなければ多くなります。
自ら確認をおこない、内覧の希望者が複数きた場合は、日程調整は依頼者自身でおこなう必要があります。
依頼者への負担が大きい契約です。
また専任媒介契約や専属専任媒介契約は不動産独自で特典やサービスをおこなっているところが多く、たとえば引っ越し代金サービスや割引などになり、そのサービスは受けられません。

専任媒介契約のメリットとデメリット

専任媒介契約のメリットは選んだ1社のみに依頼することです。
一つの不動産会のみに託すため、不動産会社は売却するために活動の活発化が期待できます。
販売状況の連絡が受けられます。
依頼者自身で買主を見つけることができ、売買契約の締結が可能なこともメリットです。
レインズへの登録義務が少し遅いことや、販売活動の連絡義務期間が少なくなることは、覚えておきましょう。
専属媒介契約と専属専任媒介契約は、契約内容が同じように見えますが、専属専任媒介契約の方が制限は厳格です。
買主を探す予定がないのであれば、専任媒介契約よりも専属専任媒介契約の締結をおすすめします。

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約は3種類のなかでもっとも制限が厳しく定められている契約になり、必ず不動産会社を通して、売買契約をおこないます。
売買成立のため、契約をした不動産会社は積極的に売却活動をおこなう事が期待できます。
毎週、販売活動の連絡がされ、依頼主は現状を把握しやすいのはメリットと言えるでしょう。
デメリットは自身で買い手を見つけた場合でも、必ず不動産会社を通すことです。

マンション売却の注意点および売買を確実に進める

注意点として、目的に合った契約を選びましょう。
人気のエリアで近所に売却を知られたくない方は、一般媒介契約がよいでしょう。
マンションの売却を急ぐ方は、専属専任媒介契約か専任媒介契約がおすすめです。
不動産会社にお任せいただければ、売却期間は短くなります。
さらに期間中に売却が出来なかった場合は、買取特典がある不動産会社もあります。
一般媒介契約が適していると思われた方は、不動産会社に複数依頼をおこなう際、内見の日程や時間の調整をおこない被らない様にしましょう。
仕事や家族の都合で内見できない日がありましたら、それぞれの不動産会社に共有をしてください。
また広告の出し方はそろえることが重要です。
各自の不動産会社に別の事を伝えると、広告内容が異なるからです。
必ず広告内容がそろうよう伝えることは伝え、漏れないようにしましょう。
専属専任媒介契約か専任媒介契約の選び方は、選んだ1社のみの契約のため、細かなことはすべて不動産会社がおこないます。

売買を確実に進めるために必要なこと

購入者の決め手は、内見で決め手になることが多い状態です。
いつ買主の内見が来ても大丈夫なように、部屋の掃除をおこなってください。
とくに水回りや玄関、リビング、ベランダ、バルコニー、収納スペース、庭がある場合は庭のお手入れも必須です。
住みながらの売却か、引っ越し後からの売却か悩まれている方は、引っ越して何もない状態の方が確実に売却がしやすくなっています。
住みながらの場合は、少しでも荷物が少なくなるよう、住み替えで捨てる予定の荷物は先に捨てる様にしましょう。

まとめ

いかがでしょうか、マンションの売却には、不動産会社に依頼をするため媒介契約の締結が必要です。
一般媒介契約よりも、専属で販売活動ができる専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。
とくに初めて不動産を売買する方には、さまざまな会社に依頼をするより選んだ1社のみに絞って契約する方が、ささいなことでも相談はしやすいでしょう。