抵当権とは？ローン残債があってもマンションを売却する方法などご紹介｜新大阪のマンション売却・購入

▼ 抵当権とはなにか？抹消する方法について
▼ ローン残債があってマンションを売却する流れと方法
▼ 売却時の注意点
▼ まとめ

抵当権とは？ローン残債があってもマンションを売却する方法などご紹介

さまざまな事情から今住んでいるマンションから引っ越しを考えた場合、ローンの残債があるためどうしようと悩んだことはないでしょうか。
抵当権は住宅ローンを組んだことがある方は、聞いたことがある言葉です。
この記事では抵当権とはなにか、抹消する方法について、ローン残債が残っていても売却する流れと方法、売却時の注意点についてご紹介します。

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抵当権とはなにか？抹消する方法について

抵当権とは住宅ローンを組む際に、金融機関がローンの返済ができなくなったときに不動産を担保にする権利のことです。
住宅ローンの返済ができなくなると、抵当権を設定した金融機関は不動産を売却して返済がおこなわれます。
この抵当権は登記簿謄本に記録され、抹消をするには住宅ローンの完済しかありません。
住宅ローンの完済をすると、抵当権は必要なくなるため抹消することが可能です。
また抵当権は住宅ローンの返済が完了しても、自動的に消えません。
抹消の手続きには住宅ローンの返済が完了後、「抵当権抹消登記」が必要です。

抵当権抹消手続きの必要性

なぜ抵当権を抹消の手続きが必要なのか、それは抵当権が残っている不動産は「債務が残っている」と判断され、債務が残っていると金融機関はその不動産に対して、新たな融資はおこないません。
購入希望者が新たに住宅ローンを組めないデメリットとなり、売却できる可能性は低くなるでしょう。
購入希望者にとっては、住宅ローンを組めないリスクよりも、他にも良いと思った物件を探したほうが早いと思われます。

抵当権抹消の手続き方法

住宅ローン残債をすべて支払い完済します。
一括の繰り上げ返済には、金融機関によっては手数料がかかる場合もあります。
必要書類は、住民票（原本およびコピー）、抵当権抹消登記申請書、登記原因証明情報、・登記識別情報（登記済証）、代理権限証明情報（金融機関からの委任状）です。
抵当権の抹消にかかる費用は、登録免許税（抵当権を抹消する不動産の数×1,000円）、司法書士への報酬（1件当たり5,000円から1万円前後）がかかってきます。
土地付きの建物の抵当権抹消登記をおこなう場合、土地と建物それぞれが不動産1件となり、合計2件の登記を行うため、登録免許税は2,000円です。
抹消手続きはご自身でも行えますが、平日に時間を作り不慣れな書類作成をミスなくおこなわければいけません。買主側から見た場合、素人が慣れない登記をおこなうより、専門家である司法書士が代行した方が安心できるでしょう。
また金融機関がローン残債をおこなう際、司法書士が手続き代行することを前提とする金融機関もあります。
抵当権抹消登記には期限がありませんが、金融機関から送られてくる書類には有効期限が設定されています。
有効期限を過ぎた書類は無効になるため、買主側の住宅ローンの都合もあることから、できるだけ早めに抵当権抹消をするようにしましょう。

ローン残債があってマンションを売却する流れと方法

ローン残債があっても売却は可能です。
まずは下記の流れに沿って動いてください。

現状を確認するため住宅ローン残債を確認

住宅ローンの残債がいくら残っているかが重要になります。
確認方法は、金融機関から発行される返済予定表、金融機関から郵送で届く残高証明書、金融機関のウェブサイトから確認が可能です。
返済予定表は、住宅ローンの契約時に金融機関から発行されます。
ローンの残債や借り入れ内容、返済予定日、ボーナス返済を入れた場合は予定の金額、元金や利息の内訳も確認ができます。
残高証明書は毎年、年末のローン残高を証明する書類が10月～11月中旬に郵送で届きます。
「フラット35」の場合は、手続きが必要です。
住宅ローン控除を受けるために、会社などに提出する書類のため、目にしたことがある方は多いでしょう。
年末時点でのローン残高の確認にはなりますが、だいたいのローン残債額を確認ができます。
金融機関のウェブサイトを見る方法は、インターネットバンキングやインターネットサービスに加入が必要です。
ウェブサイトで手軽に確認ができます。
しかし金融機関によっては、住宅ローンの残高照会がインターネットで行えない場合があります。

家がいくらで売れるか査定をする

家を売却したお金でローン残債を一括返済できれば、何も問題はありません。
ある程度の相場は、不動産会社の査定で把握ができます。
売却金額が住宅ローン残債を下回っているとアンダーローンと呼び、逆に上回っているとオーバーローンと呼びます。
アンダーローンでは不動産を売却した代金を、住宅ローンの返済に割り当てることができるため、抵当権を抹消可能です。
問題はオーバーローン時になり、不動産の売却代金を住宅ローンの返済に割当ててもまだ残債があるため、金融機関の抵当権の抹消ができません。

オーバーローンの場合

オーバーローンだった場合は、差額を預貯金で完済するか、任意売却を選択する方法になります。
預貯金で完済する場合は、住宅ローンの残債が1,500万円で不動産の売却価格が1,300万円だったとすると、残りの200万円を支払うことになります。
任意売却を選択した場合は、住宅ローンの返済ができなくなった方が選ぶ手段の一つです。
なにかしらの理由でローンの返済が難しくなった場合に、金融機関の許可をもらい抵当権を抹消したうえで、不動産を売却します。
通常は住宅ローンの返済が困難になった場合、競売という方法になり、不動産を強制的に売却がおこなわれます。
競売になると残債は分割返済ではなく、一括返済になり、さらに相場よりも落札価格が低くなるでしょう。
任意売却の場合、金融機関との話し合いにより無理のない金額の返済を継続します。
通常の不動産売却と同じ手順になるため、競売よりも高く売却が可能です。
競売は自己破産率が高く、任意売却は自己破産を回避できる可能性が高くなります。

アンダーローンであった場合

不動産会社を通して売買契約後、ローンの一括返済申し込みをおこないます。
代金を受取後、金融機関に引渡し、ローンが完済です。
その後、抵当権の抹消手続きをおこないます。

売却した家に住み続けられるリースバック

アンダーローンであった場合は、リースバックが可能です。
住んでいる住宅を売却後に、買主から賃借をおこない今の家に住み続けることができます。
リースバックの正式名称は「セール・アンド・リースバック」です。
売却した不動産を買い戻せる権利（買戻し特約）をつけることもできるため、将来買い戻すことも検討できます。
自分名義の資産を失うことになりますが、現在の住所を変えたくない方にはひとつの選択肢になるでしょう。

売却時の注意点

家の売却には諸費用がかかるので注意してください。
仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用、住宅ローン返済手数料、譲渡所得税がかかります。
マンションの買い替えであれば、先行がおすすめです。
今住んでいるマンションを売った後に、新居を購入する「売り先行」と先に新居を購入してから、今住んでいるマンションを売る「買い先行」があります。
売り先行は先に売却するため、買い替えにできる資金が確定できます。
ただし売却後に買い替え先の引渡しまで仮住まいが必要になる可能性があるかもしれません。
住みながら家を売ることになるので、内覧への対応が必要となります。
部屋やベランダなど掃除を行い、内覧にむけて準備をしっかりおこないましょう。