マンション投資をする際に減価償却をするメリット・デメリットを紹介

マンション投資を検討している方で、マンションの運営費用は減価償却できるのか？また減価償却するメリットやデメリットは、どのようなものがあるかわからない方も多いのではないでしょうか？
減価償却をした場合のメリット・デメリットを把握しておかなければ、損をしたり予想外の出費が発生することもあるので注意が必要です。
この記事では、マンション投資をする際に減価償却をするメリット・デメリットをご紹介していきますので、マンション投資を検討している方は参考にしてください。

マンション投資で減価償却をおこなうメリット・デメリット

ここでは、減価償却とは何か、またメリット・デメリットについて解説していきます。

減価償却とは

減価償却とは、長期的に使用できる固定資産の購入にかかった費用をその年にまとめて計上するのではなく、数年にわたり費用計上していくことを指します。
マンション投資の場合は、マンションの購入費用が固定資産に相当し、購入したマンションの耐用年数に合わせて、費用計上の期間が決められるのです。
この考えは、マンションが購入した年だけでなく長期的に利益を出すため、分割して費用計上した方が実情にあっているという考えからおこなわれています。

毎年費用を計上することができる

減価償却をおこなう1つ目のメリットは、毎年費用を計上することができる点です。
マンションを購入したときの費用を、耐用年数に合わせて支払っていくので、実質的な出費がなくとも費用を計上することができるので、大きな節税効果が期待できます。
個人でマンション投資をしている方であれば、所得税や住民税を節税することができ、法人として投資をするなら法人税の節税をすることができます。

損益通算がおこなえる

減価償却をおこなう2つ目のメリットは、購入にかかる費用を使用して損益通算がおこなえる点です。
マンション投資を始めるとなると、物件の購入費用にくわえて、登記費用や仲介手数料が必要になります。
そのため、マンション投資を始めた年は出費が重なり赤字になることもよくあります。
もし、赤字になったときは給料から損失分の金額を引き損益通算がおこなえるので、所得を減らすことができ節税をすることができるのです。
節税した分の金額は、年末調整のときに還付金として返還されるので、マンション投資で赤字を出してもこの点はメリットと言えます。

マンションの譲渡税が高くなる場合もある

減価償却をしたときのデメリットの1つ目は、マンションの譲渡税が高くなる可能性がある点です。
マンションの売却時は、会計上のマンション価値と売却によって得た金額の差が、実際の売却益としてみなされるので、場合によっては節税ができず損をしてしまうことがあるのです。
減価償却をしていき、購入費用分すべてを計上した場合、会計上ではマンションの価値は1円となってしまいます。
ですので、そうなったときに売却すると売却益がそのまますべて利益として計上されてしまい、結果として多くの税金を支払うことになってしまうのです。
たとえば、3000万円で購入したマンションを10年かけて減価償却したあとに売却して、売却益が3000万円だった場合、3000万円すべてを利益として扱われてしまいます。
こうなったときに、減価償却で節税した以上の税金支払いが発生すると、トータルで損をしてしまうことになるのです。

デッドクロスになる場合がある

減価償却をしたときのデメリットの2つ目は、デッドクロスになる場合がある点です。
デッドクロスとは、減価償却できる金額よりも元本返済額が多くなる状態のことを指します。
返済当初は減価償却で経費計上できる利息が、返済金額の大部分を占めるので支払いを軽減することができますが、デッドクロス状態になると金利分の金額が減るので、減価償却による節税ができなくなるのです。
減価償却では、返済中の金利部分に関しては経費として扱えますが、返済元本については減価償却ができません。
ですので、デッドクロス状態になると急に返済金額が増え、支払いが困難になることもあります。
このように、長期的に見るとローンの返済状況によって支払い金額が変化するのは、資金計画を立てるうえで大きなデメリットになると言えるでしょう。

マンション投資で減価償却をする際の計算方法

ここでは、マンション投資で減価償却をする際の計算方法をご紹介していきます。
計算方法には、3つの方法があるので、それぞれみていきましょう。

定額法

定額法とは、減価償却で計上する費用を一定にして計算する方法です。
計上する費用を一定にしたうえで、耐用年数に当てはめて計算するので、計算がしやすく計画も立てやすいといった特徴があります。
計算式としては【償却限度額＝マンション購入価格×定額法償却率】という計算式で求めることができます。
定額法償却率は、建物の耐用年数によって変化するので、建物ごとの構造によって当てはめる数値を変えてください。
なお、定額法償却率は国税庁のホームページに掲載してあります。

定率法

定率法とは、減価償却をして計上した費用をもとに計算する方法です。
減価償却をした金額を元に計算するので、減価償却を行なっている年数が増えれば増えるほど金額は減少します。
計算方法としては、【償却限度額＝（マンション購入費用-これまでの償却金額）×定率法償却率】という計算式で求めることができます。

マンション投資で減価償却をすべき理由

メリット・デメリットある減価償却ですが、多くの方が減価償却をおこなう理由を解説していきます。

節税効果が高い

減価償却をすべき1番の理由は、やはり高い節税効果があるからです。
マンション投資をする目的は、収入の増加を目的としているので節税をするのは当然必要になります。
収益を伸ばすために、運営をして利益を伸ばすことよりも、節税をしっかりした方がすぐに効果を出すことができるので、減価償却による節税は欠かせません。
毎年購入費用を減価償却したり、通算損益によって所得を減らせたり多くのメリットがあるから多くの方が減価償却を利用しているのです。

節税をして投資資金に回す

減価償却をおこなう理由の２つ目は、節税した金額を投資に回せるからです。
節税によって支出が減れば、当然ですが投資に回すことができる資金は多くなります。
資金が増えれば、投資できるマンションの数や規模も大きくなるので、収益を伸ばしてくという観点から見ても減価償却は必要な手段と言えます。

経営が安定して見える

減価償却をおこなう3つ目の理由は、経営が安定して見えるからです。
マンションを購入したり、費用の支出で赤字になれば経営が安定していないと思われてしまいます。
そうなると、金融機関からの借り入れなどがしにくくなるので、そういったことが起きないようにするためにも減価償却が必要なのです。
マンションの購入費用を、数年に渡って計上することで1年間の支出が減り、結果として安定した運用をしていると判断されます。
このように、減価償却ひとつでも投資がしやすくなったりするので、多くの投資家が減価償却をおこなうのです。

まとめ

マンション投資をする際に減価償却をするメリット・デメリットをご紹介しました。
減価償却をうまく活用することで、大幅な節税ができるだけでなく、金融機関からの借り入れがしやすくなることもあります。
ですので、マンション投資をおこなう際は減価償却をうまく使用して、お得に運用をしてください。
また、会計処理を間違えてしまうと逆に損失を抱えることにもなるので、その点は注意しましょう。