法人化してマンション投資をおこなうメリット・デメリットをご紹介

個人でマンション投資をしている方は、収益の増加に合わせて法人化を検討している方も多いと思います。
しかし、マンション投資を法人化しておこなった場合、どういったメリット・デメリットがあるのかわからない方も多いのではないでしょうか。
この記事では、法人化してマンション投資をおこなう方法とメリット・デメリットをご紹介するので、法人化を検討している方はぜひ参考にしてください。

法人化してマンション投資をする方法

まずは、法人化してマンション投資をする方法と、法人化をおこなう2つのタイミングをご紹介します。
法人化するタイミングを間違えると、法人化による恩恵を受けることができないので注意しましょう。

マンション投資における法人化とは

マンション投資における法人化とは、個人ではなく法人（会社）がマンションの売買及び運営をすることを意味します。
法人化した場合、個人ではなく会社として投資をおこなうことになるので、税制面などで大きな違いが出てきます。
個人で投資をする場合は、不動産収入もしくは雑所得として扱われますが、法人の場合は売上や受取家賃という扱いになるので覚えておきましょう。

マンション投資の年間利益に合わせて法人化を検討する

法人化すべき1つ目のタイミングは、マンション投資による年間収益が一定額を超えたときです。
基準となる年間収益は、500〜700万円が一般的な目安と言われており、この金額を超えて来ると法人化して投資をするメリットがとても大きくなります。
この目安は、個人で投資をした場合の税率と、法人で投資をした場合にかかる税率が逆転するタイミングを目安としています。

取り扱うマンションの規模に合わせて法人化を検討する

法人化すべき2つ目のタイミングは、投資をする物件の金額が大きくなるときです。
購入するマンションの規模が大きくなれば、それに比例して購入金額も増えていきます。
このとき、銀行から融資を受けることが多いと思いますが、個人より法人の方が融資を受けやすくなります。

法人となる会社の立ち上げ準備

法人化するためにまずは、会社を立ち上げる準備をする必要があります。
準備では、社名を考えたり会社で使用する印鑑の登録をおこなったりします。
また、株式会社か合同会社にするかなど、どういった会社形態にするのか決める必要もありますし、代表となる人物も決めなければいけません。
さらには、会社のルールとなる定款の作成や、登記申請するための書類作成が必要となります。
書類の作成などは、自分で作成もできますが司法書士に依頼することでスムーズに準備ができます。
これらの準備は、会社を立ち上げるうえで基本的な準備になるので、早めに済ませておきましょう。

会社の登記申請

会社を立ち上げる準備が完了したら、登記手続きをおこないましょう。
登記手続きは、会社を立ち上げる地域の管轄をしている法務局でおこなえます。
会社の登記は、申請から2週間ほど期間が必要なので、会社を立ち上げるときは計画的に準備を進めてください。

所有しているマンションの引き継ぎ

法人化する前に個人でマンションを所有している方は、法人化にあたり引き継ぎの手続きをする必要があります。
この手続きでは、マンションの名義人を変更したり契約書の作成が必要となります。
自分の資産を引き継ぐといっても、形式上は個人から法人への譲渡という形になるためこのような手続きが必要になるのです。

その他の手続き

法人化が完了しても終了ではありません。
会社ができたら、管轄の税務局に届け出をしたり保険会社での手続きが必要になります。
また、法人化をして個人事業主でなくなった場合は、「個人事業の廃業届出書」を提出することも忘れずにおこないましょう。

法人化してマンション投資をするメリット

法人化してマンション投資をするメリットにはどのようなものがあるのでしょうか？
メリットは主に3つあるのでご紹介します。

節税ができる

法人化した場合に一番のメリットとなるのは、節税ができる点です。
個人でマンション投資をする場合は、累進課税となるので所得が増えれば増えるほど税率が高くなり、支払う税金も多くなります。
税率は4,000万円を超えると最大で45%にもなるため、個人で投資をしており所得が多い方は収益の半分近くを税金で支払わなければいけません。
しかし、法人でマンション投資をする場合は、法人税率が適用され23.2%の税率となっているので、個人で投資をする場合のおよそ半分の税金しか払わなくて済みます。
そのため、この点が一番大きなメリットといえるでしょう。

融資金額が増える

法人化した場合は、個人で融資を受けるときより融資額が多くなる傾向にあります。
個人で金融機関から借り入れをするときは、信用という観点から融資額が少なめに設定されてしまいますが、法人であれば信頼度が増すので融資限度額が増えやすくなるのです。
また、融資を受けることができる年齢にも制限がなくなるので、高齢になっても投資を継続しやすくなります。
一般的に融資を受ける際は、ローン完済時期の年齢を75歳と設定している金融機関が多いですが、法人には年齢という概念がないため年齢による制限を受けないのです。
このように、融資額を増やすことができ、年齢に関係なくローンを組むことができるのでこの点も大きなメリットといえるでしょう。

相続した場合に課税されない

法人化した場合は、所有しているマンションを相続しても相続税がかかりません。
一般的にマンションなどの資産を贈与した場合は、最大で55%の税率の相続税がかかりますが、法人化すればこの税金を一切払うことなく相続できます。
自分が所有しているマンションを子どもなどに相続するときに税金がかからないのは大きなメリットと言えるでしょう。
また、万が一のことがあり、配偶者や子どもが相続することになっても負担をかけることがないので、身の回りの人を守るという意味でもメリットとなります。

法人化してマンション投資をするデメリット

法人化により得られるメリットはいくつもありますが、デメリットもあるので注意しなければいけません。
デメリットは大きく2つあるのでご紹介します。

会社設立の手続きが大変

1つ目のデメリットは、会社を立ち上げ法人化するまでの手続きなどが非常に大変ということです。
会社の名前を決めたり、定款を決めたりなど一人でしないといけないので、会社を立ち上げるまでの準備に非常に時間がかかります。
また、書類の作成や提出も知識のない方がやると非常に手間と感じるので、この点がデメリットといえるでしょう。
さらに、司法書士に手続きを依頼しても費用がかかってしまうので、この点もマイナスなポイントといえます。

長期運用には向かない

長期的にマンションを運営して売買をおこなっている方は、法人化しても多くのメリットを受けることができません。
マンションを売却したときの税率は、マンションの保有期間に応じて変化します。
5年以上保有して売却する場合は、20.315%の税率しかかかりませんが、5年未満で売却する方は39.63%もの税率が課せられます。
個人事業主であれば、5年以上保有することで税率を抑えることができますが、法人の場合はこの期間による減税を受けることができないのです。
このことから、5年以上の中長期に渡って投資をしている方は、個人事業主として投資をしている方より税率面で不利になってしまうのです。
このことから、長期間の投資を検討している方にとって法人化はデメリットになってしまいます。

まとめ

法人化してマンション投資をおこなう方法とメリット・デメリットをご紹介しました。
法人化によるメリットは非常に大きなものになるので、法人化すべき人はぜひ法人化をおこない節税しながら投資することをおすすめします。