不動産投資を始めたばかりの方必見！確定申告に必要な書類や注意点を解説｜新大阪のマンション売却・購入

▼ 不動産投資における確定申告とは？
▼ 不動産投資における確定申告に必要な書類とは
▼ 不動産投資における確定申告で注意したいポイント
▼ まとめ

不動産投資を始めたばかりの方必見！確定申告に必要な書類や注意点を解説

毎年2〜3月になると、税務署は確定申告をおこなう人でいっぱいになります。
不動産投資をしている人も、その時期になると確定申告が必要です。
とはいえ、会社員は確定申告に馴染みがなく、不安に思っている方も多いのではないでしょうか？
この記事では、不動産投資をはじめた方に向けて、確定申告に必要な書類や注意点を解説します。

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不動産投資における確定申告とは？

確定申告とは、その年の収入にかかる税金を、自分で計算して納税することです。
会社員の場合、会社が個人に代わり、給与から税金を差し引いて納税しているため、確定申告をしたことがないという方も多いでしょう。
ただし、会社員であっても、不動産投資をおこなっている方は確定申告が必要です。
厳密にいえば「不動産投資による収入が20万円を超える場合」に確定申告をする義務があるのですが、20万円以下でも確定申告をしたほうが良いでしょう。
なぜなら、不動産所得がマイナス（家賃収入＜経費）になる場合には、損益通算がおこなえるためです。
損益通算とは、不動産所得の赤字分を給与所得から差し引き、課税所得を少なく申告することです。
そうすることで、払いすぎた税金を「還付金」として受け取れます。
上記の理由から、不動産投資における確定申告は必要といえるでしょう。

確定申告には「青色」と「白色」がある

不動産投資をスタートして、はじめて確定申告をする場合、青色申告と白色申告のどちらかを選ぶ必要があります。
基本的にはどちらを選択してもかまいませんが、控除額の大きい「青色申告」がおすすめです。
それぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。

白色申告
メリット：年間の収支を一括記載するだけなので簡単に提出できる。
デメリット：特別控除や損失の繰り越しができず、節税効果が低い。

青色申告
メリット：最大で65万円の特別控除があり、節税効果が高い・損失の繰り越しができる。
デメリット：帳簿付けをおこなう必要があるため、白色申告よりも手間がかかる。
なお、青色申告をおこなう際は、税務署に「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。
申告書は国税庁ホームページからダウンロードできますので、自宅で記入後に郵送すれば、税務署へ行く手間が省けます。
また、この申請手続は、不動産投資をはじめてから2か月以内におこなう必要があります。
期限をすぎないよう注意しましょう。

不動産投資における確定申告に必要な書類とは

実際に確定申告をするとなったら、さまざまな書類の準備が必要です。
ここでは、「青色申告」の際に必要な書類と、書類の入手先についてご紹介します。

自分で記入する書類

自分で記入する書類は、以下の2つです。

●確定申告書B
●青色申告決算書

どちらも税務署や市役所で取得できるほか、税務署から郵送してもらう方法もあります。
また、国税庁のホームページからもダウンロード可能です。

不動産会社から取得する書類

不動産会社から取得する書類は4つです。
どれも重要な書類ですので、失くさないようにしましょう。

売買契約書
投資用のマンションを購入した年の確定申告で必要です。
不動産を購入する際に、不動産会社から受け取ります。

賃貸借契約書
入居者と賃貸借契約を締結した際の書類です。
マンションの管理を管理会社に任せている場合は、不動産会社から受け取ります。

家賃の送金明細書
家賃の送金明細は、マンションの管理会社から毎月送られてくるものです。
明細書には、入居者から集金した家賃や、修繕費用などが記載されています。

売渡精算書
投資用のマンションを購入する際に、発生した費用（登記費用など）を示した書類です。
売買契約を結ぶ際に、不動産会社から受け取ります。

金融機関から取得する書類

銀行などの金融機関から取得する書類は「返済予定表」などです。
返済予定表には、毎月のローンの返済額や、元利と利息の内訳などが記載されています。
借り入れしている金融機関から送られてきますので、失くさないよう大切に保管しましょう。

勤務先から取得する書類

会社員をしながら不動産投資をしている方は「源泉徴収票」も必要です。
源泉徴収票には、会社から支払われた給与と、所得税の支払い額が記載されています。
毎年、年末調整後に会社から発行されますが、紛失した場合は会社の経理担当に問い合わせてみてください。

行政から取得する書類

行政から取得する書類としては、税金の納付通知書があります。
納付通知書とは、不動産取得税、固定資産税の納付時期などを納税者に知らせる書類です。
国や地方自治体から送付されてきます。

その他の書類

これまでご紹介した書類のほかに、場合によっては以下のような書類も必要です。

損害保険証券
不動産が加入している保険の、内容について記載された書類です。
契約成立後1～2週間すると、保険会社から送付されてきます。

管理費・修繕積立金などの領収書
管理費を支払ったときや修繕をおこなった際には、その領収書も必要です。
それぞれ、管理会社や修繕を依頼した業者から取得します。
ただし、修繕の手配を管理会社がおこなっている場合には、管理費の領収書とともに、修繕の領収書も管理会社から受け取ります。

不動産投資における確定申告で注意したいポイント

確定申告には期限があり、期限内に間に合わなかった場合、ペナルティとして追加で税金を支払うことになる可能性があります。
こうしたことを避けるためにも、確定申告をする際の注意点やポイントについて、しっかり理解しておきましょう。

確定申告には期限がある

確定申告の期限は、毎年2月16日～3月15日の間です。
この期限を守らず、申告が遅れてしまった場合、「無申告加算税」という追加の税金が課される可能性があります。
無申告加算税とは、本来確定申告をする必要があるにも関わらず、期限を過ぎても申告がなかった場合に発生する税金です。
以下のように、納税する額も決して安くはないため、申告期限は必ず守るようにしましょう。

●納付すべき税額が50万円まで：その額に15%の割合を乗じて計算した金額を納税する
●納付すべき税額が50万円超え：その額に20%の割合を乗じて計算した金額を納税する

とはいえ、申告期限から1か月以内であれば、無申告加算税が課されないこともありますので、申告忘れに気づいたら早急に対処しましょう。

書類の記入ミスに注意

確定申告をおこなう際は、書類の記入ミスに注意しましょう。
仮に、期限内に提出した申告書の納税額が実際よりも少なかった場合、「過少申告加算税」が発生してしまいます。
税額は、本来納付すべき税金の10%（期限内の申告税額と50万円のいずれか多い額を超える部分は15%）ほどです。
ただし、税務署の調査を受ける前に、自主的に週修正申告をした場合には、この過少申告加算税は加算されません。

納税を怠ると多くのリスクが発生する

確定申告をしないと、最悪の場合、脱税（納税義務違反）に該当します。
脱税は犯罪行為です。
そうなると、社会的信用を失くし、金融機関から融資を受けられなくなる、自分の経歴にキズがつくなど、多くのリスクが発生します。
金融機関からの融資が受けられないと、不動産投資もできなくなる可能性があるため、確定申告は必ずおこないましょう。