マンション購入前でもおすすめのホームインスペクションとは？

新築は高いけど、中古マンションの購入を検討中の方はいませんか。
中古マンションの場合は、ホームインスペクションをすると住みやすさが変わってきます。
住居の状態を知ることで、将来の安心ができるでしょう。
この記事では、ホームインスペクションとはなにか、メリットとデメリット、費用相場やチェック内容をご紹介します。

マンション購入前におこなうホームインスペクションとは？

ホームインスペクションとは、いわゆる住宅診断のことをいいます。
専門家が住宅の調査をおこない、不具合や注意点など発見した場合はアドバイスを受けることが可能です。
ホームインスペクションは義務付けられてませんが、注目を集めている調査です。
購入しようとしている物件の欠陥有無や改修したほうがいい場所、その時期や費用などアドバイスを受けられるため、将来的の住みやすさを知られます。

ホームインスペクションのメリットについて

ホームインスペクションは中古のマンションだけではなく、新築のマンションでもおこなう方が増えています。
新築マンションでホームインスペクションをするメリットは、建築基準法においてチェックが必須項目になっている構造体、金物、基礎の鉄筋がしっかりしているか確認がおこなわれます。
住んでから発見はなく、事前に知ることができるメリットです。
中古マンションをホームインスペクションをするメリットは、新築時とは異なる点のチェックをおこないます。
契約前に、確認不足がないか、住み続けることができるか、リフォーム可能かなど事前に知ることが可能です。
事前に確認して知ることができるため、リスク回避ができる非常に重要なメリットといえるでしょう。

ホームインスペクションのデメリットについて

ホームインスペクションのデメリットは検査に費用がかかることです。
買主を守る制度のため、買主の負担が一般的です。
ホームインスペクションをするのは、第三者視点が大事なので売主と利害関係の方に依頼しましょう。
次にホームインスペクションをしても、すべての瑕疵を発見できないこともあります。
ホームインスペクションをする範囲が決まっているためです。
現場で足場を組まず歩行などで移動できる範囲、専有部分や専用使用のバルコニーは目視の範囲になります。
住居のすみずみまで確認するわけではありません。
断熱材や配筋などは目視不可能となり、設備などは依頼がない限り検査しないことも多い傾向です。
ホームインスペクションをあら探しと思う売主もいるため、ホームインスペクションを売主が断る可能性もあります。

物件に瑕疵が見つかった場合

ホームインスペクションをおこなったことで、欠陥や不具合が見つかった場合は、契約前であれば購入をやめることも可能です。
もしくは条件の提示や価格交渉を検討ができます。
売買契約書後で引き渡しあとであれば、隠れた瑕疵と認められると、売主に対して契約不適合責任から契約解除、損害賠償や補修の請求が可能です。
マンションの共用部分の欠陥があった場合は、管理組合が対応することになり、内容によっては追加調査や大規模な補修などが必要となるため、即対応が難しい場合もあります。
契約不適合責任は売主が不動産業者の場合、契約を交わしてから2年間追及可能です。
売主が個人の場合は瑕疵の範囲を制限、免責にする特約を結ぶなど可能なため、契約書に記載の契約不適合責任の項目をきちんと確認しましょう。

マンション購入前におこなうホームインスペクションの費用相場

ホームインスペクションの費用相場は、マンションであれば70㎡程度で4～6万円です。
基本目視での調査のため、2時間ほどで調査が完了します。
内覧時に同行してもらう場合は、内覧会に専門家が同行します。
こちらもマンションの場合は、目視での調査となり4～6万円が相場です。

費用の内訳

主に人件費、出張旅費、報告書の作成費などが含まれます。
人件費は住宅診断士や住宅検査員の、ホームインスペクションをしてくれる費用です。
出張旅費は物件へいくまでの交通費になり、車で移動をおこない有料駐車場を利用した場合は、駐車料もかかる場合があります。
報告書は用紙代、インク代や郵送費用、報告書の内容によっては5,000～15,000円ほどの追加費用が発生します。

マンション購入前におこなうホームインスペクションの調査内容

ホームインスペクションの調査内容は専有部分と共有部分で項目が異なります。
専有部分は住居内のことになり、共有部分は住居外のことです。

専有部分

設備面で火災報知機の動作、給湯器の動作はきちんと動くか、排水管の詰まりやサビがないか漏れがないかの確認、換気扇の動作や吸気と排気量の調査をおこなってくれます。
表面部分では、床の傾きやきしみはないか、柱の傾きや歪みがないか、床・天井・壁にひび割れやカビなどがないか、設置されている建具の開閉に問題がないか、マンションの構造である鉄骨や鉄筋の露出がないかなど、調査します。
性能面では、防音効果、断熱機能が働いているかが調査項目です。

共有部分

建物の構造や仕様などでは、構造の確認や築年数をチェックします。
表面の状態調査として、床や階段のひび割れ確認、傾き度合いに問題がないか、浮きなどないかをチェックされるでしょう。
さらに外壁、外構、屋根、バルコニーなど、割れや水染み、剥がれはないかチェックがおこなわれます。
亀裂がないか、雨漏り、構造である鉄骨や鉄筋の露出がないか、手すりの腐食もチェックポイントです。
共用設備では、防犯性に問題がないか、外部からの侵入ルートの確認、配管などの異常や水漏れがないかの確認、窓ガラスやサッシ、シーリングに破損や亀裂がないかチェックするでしょう。
管理状況では、廊下・エントランス・ゴミ捨て場の使用状況、修繕履歴、修繕計画、管理費などの残高も確認されます。
さらに周辺環境として、周辺の治安や防災について、騒音や異臭の有無がないかチェックがおこなわれます。

ホームインスペクションに依頼するときの必要書類

住宅の資料がなくてもホームインスペクションは可能ですが、資料が多ければおおいほど、正確で詳細な報告をもらえます。
できる限り下記をそろえる様にしましょう。

●建物の配置図
●各階平面図（耐力壁位置記載の図面）
●立面図や断面図
●建築確認申請書
●矩計図
●内外部仕上げ表
●仕様書
●壁量計算書
●地盤調査書
●近隣の地図
●地盤改良施工報告書（過去に工事がおこなわれている場合）

マンションの場合は、下記も準備しておくといいでしょう。

●現地案内図
●住宅の間取り
●耐震性に関する書類（確認済証、検査済証、台帳記載事項証明、耐震基準適合証明書など）
●長期修繕計画表と過去の修繕履歴（ない場合は、屋上からの防水検査になります）
●検査済証の発行年月日が確認できる書類

既存住宅売買瑕疵保険への加入

既存住宅売買瑕疵保険とは、売主の責任である契約不適合責任を、確実に成し遂げるための保険です。
既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、売主が倒産などした場合に、購入したマンションの契約不適合責任が成し遂げられない場合に、買主が保険会社から保険金を受け取れるシステムになります。
一般的に売主よりも、買主側から加入希望が多くなっており、ホームインスペクションとあわせて利用が多い傾向です。

まとめ

マンションのホームインスペクションは必須ともいえる調査です。
費用はかかりますが、契約後にさまざまな瑕疵がでてきて住むのが困難になる可能性もあります。
安心して暮らすために、リスク回避としてホームインスペクションをおこなうことをお勧めします。