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中古マンション選びで知っておくと役立つポイント

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中古マンション選びで知っておくと役立つポイント

中古マンション選びで知っておくと役立つポイント

皆さんは、中古マンション選びでは何を基準にしますか。
多くの方は、外観や間取り、周辺環境や家賃相場などではないでしょうか。
もちろんこれらも大切ですが、長期的に安心安全に生活するためにはより重要にしなければいけない点があります。
そこで本記事では、中古マンションを選ぶときに知っておくと得するポイントをご紹介しています。
引っ越しを考えている方は必見です。

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中古マンション選びのポイントで知っておきたい耐震基準

中古マンション選びのポイントで知っておきたい耐震基準

安心安全に中古マンションを選ぶためにも、知っておきたいのが「耐震基準」です。
耐震基準には新耐震基準と旧耐震基準に分かれており、新耐震基準は以前の基準では被害が大きかったことを踏まえて、より強度を上げるために改正されました。
中古マンションは、とくに築年数によって耐震性が心配です。
ここでは知っておくと助かる耐震基準の詳細について解説します。

新耐震基準とは

冒頭でも述べたように、新耐震基準は新たに強度を上げるべく改正されました。
とはいっても、改正されたのは1981年なので決して新しいとは言えません。
それでも以前の基準に比べると強化されていますから、過去の地震被害状況を見ても被害は軽減されています。
ちなみに、1981年より前に施行された耐震基準を「旧耐震基準」と言います。
改正後は、震度5強程度でも軽い損傷で済み、それ以上の地震でも大規模な損害は免れます。
もちろん中古マンションの築年数によって変動しますが、改正後に建てられたマンションであれば大規模な倒壊は軽減できるでしょう。
改正された理由には、1978年に起きた宮城県沖地震が関係しています。
当初、家屋倒壊に被害が非常に大きかったため、それを教訓に新しく建築基準法が改正されたというわけです。
知っておきたいのが旧耐震基準法との違いになります。
耐震性が強化されたことで倒壊などの被害は軽減していますが、もう少し詳しくご説明すると「震度6~7の地震でも安全を確保できる」という点です。

新耐震基準のメリット

建築基準法が改正されたことで、さまざまなメリットがあります。
また中古マンション選びのポイントにもなりますので、知っておくと役立つでしょう。
まず1つ目は、「フラット35」が適応されていることです。
フラット35は技術基準に適合しており、非常に安全性が高いと言われています。
2つ目は、「住宅ローン減税」の対象になりやすいことです。
とくに住宅を購入する場合は、耐震性が新しいほどメリットになりやすいでしょう。

耐震基準を調べる方法

中古マンションが新旧どちらの耐震基準なのか知りたい場合は、「建築確認申請の受理日」を確認してみてください。
もしこの日付が昭和56年6月1日以降であれば改正後に建てられたマンションになります。
建築確認されていれば通知書がありますので、気になる方は不動産会社に依頼してみましょう。
通知書がない場合でも、自治体や役所の窓口で発行できます。
とくに中古マンションは手元にないケースが多いので注意してください。

中古マンション選びで気を付けたい管理状態のポイントとは

中古マンション選びで気を付けたい管理状態のポイントとは

中古マンションを選ぶときに意識したいのは、耐震基準だけではありません。
「管理状態」も、しっかり確認しておく必要があります。
マンションの場合、皆で使用する共用スペースというものが存在します。
分かりやすくいうとエントランスやゴミ置き場などがあげられます。
これらの状態が良いことも、マンションを選びで重要になるでしょう。
ここでは管理状態のポイントについて解説します。

共用部分は劣化していないか

ほとんどの方は間取りや家賃、外観などを重視して選ぶことが多いです。
しかし実際は、エントランスやゴミ置き場、自転車置き場などの共用スペースの確認も欠かせません。
むしろこれらの管理状態で契約の有無も変わってきますので、しっかりチェックする必要があります。
とくに築年数が古いマンションほど見逃せない場所です。
「中古なんだから多少劣化していても仕方ない」と思うかもしれませんが、マンションは毎月「管理費」を支払っているので、劣化しているということは住民のマナーが悪かったりきちんと管理されていないマンションということになってしまいます。
このようなマンションにあまり住みたいとは思わないですよね。
入居者がどのように使っているのか、劣化具合などしっかり確認しておきましょう。

室内でチェックしたいこと

もちろん、確認したいポイントは共用スペースだけではありません。
外壁や室内なども欠かせません。
室内の良し悪しも管理状態に含まれますので隅々まで確認しましょう。
まず、玄関ドアです。
開閉時に音は鳴りませんか?
スムーズに開閉できるかどうかも重要になります。
エントランスのドアももちろん不具合がないか確認します。
窓は、サッシがスムーズに開閉できるか確認します。
玄関ドアや窓のサッシも共用部分扱いになるので、見逃さずチェックすることが大切です。
その他にも、水量の確認もおこなってきましょう。

中古マンション選びで注意したい修繕積立金について

中古マンション選びで注意したい修繕積立金について

最後に、中古マンション選びで気を付けたい修繕積立金について解説します。
契約前に知っておくことで、マンション選びの失敗を防ぐことができるでしょう。

修繕積立金は安いほうが良い?

マンションの将来にも影響すると言われているのが「修繕積立金」です。
修繕積立金とは、簡単に言うと建物の状態や共用スペースを維持・修繕するために支払う費用のことをいいます。
費用はマンションによって異なり、中古マンションのようにある程度築年数が経っているものは10~15年おきに「大規模修繕」といって、多額の費用が必要になります。
気になるのが、「修繕積立金は安いほうが良いの?」という点です。
費用の大きさは、区分所有者がどれだけの共有持ち分があるかで変わってきます。
一見すると大規模マンションのほうが高くなるイメージがありますが、実際は小規模マンションのほうが専用面積が広いほど高くなりやすいといわれています。
安いから良いマンションというわけではなく、将来性を考えて撤収されるため、高い=きちんと修繕されるということになり安全性は高まるでしょう。

将来の大規模修繕を視野に入れる

中古マンション選びのポイントとして、修繕積立金がいかに重要であるかが分かりました。
また安いから良いのではなく、将来の大規模修繕を視野に入れて選ぶことで長期的に見て安全性の高いマンションになることも分かったのではないでしょうか。
むしろ安いマンションは財政状況が悪い可能性も高くきちんと修繕されていないことが多いため、どんなに魅力的な物件でも契約は避けたほうが安心です。
修繕積立金の適性額は、標準的な総戸数(100戸前後)を有しているマンションの場合、㎡あたり200円となっています。
共用スペースが広いほど高く、それに管理費もプラスされるので最低でも毎月3万円は支払うことになるでしょう。
ただ実際は、100円を下回っているマンションが多いと言われています。
そういったマンションは5年ごとの増額や大規模修繕のときに一時金の撤収などがおこなわれます。
中古マンションで300円以上になる物件があるのはそのためです。

修繕積立金を確認するには

現実では修繕積立金が不足しているマンションが多いと言われています。
ですから、マンションを選ぶときは不足しているかどうかの確認もポイントになるでしょう。
その際は「重要事項に関わる調査報告書」を取得しておくと役に立ちます。

まとめ

いかがでしたか?
中古マンション選びでは、耐震基準をはじめ管理状態や修繕積立金などが重要になることが分かりました。
とくに修繕積立金は、安ければ良いというわけではありません。
契約前にしっかり確認しておくと安心安全に入居できるでしょう。

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