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マンションの寿命は何年?寿命を迎えるとどうなるの?

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マンションの寿命は何年?寿命を迎えるとどうなるの?

マンションの寿命は何年?寿命を迎えるとどうなるの?

マンションの購入を検討している方のなかには、「どのくらい住み続けられるんだろう」と建物の寿命を気にする方もいるのではないでしょうか?
不動産は大きな買い物なので、購入したからには長く住みたいと考える方がほとんどかと思います。
そこで今回は、マンションの寿命や長く住めるマンションを見抜くポイントについて解説します。

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マンションの寿命と耐用年数とは?

マンションの寿命と耐用年数とは?

マンションの寿命とともによく耳にするのが耐用年数です。
この2つはよく混同されがちですが「マンションの寿命=耐用年数」ではありません。
耐用年数とはなにか、またマンションの寿命は何年なのか順番にご説明します。

マンションの耐用年数とは

耐用年数とは、対象資産の価値がゼロになるまでの年数のことを指し、減価償却を計算するときに使用するものです。
鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年といわれており、47年を過ぎると建物の価値はなくなってしまいます。
ただし、耐用年数はあくまでも税務上の計算をするためのものであり、47年が経過して建物の価値がなくなったからといって、マンションに住めなくなるというわけではありません。

マンションの寿命は平均68年

耐用年数=寿命ではないとわかったところで、マンションの寿命は一体何年なのでしょうか?
国土交通省の調査によると、鉄筋コンクリートで造られたマンションの平均寿命は68年です。
一方で、質の良いコンクリートを使い、高い耐震性を持つマンションでは100年以上住み続けられるといわれています。
さらに、リフォームや修繕などのメンテナンスをきちんとおこなえば、寿命が最長150年ほどに延びるとの報告があります。

平均寿命を迎える前に建て替えられることも

マンションの平均寿命は68年とご紹介しましたが、実際にはそれより早く建て替えになるケースも多いです。
長持ちするマンションがある一方で、平均寿命を迎える前に取り壊されるマンションがあるのはなぜでしょうか?
その違いは、メンテナンスと耐震性にあります。
現在、建物の耐震基準は「震度6強~7程度の揺れでも崩壊、倒壊しないこと」と定められていますが、1981年6月までは「震度5強程度の揺れで倒壊しないこと」が基準でした。
そのため、築年数が古いマンションは、1981年以降に建築されたマンションと比べて耐震性能が低いと言わざるを得ません。
こうした理由から、まだ住める状態でも取り壊して、建て直しを選択するケースが多いのです。
また適正なメンテナンスが定期的におこなわれているかどうかも、マンションの寿命を左右する大きな要因といえます。

マンションが寿命を迎えるとどうなる?

マンションが寿命を迎えるとどうなる?

寿命を迎えたマンションは、その後どうなるのでしょうか?
主に3つのケースが考えられます。

住民が費用を負担して建て替える

1つ目の選択肢に、マンションの建て替えがあります。
ただし、建て替えにかかる費用はマンションの住民負担となり、また所有者の5分の4以上の賛成が必要です。
建て替えには建築費用のほかにも、解体費用や設計費用、仮住まい先の家賃などで1戸あたり約1,000〜3,000万円必要といわれています。
このように多額の費用がかかることから、住民負担の建て替えはあまり現実的ではありません。

住民の費用負担なしで建て替える

先ほど建て替えにかかる費用は住民負担とご紹介しましたが、場合によっては住民の負担なしに建て替えられるケースもあります。
それは、建て替えにより戸数を増やしてマンションの規模を大きくする場合です。
増やした戸数分を新たに販売し、そこで得た資金をマンションの解体・建築費用に充てれば、住民の費用負担なしで建て替えができます。
ただしそれには「増やした戸数分が売れそうな好立地であること」「容積率に余裕があり、戸数を増やせる環境であること」が必要です。

ディベロッパーなどに売却する

建て替え以外の選択肢として、マンションをディベロッパーなどに売却し、売却益を住民それぞれに分配する方法があります。
売却したマンションはディベロッパーにより解体され、新たなマンションの建築、または商業用ビルなどが建てられます。
ここで注意したいのが、マンションの売却益から解体費用が差し引かれてしまうということです。
そのため、住民それぞれに分配する金額が少なくなってしまい、反対する方が多くなかなか実現しません。

対処せずにそのまま住み続ける

建築から30年以上経ったマンションなどでは、新築の頃から住み続けている方の多くが定年を迎えており、新たな住まい探しに消極的な方も多いです。
そのため老朽化が目立ってきても、そのまま住み続けることを選択してしまうケースも少なくありません。
しかし、国土交通省はこうしたマンションに危機感を抱いており、建て替えに伴う費用の支援制度を設けるなどして、建て替えを促進する活動が進められています。

寿命の長いマンションを見抜くポイントは?

寿命の長いマンションを見抜くポイントは?

マンションの平均寿命は68年といわれていますが、実際には建物の構造や管理状況、建築された年などで大きく異なります。
ここでは、寿命が長いマンションを見抜くポイントを3つご紹介します。

建築確認日が1981年以降であること

1981年より前に建てられたマンションは「旧耐震基準」のものが多く、現在の耐震基準を満たしていない場合がほとんどです。
1981年6月以降は「新耐震基準」へ改正され、さらに2000年には「新・新耐震基準(2000年基準)」が制定されて現在に至ります。
旧耐震基準のマンションがすべて危険というわけではありませんが、新耐震基準のマンションと比べると、地震による倒壊や破損の可能性は高くなってしまいます。
新耐震基準を満たして建築されたものかどうかは、安全に住み続けるための重要なチェックポイントです。
ちなみに、新耐震基準か旧耐震基準かの境目になるのは、竣工日や築年月ではなく「建築確認日」です。
たとえば施工日が1982年でも、建築確認日が1981年6月以前だと旧耐震基準となってしまうため、市役所にて「建築計画概要書」の閲覧申請をして日付を確認しましょう。

定期的なメンテナンスがおこなわれていること

適正なメンテナンスが定期的におこなわれているかどうかも重要なチェックポイントです。
メンテナンスがおこなわれているマンションは清掃が行き届いており、マンション全体の管理体制がしっかりしています。
中古マンションを購入する際は、エントランスや廊下などの共有部分がきちんと清掃、管理されているかチェックしましょう。
また、30~40年で寿命を迎えるとされる配管の状態チェックも重要です。
配管のメンテナンスや取り替え工事がされているかどうかも併せて確認しましょう。

修繕積立金が足りていること

メンテナンスや大規模修繕をおこなうには修繕積立金が必要です。
修繕積立金が不足していると、こまめな修繕がおこなえず寿命が短くなってしまいます。
長持ちするマンションを見抜くためにも、修繕積立金が十分にあるか、また長期修繕計画がしっかり立てられているかチェックしておきましょう。
なお、修繕積立金の不足を確認するためには、不動産会社を経由して管理組合から「重要事項に関わる調査報告書」を取得します。

まとめ

平均寿命よりも長く住めるマンションもあれば、早くに建て替えが必要となるマンションもあります。
寿命の長いマンションを見抜くポイントは「管理体制」と「耐震基準」の2点です。
これらのポイントを押さたうえで、長く快適に住めるマンションをお探しの方は、弊社までお気軽にご相談ください。

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