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マンションの売却時に利用できる「3,000万円特別控除」とは?

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マンションの売却時に利用できる「3,000万円特別控除」とは?

マンションの売却時に利用できる「3,000万円特別控除」とは?

マンションを売却して利益がでると、所得税などの税金が課税されます。
不動産の売買は大きな取引ですから、その分、課税額も大きくなり、売主は負担が心配になりますよね。
一方で、マイホームであるマンションの売却には、ぜひ活用したい優遇措置も設けられています。
今回は、もっとも代表的な制度である「3,000万円特別控除」について、概要から利用方法までくわしく解説します。

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マンションの売却で利用できる「3,000万円特別控除」の概要

マンションの売却で利用できる「3,000万円特別控除」の概要

「3,000万円の特別控除の特例」とは

マンションなどの不動産を売却し、それによって売却益が生じると、所得税などを含む「譲渡所得税」がかかってきます。
これからマンションを売却しようと計画されている方にとっては、負担が気になりますよね。
しかし、譲渡所得税は、いくつかの特例によって安くおさえられる可能性があります。
今回、特集する「3,000万円特別控除」は、なかでも代表的なものといえます。
多くの売主に活用されている特例で、制度の名前に耳馴染みがあるという方も多いでしょう。
厳密には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という名称になります。
3,000万円特別控除とは、ひとことでいうと売却益である譲渡所得から、最大で3,000万円を差し引けるというものです。
居住用財産の売却で適用されますが、マイホームとしているマンションももちろん対象です。
居住している年数も問わず、活用することができます。
この3,000万円特別控除によって、マンションを売却した所得税が、実質的にかからなかったというケースも珍しくありません。
これからマンションを売却する方にとっては、見逃せない特例といえるでしょう。
ちなみに、マンションが購入したときよりも売却額が安くなってしまった場合は、基本的に譲渡所得税は非課税となります。

夫婦で利用すると控除が2倍になる

3,000万円特別控除の基礎知識として知っておきたいポイントに、夫婦で共有していたマンションなら、「控除額が2倍」になる可能性があります。
この特例は、1人につき3,000万円の控除ができるというところが肝です。
そのため、夫婦が半分ずつ共有していたマンションであれば、売却後に2人分の合計で6,000万円の控除ができるのです。
たとえば、マンションを売却して7,000万円の売却益があった場合、夫婦で共有していたら6,000万円を差し引くことができ、結果的に課税対象となる譲渡所得は1,000万円となります。
この点も、制度の大きな魅力ですね。

基本的な利用方法

メリットの多い3,000万円特別控除をマンションの売却時に活用したいと感じた方も多いのではないでしょうか。
特例の利用方法もチェックしておきましょう。
基本的には、マンションを売却した翌年に確定申告をおこなうことが、特例の利用に必要な手続きとなります。
手続きは、必要書類とあわせて、「譲渡所得の内訳書」を添付して提出するだけと、比較的シンプルです。
確定申告の時期は、その年によって変わる場合もありますが、例年2月16日から3月15日におこなわれます。
申告は、税務署を訪れて提出できるほか、郵送やe-Taxでも可能です。
なお、3,000万円特別控除の利用で申告をする際に提出する「確定申告書」や「譲渡所得の内訳書」は、税務署で入手できるほか、国税のHPからもダウンロードすることができますよ。

マンションの売却時に3,000万円特別控除が適用できるケース

マンションの売却時に3,000万円特別控除が適用できるケース

マンションの売却時にも活用されることが多い3,000万円特別控除ですが、実際に適用できるケースとできないケースについても、それぞれ把握しておきましょう。

適用できるケース

マンションの売却時に控除の適用できるケースとして、満たすべき要件がいくつか挙げられます。
ひとつは、自宅となるマンションの売却かあるいは、住まなくなってから3年目の年末までに売却するケース。
また、マンションを売却した前の年と、前々年に同じ特例や買換え特例などを使っていないケース。
また、売主と買主の関係が、夫婦や親子などの特別な関係でないケースも要件に含まれます。
現在居住しているマンションの売却では、多くの場合、利用できる可能性があるでしょう。
とはいえ、これらは3,000万円特別控除の要件の代表的なものになりますから、確実に適用するためには事前によく確認することが大切です。

適用できないケース

一方、3,000万円特別控除の適用ができないケースとしては、次のような場合です。
マンションを売却した前の年と、前々年に同じ特例や、買換え特例、譲渡損失の繰越控除を使っているケース。
売却相手が、親や夫婦などの関係にあるケース。
売却する自宅マンションが、住まなくなってから3年以上経過しているケースなどです。
そのほかにも、特例の利用目的で住んでいる場合や、別荘などの趣味や保養のための所有では適用外のケースとして扱われます。
多くのケースで利用される特例ですが、これらの適用できない場合があることも注意しておきたいですね。

マンションの売却で特別控除を適用するときのポイントと注意点

マンションの売却で特別控除を適用するときのポイントと注意点

マンションの売却時に魅力的なメリットがある3,000万円特別控除ですが、活用するために、知っておきたいポイントや注意点も確認しておきましょう。

ポイント①2年間「住宅ローン減税」が利用できなくなる

マンションを売却するときに、賢く活用したい3,000万円特別控除ですが、住まいの買い替えをするときには注意点があります。
3,000万円特別控除を活用したときには、マンションを売ったあと、2年間は住宅ローン減税を使うことができなくなるというものです。
つまり、3,000万円特別控除もしくは住宅ローン減税のいずれかを選ばなくてはなりません。
住宅ローン減税は、住宅ローンを組んで不動産を購入したとき、ローンの年末残高に応じて、一定の控除率を所得税から差し引くというものです。
選択のポイントとして、マンションの売却で得た利益が3,000万円を超えているときは、3,000万円特別控除を選択するのも良いでしょう。

ポイント②10年以上所有するマンションはさらに控除できる

マンションの所有期間によって、税金がさらに安くなる可能性があることもポイントです。
具体的には「10年以上の保有」をして売却した場合ですが、3,000万円特別控除と併用できることもうれしいですね。
この制度では、「(譲渡所得-3000万円)×14%」という計算式を用います。
14%は「所得税10%+住民税4%」という内訳で、2037年までは所得税額に復興特別所得税(2.1%)もあわせて課税されます。
ポイントとしては、5年を超えて所有するマンションの場合、もともと「譲渡所得×20%(所得税15%+住民税5%)」となるところ、税金が「6%」安くなるという点が魅力です。

ポイント③相続した不動産も対象?

3,000万円特別控除を活用するにあたり、「親」から相続した住まいの場合、どうなるかが気になるケースもあるでしょう。
この場合の判断としては、マイホームとなる「居住用財産」であるかがポイントとなります。
受け継ぐ「子」が、その住まいに住んでいることで、適用の対象と考えられます。

まとめ

マンションの売却をご検討されている方に向け、「3,000万円特別控除」の基礎知識を解説しました。
売却益がでると譲渡所得税と称される、所得税や住民税がかかる可能性があります。
売却の際には、特例などを賢く利用したいですね。

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