売る前提でマンションを購入する場合の物件の選び方を解説！

マンション購入をする方の中で、売る前提で物件を選ぶ方が多いでしょう。
しかし、外見が立派だとしても、良質なマンションを選ぶには知識が必要です。
そこで本記事では、マンション購入を売る前提でする場合の物件の選び方を解説します。
広さや築年数、立地の3点に絞るため、購入時の参考にしてみてください。

売る前提でマンションを購入する場合の物件の広さとは？

マンションを購入する際、どのくらいの広さが良いか悩むものです。
平米数や間取りによって購入する層が異なるため、売る前提なら広さは重要なポイントになります。
誰に売るかのイメージを持って確認しましょう。

50㎡以上

平米数は50㎡以上がおすすめです。
50㎡以上だと得られる恩恵が多く、まずは住宅ローン控除を受けられます。
適用条件は新築または取得した住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の半分以上が居住用であるのが条件です。
他にも特定の税金の軽減や控除が受けられ、金銭的な負担が減ります。
軽減の対象が不動産取得税で、控除の対象が固定資産税と都市計画税です。

2LDK以上

間取りは2LDK以上が売れやすくなります。
2LDKは2人暮らしに最適な広さで、1人だと少し広すぎる間取りです。
もし、入居するターゲットが3人以上の家族であるなら、3LDKが最適になります。
ただ売る目的を持つだけではなく、どんな方に向けて売る前提なのかを確かめましょう。
また、ファミリー層が住む3LDKは駅の近くにないケースが多いです。
理由は駅の騒音を避けるためであり、閑静な場所を好みます。
つまり2LDKのマンションを購入すると決めたなら、駅周辺がおすすめです。

高齢者に優しい設計

息子や娘が家を巣立ち、小さな部屋で老後の生活を送る高齢者は少なくありません。
その場合、売る前提の購入で1LDKでも売れます。
ただし、1LDKだけだと魅力がないため、高齢者に優しい設計が必要です。
たとえば、ドアは掴めるようにグリップタイプのドアハンドルをつけて、開閉しやすくすると良いでしょう。
足腰が悪い場合は掴まれるため、安全に生活ができます。
他には床暖房を導入して、部屋の断熱性を高めるのも一つの手です。
温度差があると体調を崩すだけではなく、心筋梗塞や脳梗塞を引き起こす可能性があります。
バリアフリー工事の費用は税務署や市区町村への申請によって、税金が軽減される場合があるためおすすめです。

売る前提でマンションを購入する場合の物件の築年数とは？

マンション購入をして何年までに売れば、大きな収入を得られるのでしょうか。
築年数と成約率を比較しながら、何年に売れば良いのかを解説します。

築10年まで

築10年までだと成約率が30%を超えてピークになります。
売る前提なら最適なタイミングであり、築10年を超えると成約率がどんどん下がって大変です。
法律で定められた耐用年数が近付くほど資産価値も下がるため、売ると決めたら早めに行動してください。
マンションだと構造は鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造のケースがほとんどで、耐用年数は44年になります。
ただし、築年数が新しいほど成約率が上がるわけではありません。
0年から5年だと20%ほどになり、おそらく認知範囲が狭かったり物件の様子見をしているのかもしれません。
価格は新しいほど高いですが、成約率は比例しないのを覚えておきましょう。

築20年まで

築20年までだと成約率が25%になります。
売る前提であるなら今すぐに売ったほうが良いタイミングであり、成約率が20%以上なのは築20年までです。
買主が住みたいと思えるマンションの基準であり、売却価格も新築と比べて人気は落ちます。
売却価格に関しては大規模修繕工事によって差が生まれ、工事ができないと価格は下がってしまってもったいないです。
大規模修繕工事は約15年周期でおこなわれるため、早期売却がおすすめになります。

築20年超

築20年超だと成約率が10%台になります。
全盛期の30%オーバーと比べると差は歴然です。
ただし、まったく売れないわけではなく、マンションの状態を保っていれば問題ありません。
しっかりと大規模修繕でマンションのメンテナンスを済まし、早めに買主を見つけるのが必要です。
また、築26年以上経ってしまうと住宅ローン控除が適用されず、デメリットが増えてしまいます。
ちなみにマンションの作りが木造の場合は、築21年以上経ってしまうと住宅ローンの控除が外れるため注意してください。
マンション購入であれば、避けたほうが良い物件選びです。

売る前提でマンションを購入する場合の物件の立地とは？

良い立地のマンションであれば、利便性抜群で売れやすくなります。
人気物件ですぐ買主が見つかりますが、選び方が容易な物件です。
どんなポイントを押さえれば良いのか、確認しましょう。

住環境が良い

住環境が良いとマンションの価値は下がりにくくなります。
特徴として商業施設や医療施設が近かったり、騒音のないエリアだったりがポイントです。
商業施設はデパートやスーパーマーケットがあれば充分ですが、コンビニエンスストアも入居者にとってうれしい住環境になります。
コンビニエンスストアは営業時間が長く、終電間際の帰宅でも利用できて便利です。
また、ファミリー層が住むなら、乳児がいる場合は騒音のないエリアかつ子どもの成長に合わせた立地が売れやすくなります。
幼稚園に通う場合はバスや自転車で送り迎えができますが、小学校にあがると歩いて登校するのがほとんどです。
親からしたら学校に近いマンションが好条件になるため、住環境は大事な要素になります。
他にも子どもが遊べそうな公園があると、ファミリー層の入居者はどんどん増えるでしょう。

階数の高さ

階数の高さがあると、マンションからの眺めがきれいです。
他にも良い場所に住んでいると思われたかったり、洗濯物が乾きやすい部屋に住みたかったり需要はたくさんあります。
また、高層階に住むこと自体に価値があるため、階数が多いほど評価は落ちません。
新たな買主も多くの家賃収入が期待でき、総戸数も多ければなお良しです。
そもそも一般的に階数のあるマンションだとセキュリティ対策ができている物件が多いため、広告宣伝で認知効果は大きな期待があります。
したがって、階数の高さがある分だけ入居者が想像するメリットは多く、早めに選んで購入したほうが良いでしょう。

主要駅のアクセスが良好

電車を使って通勤や通学する方にとって、主要駅のアクセスが良好なのはうれしい条件です。
主要駅に行ってしまえば乗換えができ、特に都心に住む方は入居するポイントになります。
物件探しにおいても、駅から徒歩約2分の物件と駅から徒歩約20分の物件を比較した場合、駅から近い徒歩約2分の位置にあると価値が高いです。
理想は家から出てすぐに駅に着くことで、インターネットで検索するときも徒歩5分以内で探す方が多いことでしょう。
東京都内であれば東京駅、品川駅、新宿駅、渋谷駅、池袋駅あたりに近いマンションがおすすめです。
主要駅へのアクセスは、マンションの価値を決めるにあたって重要になってくるため必ず確認しましょう。

まとめ

マンション購入を売る前提において、物件を選ぶときは広さ、築年数、立地は重要な情報です。
どんな状態や条件だと買主がすぐに見つかって購入してくれるかを考えて、物件を慎重に選んでください。
50㎡以上で築年数が10年、快適な暮らしができる住環境がポイントです。