中古マンションへの投資で得られるメリットとは？リスクやポイントも解説

中古マンションへの投資を考えているけれど、投資によるメリットを知っておきたいという人もいるでしょう。
得られるメリットが大きければ投資を進めていけますが、それに伴うリスクも考えておきたいところです。
ここでは、中古マンションへの投資メリットと、発生するリスクをご紹介します。
投資のポイントについても解説しますので、投資を考えている人は必見です。

中古マンションへの投資によるメリットは？

中古マンションに投資することで、どんなメリットが得られるのでしょうか？
ここでは、マンション投資でのメリット4つをご紹介します。

マンションの購入費用が安い

中古マンションは、新築に比べて購入費用が安くなっています。
投資は、始めるときに購入費用を捻出しなければなりません。
新築は初期投資が大きくなるため、あらかじめまとまった資金を用意する必要があります。
しかし、中古マンションは新築に比べて費用が安いため、予算の範囲内で購入することが可能です。
中古マンションは数多くあるため、予算が決まっているなら、その額のマンションに投資できるでしょう。

家賃収入をすぐに得られる

中古マンションは、すでに入居者がいる状態のものを購入することが多くなっています。
オーナーチェンジ形式といい、購入後すぐに家賃収入が得られるというメリットがあります。
建築から数年経っている物件は、これまでの収益実績もあるため、利回りを確認しやすいというメリットを得ることが可能です。
利回りのいい物件を購入すれば、高い収益が見込めるため、安定した収入を期待できるでしょう。

これまでの物件情報を事前に知ることができる

マンション投資をするときは、家賃収入がきちんと得られるかを見極めることが重要です。
新築マンションは実績がないため、収益が見込めるかどうかはわかりません。
中古マンションはこれまでの物件状況を、購入前に知ることができます。
入居者はどれくらいいて何年ほど住んでいたか、現在空室はどれくらいあるのかなどです。
空室が少なく、入居者が長く住んでいる物件は、人気の高い物件であるといえます。
そういった物件は高い収益が見込めるため、投資による大きなメリットを得られるでしょう。

物件価値が下落しにくい

新築マンションは、建築から数年後に価値が一気に下落する恐れがあります。
物件は、築30年を超えたころから資産価値の下落が緩やかになります。
一気に下落する恐れが低いため、購入時の資産価値をほぼ変わらず維持できるのです。
築30年を超えていないマンションは下落のリスクがあるため、購入時は築年数をチェックしておくことがおすすめです。

中古マンションへ投資することで発生するリスクは？

中古マンションに投資するときに、気を付けておきたいのが発生するリスクです。
新築にリスクがあるように、中古マンションにもリスクが存在します。
ここでご紹介しますので、購入前にチェックしておいてください。

空室リスクがある

購入時は、中古であればマンションの空室状況などを確認できます。
空室が少なく、空きが出てもすぐに埋まるようであれば特に問題はないでしょう。
しかし、そういった状況を確認せずに購入すると、空室リスクが発生する恐れがあります。
マンションは部屋数がいくつもあるため、複数埋まっていればその分の家賃収益が得られます。
しかし、空室のところは家賃収益が発生しないため、空室の割合によっては大きな痛手となるのです。
購入前に空室状況などを確認しておけば、リスクを未然に防げるでしょう。

購入費以外の費用が発生する

築年数が古い中古マンションを購入すると、購入後すぐにリフォームの必要が出てくるかもしれません。
前オーナーがリフォームなどの修繕をおこなっていれば、購入後すぐにリフォームする必要はありません。
しかし、リフォームがまったくおこなわれていなければ、修繕のための費用を捻出しなければなりません。
マンションの規模や劣化の度合いによって、リフォーム費用は異なります。
これまでに一度もリフォームをおこなっていなければ、高額の修繕費用が必要になるかもしれません。

家賃設定の変更

現在ほとんどの部屋に入居者がいる場合は、購入後に家賃設定を変える必要はありません。
前オーナーが設定した家賃で、収益を得られるでしょう。
しかし、購入後に退去者が続出した場合は、家賃設定を変更する必要があります。
物件は、築年数の経過とともに家賃も下げていかなければなりません。
物件自体が古いにもかかわらず、家賃が高いと入居者が現れにくいからです。
入居者が現れず、空室が増えると家賃収入を得られなくなるため、家賃を下げて入居者を募集するしかないのです。

自然災害による損害

中古マンションのなかには、現在の耐震基準を満たしていない物件もあります。
また、入居者が火事を起こしてしまう可能性もあるため、自然災害や家事への備えをしておかなければなりません。
備えとしては、火災保険や地震保険があります。
耐震設計にするには高額のリフォーム費用が必要となりますが、保険であればある程度の額で抑えられます。
それでいて、災害時には修繕費用を補填してもらえますので、万が一の備えとして保険に加入しておきましょう。

中古マンションへ投資するときのポイントとは？

中古マンションへの投資は、メリットもありますが、リスクも伴います。
リスクを避けて投資をするには、購入時にいくつかのポイントに注意しなければなりません。
ここでは、投資のときに気を付けたい3つのポイントを解説します。

人の多いエリアにある物件を検討する

人が少ない、または人口減少傾向にあるエリアの物件を購入しても、家賃収益は期待できません。
人が少ないということは入居者も現れにくいため、空室リスクを伴います。
購入後に大きな赤字となる可能性がありますので、できるだけ人の多いエリアの物件を購入しましょう。
現在は人が多くなくても、人口増加傾向にあるエリアの物件を検討することもおすすめです。

ワンルーム物件の投資を検討する

物件の間取りにはワンルームやファミリー向けの2LDK、3LDKなどがあります。
ファミリー向けは間取りが広いため、家賃設定も高めです。
そのため、高い家賃収益が期待できると考えてしまいます。
しかし、ファミリー向けに住む人の多くは、長く物件に住み続けます。
すぐに引っ越しを検討するということが少ないため、現在の入居者が出て行ったあと、長く空室が埋まらない恐れがあるのです。
ワンルームは居住期間が少ないものの、比較的埋まりやすいとされています。
投資初心者は、まずはワンルーム物件の投資から始めるといいでしょう。

物件状態の確認

中古マンションは、新築に比べて入居者の需要が低くなっています。
しかし、中古でも状態がきれいであれば、家賃が低いというメリットから、中古を選ぶ人は多くいます。
そのため、状態がいい物件を選ぶようにしましょう。
物件の外観はきれいに保たれているか、室内の設備や壁などは劣化していないかなどです。
マンションを選ぶ場合は、エントランスや廊下、エレベーターがきれいかを確認してください。
清掃員がいれば、清潔に保たれるため入居者も現れやすいでしょう。

まとめ

中古マンションは、購入費用が安く、すぐに家賃収入を得られるという大きなメリットがあります。
しかし、物件によっては空室リスクやリフォームなどのリスクも伴います。
リスクは、どんな物件を選ぶかで避けることが可能です。
ここで紹介した投資時のポイントを参考に、高い収益が見込める中古マンションに投資をしてください。