投資用アパートの選び方は？不動産業者選びから物件見極めの方法

不動産投資にご興味があるなら、投資用アパートを購入されてはいかがでしょうか。
投資用アパートの運用を成功させるためには、最適な不動産業者を選び、利益が出ない物件を除外したうえで、最良の物件を選ばなければいけません。
そこでこの記事では、投資用アパートの選び方とその流れをご紹介し、投資を成功させるヒントとなる情報をお伝えします。

投資用アパートの選び方①不動産業者を選ぶ

まず投資用アパートの物件を選ぶ前に、多数の不動産業者から自分にとって最適な不動産業者を選定しなければいけません。
探し方としては、インターネットで探す、口コミや紹介を元に探す、自宅や職場の周りで探すなどの方法がありますが、そのどれもが無条件に信頼できないこともあります。
そこで、投資用アパート購入のための不動産業者選びで重視したいポイントをお伝えします。

多数の実績があるか

不動産業者は数多くありますし、近所の業者でも相談すれば投資用アパートを紹介してくれるかもしれません。
しかし同様の案件を取り扱った経験が豊富な会社でないと知識が少なく、せっかく多額の費用と手間をかけておこなった不動産投資が失敗に終わってしまいかねません。

取り扱う物件数が多いか

物件を選ぶにあたって、選択肢が多ければそれだけチャンスも広がります。
業者によっては投資用アパートの取り扱い件数が少なく、少ない選択肢から選ぶことを余儀なくされます。
取り扱い件数が多いとそれだけ条件の良い物件と出会える可能性も高まりますし、それだけ不動産業者としての力が強いとも言えます。

購入後のフォローをしてくれるか

投資用アパートは、その物件を購入したら終わりではなく、その後の運営が大切です。
物件を購入したものの、入居者がいなければ、「投資」という本来の目的を果たせておりません。
そこで、購入後の空室率を下げるためのアドバイスをプロとしての視点で積極的におこなってくれるかどうかがポイントとなります。
ただ家賃を下げるだけでなく、状況や時期に合わせてフリーレントを実施したり、広告を出す提案をしたりするなど、多様な提案ができるかどうかを見極めましょう。
実績がないと適切なアドバイスをすることは難しいので、ここでも経験豊富な業者を選ぶというのは大切になってきます。
弊社では投資用アパートについての実績や取り扱いも豊富で、お客様の立場になって運営についてもサポートさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

投資用アパートの選び方➁余計な物件を除外する

不動産業者が無事決まったら、次は多数の物件のなかから、条件を絞って余計な物件を候補から外しましょう。
すべての物件を真剣に検討していると、いくら時間があっても足りません。
そのため、投資に向かない物件に時間をかけることなく、最初に外してしまうのが効率的に物件を選ぶポイントです。

確認済証がない物件は除外

物件はさまざまなものがあり、なかには違法建築物もあります。
もし違法な物件を購入してしまったら、融資を受けにくいだけでなく、次の買い手を見つかることも困難になります。
物件を建てる前に、建築計画が法律に則っているかどうかを確認した、確認済証を取得している物件だと安心です。
ほとんどの物件では確認済証は取得しているので、そうでない物件は避けましょう。

瑕疵のある物件は除外

瑕疵（かし）とは、その物件に対する欠陥のことです。
建物の構造上に問題がないか調べるのはもちろんですが、見ただけではわからない心理的瑕疵物件についても気を付けておく必要があります。
心理的瑕疵物件とは、過去に自殺、孤独死、殺人などの事件や事故が起きて、その部屋で人が亡くなった物件のことです。
入居希望者に瑕疵の内容を告知する義務があるため、入居者が決まりづらく、決まったとしても家賃を大幅に下げることになるかもしれません。
とくに殺人などがあった部屋では入居者を見つけるのが困難になるため、たとえ買値が安かったとしても利益につながりにくいです。
自然死や孤独死については気にしない方も多く、家賃を少し下げれば入居者を決めるのに苦労しないこともあるため、一概にすべてを避けるべきというわけではありません。
その物件本来の魅力度と、物件価格の兼ね合いを考える必要性があります。
そのような瑕疵物件は重要事項説明書にその旨を記載されているため、よく読んで内容を理解しておきましょう。

立地の悪い物件は除外

不動産で利益を上げようと思うのであれば、物件の場所選びは重要です。
利便性の高い駅から徒歩5分以内であれば、部屋が狭い、日当たりが悪いなどで条件が悪くても入居者はすぐに見つかる傾向にあります。
反対に主要駅から遠く、駅からも離れているような立地の悪い物件は、周囲に大きな企業や大学があるなどの良い条件がなければ空室対策に苦労するでしょう。
また、投資用アパートを売却することにしたときも、立地が良ければ好条件で売れることも期待できます。

投資用アパートの選び方③目的別に物件を見極める

このように余計な物件を除外したあとは、購入する目的に応じて最終的に購入する物件を見極めましょう。
ここでは目的を、収入目的、所得税・住民税もしくは相続税の節税目的の2つに分けてご説明します。

収入目的での見極め方法

おそらくこのあとご説明する節税目的の投資でも、可能な限り収入を上げたい、という方が多いでしょう。
そのため、収入を得るための利益が出やすい物件の選び方は、ほとんどすべてのケースで共通します。
収入を上げるためには、まずその物件が投資目的で購入するものにふさわしいかどうかを見極めなければいけません。
具体的には、利回りが相場より低すぎないか、土地の価格は物件の価格に対して低すぎないか、のなどを確認します。
次に、賃貸需要が高い物件かどうかを確認します。
物件としての価値が高いだけでなく、入居者が入りやすい物件はそれだけ利益が上がります。
駅からの距離だけでなく、近隣にスーパーマーケットやコンビニが近くにあるかの利便性はどうか、管理がきちんとされているか、時代に合った間取り、設備となっているかなどが見極めるポイントです。
さらに建築物全体から見て、良い物件と言えるか、費用対効果は高いかどうかを検討します。
共有設備が充実していると、その分維持管理の費用を負担することになるため、それだけの価値があるかも冷静に考えるのが大切です。

節税目的での見極め方

すでに資産や収入があり、所得税と住民税、もしくは相続税を節税することが目的の場合、上記したことに加え、別のポイントも確認しながら選ぶことになります。
所得税と住民税を節税したいなら、減価償却費を大きく計上できる物件が良いでしょう。
減価償却費を大きくすることを第一に考えるのであれば、木造で築22年以上の物件を選びます。
また、評価額によって税額が決まる相続税の節税目的であれば、評価額が時価よりも低く、その差が大きい物件を選ぶのがコツです。
地方の物件では反対に、評価額よりも時価のほうが低いこともあるため、主要都市の物件を選ぶと良いでしょう。
また、相続税のことを考えるのであれば、相続後に売却しやすい、流動性の高い物件を選ぶ必要もあります。

まとめ

投資アパートの選び方を、不動産業者の選定から、不要な物件の除外、最後に購入する物件の見極めについてお伝えしました。
自分が住む物件を選ぶのとは違う視点から選ぶ必要があるため、ご不安な点もあるかと思います。
弊社ではお客様の目的によって最適な投資用アパート探しのお手伝いをしておりますので、お気軽にご相談ください。