投資用不動産のクーリングオフとは？利用する条件や手続きについて

投資用の不動産の購入を決めたものの、あとからさまざまな事情があって契約するのをやめたくなった場合、クーリングオフという制度があります。
しかし不動産のクーリングオフにはいろいろな条件があるため、すべてのケースでかんたんにできるとは限りません。
そこでこの記事では、そもそもクーリングオフとはなにか、また、クーリングオフを利用するための条件や手続きをご紹介します。

投資用不動産のクーリングオフとは

まず、一般的なクーリングオフという言葉の意味から解説し、不動産投資におけるクーリングオフについてのご説明をします。

一般的なクーリングオフとは

「クーリングオフ」とは、頭を冷やすという意味の英語から来ている言葉です。
消費者が冷静な判断ができないうちに強引に商品を買わされたり、よくわからないうちに不利な契約を結ばされたりしたときの救済措置として法律が整備されました。
契約書を渡されて8日以内に解約する意思を示した文書を相手に送れば、違約金などを払う必要もなく、申し込みの撤回や契約の解除ができるということです。
訪問販売などをおこなう悪質業者から消費者を守るために生まれた制度です。

不動産投資でもクーリングオフ可能

不動産投資においても宅建業法37条の2に定められているとおり、クーリングオフは可能です。
不動産の専門知識や取引経験に乏しい非宅建業者の買主が、購入意思が不安定なまま売主である宅建業者の強引な勧誘などで購入の申し込みや売買契約を締結した場合に、申し込み撤回や契約解除ができます。
もっとかんたんにご説明すると、冷静な判断ができない状況で契約が結ばれた場合は、違約金などもなく解約が可能ということです。
説明を受けてから8日以内に書面で、という期間は通常のものと同じですが、不動産のクーリングオフをするためには、特有の条件がありますので、そのすべてを満たさないと契約解除できません。
不動産契約は取引する金額が非常に大きいため、なかには強引に契約を結ばせようとする業者もいるため、細心の注意が必要です。
人生を左右しかねない判断にもなるので、これからご説明するクーリングオフするための条件をしっかり確認して、正しい知識を身につけて不動産投資に臨みましょう。

不動産投資でクーリングオフする条件

不動産投資において、どのような条件がそろえばクーリングオフできるかをまとめました。
条件は大きくわけて5つありますので、1つずつご説明します。

宅建業者が売主か

クーリングオフするためには、その不動産の売主が宅建業者であることが条件です。
一般の個人もしくは法人が売主で、仲介を通して不動産を購入した場合にはクーリングオフは適応できませんのでご注意ください。
言い換えると、クーリングオフできるのは仲介業者を使わずに直接宅建業者と取引した場合にのみ限られるということです。

宅地または建物に対する契約か

購入したものが宅地、もしくは建物でない場合は、同じ契約内であったとしてもクーリングオフできません。
たとえば、モデルルームのなかに置いてあった家具が気に入ったので購入したが、あとから気が変わって家具のみクーリングオフしたいと思っても、宅地や建物でないので適用外となります。
なお、駐車場や農地、山林も宅地の範囲内ですので、これらはクーリングオフの対象内です。

クーリングオフの説明を受けて8日以内か

ここで問題となるのは、クーリングオフの説明を受けてから8日以内かどうかです。
契約日ではなく、説明を受けたときが基準になるため、もしクーリングオフの説明を受けていなければ8日を過ぎていても適応期間内となります。
クーリングオフの説明は義務のため、説明を受けていないならその業者はあまり信用できないかもしれません。

不動産の引き渡しや代金の支払いが終わっていないか

たとえクーリングオフの説明を受けて8日以内だったとしても、不動産の引き渡しや、代金の支払いを済ませている場合は、その取引が完了していると考えられます。
そのため、取引が成立したあとはその取引を安定させることを優先されるため、クーリングオフはできなくなります。
ただし不動産の引き渡しや代金の支払いには日数がかかることが多いため、8日以内という条件であればたいていは問題ないでしょう。

事務所や関連建物以外で契約を結んでいるか

クーリングオフが適応されるには、冷静な判断ができていたかどうかが焦点となるため、その判断には場所が重視されます。
たとえば喫茶店やレストランなどで契約を結んだ場合や、自宅や勤務先に飛び込み営業で来て契約を結んだ場合もクーリングオフの対象です。
自分から「事務所に行くのが大変だから自宅に来てほしい」「このカフェにきてほしい」などの要望を出して場所を指定した場合にはクーリングオフの対象から外れてしまいますのでご注意ください。
ただし、売主が電話などで勧誘してアポイントを取り、指定した場所で契約した場合は、訪問販売と同じ環境下と判断されるため、クーリングオフが可能です。

投資用不動産をクーリングオフするための手続き

このように、ご説明した条件がすべてそろっている場合は、クーリングオフが可能です。
実際にクーリングオフを申し入れるときに必要な手続きについてご説明します。

内容証明郵便が一般的

クーリングオフする旨を書面にして相手に送るには、内容証明郵便を使うのが一般的です。
内容証明郵便では、誰が、誰に、いつ、どんな内容で送ったかを、郵便局が第三者として証明してくれるものです。
通常の郵便では内容の記録は残らないため、「そんなものは受け取っていない」と相手に言われてしまえばそれまでです。
しかし内容証明郵便であれば、証拠が残るため、法的にも有効な書類になります。

クーリングオフで内容証明郵便を書く注意点

不動産投資のクーリングオフを内容証明郵便で申し入れるなら、押さえておきたいポイントがあります。
まずは内容証明郵便の書式を守って書くことが大切です。
固有名詞のみ英語を使えるが、それ以外ではひらがな、カタカナ、漢字、数字のみ使うことや、縦書き横書きに応じての行数と文字数も決まっています。
普通の紙に自分で書くのは大変なので、内容証明郵便専用の用紙を利用すれば書式を間違えることはないでしょう。
また、封筒の宛名と中に入れる書面の宛名は一字一句同じになるようにお気を付けください。
少し表記が違っているだけでも、郵便局から内容証明郵便の受け取りを拒否されてしまいます。

主旨を明確に伝える

クーリングオフ制度を利用して契約解除することについてはっきりと通じるように書くのが大切です。
挨拶の文などは不要ですが、「宅建業法37法に基づき」など根拠を示す文を入れると良いでしょう。
書式さえルールを守っていれば、文章の書き方に細かい規定はありません。

相手が不在だと証拠にならない

内容証明郵便は、宛名の本人に直接届けられます。
たとえそこで受け取りを拒否されたとしても、手紙を届けたという事実から書面を送ったことの証明になります。
しかし相手が不在だと、手紙を届けた証明にならず、証拠としては使えませんのでご注意ください。

まとめ

投資用不動産のクーリングオフとはなにか、その条件と手続きについてご説明しました。
クーリングオフを正しく申し入れても相手が手付金を返さないなどのトラブルにつながることもあり、スムーズにいくとは限りません。
他社との契約のクーリングオフに関しても、弊社ではご相談を受け付けておりますので、お気軽にお問い合せください。