マンション売却で知っておきたい任意売却とは？メリットデメリットも解説

マンションを売却する方法の一つに任意売却というものがあります。
使い方によってはさまざまなメリットがあるため、これからマンション売却を検討されている方は覚えておくのがよいでしょう。
今回は、そんなマンション売却でおこなう任意売却の特徴やメリットデメリットについてご紹介します。

マンション売却でおこなう任意売却の特徴や条件とは

任意売却とは

任意売却は、住宅ローンを返すのが難しくなってしまい、やむを得ずマンションを手放す際に用いるものです。
せっかく購入したマンションであっても、返済ができなくなってしまっては、金融機関に迷惑をかけてしまいます。
そういったトラブルを避けるためにも、マンションを手放すことでローンの返済を軽減させることも重要です。
もし、失職してしまった場合や、収入が減ってしまった場合など、返済が難しくなったときに任意売却を検討すると、今後の返済が楽になるでしょう。
また、ローンの返済が滞った場合、金融機関から提案されることもあります。
生活が困難になってしまう前に、返済が厳しくなったときには早めに相談しておくことが大切です。

競売との違い

競売との大きな違いは、所有者の判断で売却方法を選べるということです。
ローンの返済が遅れていることについて放置しつづけていると、強制的に競売による売却がおこなわれてしまうので注意しましょう。
金融機関からの提案などを聞き入れず、そのままにしておくのはとても危険だといえます。
突然マンションが差押になってしまわないよう、ローンの返済が遅れてしまう場合には、あらかじめ相談しておくことで、すぐに競売手続きをされてしまうリスクをなくせるでしょう。

任意売却ができる条件

任意売却ができる条件は、税金滞納などにより差押が起きていないことや、管理費などのお金に一定以上の滞納がないことなどが挙げられます。
これらを元に、共有者や連帯保証人に加え、金融機関からの合意を得ていることが条件となるので覚えておきましょう。
また、売却時間がしっかり確保されていないと、金融機関から求められる手続きがおこなえない可能性があります。
いずれにしても、ある程度準備の時間が必要となるため、余裕をもった行動を心がけましょう。

どんなときに適しているか

任意売却は、収入の回復の見込みがないときなどに適した売却方法です。
半年以上住宅ローンの返済が滞った場合など、マンションを手放さなければいけないときに検討しましょう。
また、周りにローンの返済が遅れていることがバレるのがいやだ、というときには任意売却がおすすめです。
借金の返済ができなくなってしまい、自己破産手続きをした場合など、このままでは生活に支障をきたす場合は、すぐに手続きをすることが大事です。
金融機関から債権回収会社に移行した場合も、任意売却を検討するようにしましょう。

マンション売却で用いる任意売却のメリットについて

価値を下げずに売却できる

マンションが競売にかけられる前に売却手続きをおこなうことで、市場価格で売却できるというのがメリットの一つです。
そのため、ローンの返済に回せるお金も、競売時よりも多く手に入れることができます。
買手次第によっては、市場価格よりも高値で売れることもあるため、見逃せない方法といえるでしょう。

売却に余計な現金がかからない

マンション売却には、抵当権抹消費用や仲介手数料といった費用がかかります。
しかし、これらは任意売却時の金額から引かれるため、現金の必要はありません。
また、管理費を滞納していた場合も同様に、売却時のお金から返済ができるのも特徴です。
そのほか、債権者からの合意を得ている場合には、引っ越し費用も売却金額から工面できるため、負担も少なく済みます。

ローンの残りを分割で返済できる

任意売却後もローンが残ってしまった場合、残りの金額について分割返済の相談ができる場合があります。
当然、毎月の支払いは必要となりますが、売却前と比べても負担額が減るため、リスタートをかけたい方にとっても新しい生活に支障をきたす恐れがありません。
また、返済額も無理のない範囲で設定されるため、今後返済に追われることも少ないといえるでしょう。
生活に影響が出てしまうような一括返済を避けられるのも、任意売却をおこなうメリットの一つです。

プライバシーが守られる

競売手続きがおこなわれてしまうと、ローンの滞納が周りに住むひとに知られてしまう恐れがあります。
しかし、任意売却であれば一般的なマンション売却と同じ流れなので、そういった心配がないのも大きなメリットです。
家族への負担を最小限に済ませることができるため、余計なストレスをかけさせないための配慮にも繋がります。
今後も同じ場所に住む予定がある場合など、これからも周りの住民とよい関係を築くのであれば、任意売却を選択してみるとよいでしょう。

マンション売却で用いる任意売却のデメリットについて

手続きが遅れると競売の恐れがある

任意売却の手続きを進めていても、ローンの滞納が始まってから半年以上経ってしまうと、競売にかけられてしまう恐れがあります。
競売にかけるかどうか判断するのは、債権者による金融機関です。
そのため、任意売却後も督促状が届いた場合には、速やかに相談することが大切です。
また、競売の強制執行がおこなわれないためにも、スムーズな任意売却手続きをおこない、早めに買手を見つけ出すようにしましょう。

今後しばらくの間は新たなローンが組めない

返済が滞るということは、金融機関としてもお金を貸しづらい相手と判断されます。
そのため、個人の信用情報にも傷がついてしまい、しばらくの間はローンが組めなくなるというデメリットがあるため注意しましょう。
また、信用情報はほかの金融機関でも共有されるため、クレジットカードなどの契約も5年以上はできなくなります。
新たにマンションを購入する場合には、ローンを使わないことを前提にしなければいけません。

売却の判断は金融機関が決める

任意売却をおこなうまでには、さまざまな条件を満たす必要があります。
そのなかで、金融機関からの了承を得なければ、実際に売却までたどり着けないのがデメリットの一つです。
そのため、マンションの任意売却を希望する場合は、必ず明確な返済計画を立てることが必要となります。
当然ですが、返済する側の立場として合理的は話がおこなえれば、売却までの流れもスムーズになるでしょう。

基本的に売却金はローンで消化される

任意売却を用い、ある程度高値で売れたとしても、売却金はすべてローンに充てられる形です。
そのため、新たにマンションの購入を検討している場合、このお金はあてにしてはいけません。
例外として、ローンを利用したときよりも大幅に高値で売れた場合など、余剰金が残った場合は手元に残すことができることもあります。
とはいえ、基本的にはローンを返済するための手続きであることを念頭に置いておきましょう。

まとめ

このように任意売却を用いたマンション売却には、競売とは違ったメリットやデメリットがあります。
ただし、売却する最終的な判断は売主ではなく、金融機関に委ねられることは忘れないようしましょう。
同様に、売却後の返済プランもしっかりと立てておかないと、任意売却の手続きを受けられずに競売の強制執行が行われてしまうリスクがあるため注意が必要です。
金融機関や保証人に迷惑をかけないためにも、ローンの返済が難しくなったときには早めの対応が大切です。