マンション投資はサブリースが必要？仕組みやメリットとデメリットを解説

不動産投資の入門編とされるマンション投資、今でも都市部を中心に需要は底堅く、若年層の参入が増える傾向にあります。
安心・安全を優先するなら「サブリース契約」、利回り・収益を重視するなら「入居斡旋と管理契約」とお悩みでしょう。
何かと話題になっているサブリース、その正体を探るため「マンション投資はサブリースが必要なのか、仕組みやメリットとデメリットについても解説します。

マンション投資をサブリースで運用する仕組み

投資物件を購入し賃貸経営を検討するうえで、悩むのが「アパートかマンションか」、「サブリースか管理委託か」ではないでしょうか？
ここでは「マンション投資をサブリースで運用する」にスポットを当て、その特色と仕組みの違いを解説します。

賃貸経営はアパートよりマンションが有利

家賃収入を目的とする賃貸経営は、マンションの構造が木造の多いアパートよりも、安定した経営が期待できます。
マンションは鉄筋コンクリート造やSRC造の建物を指し、「遮音性」「耐火・耐震性」「修繕・営繕コスト」「入居率」「防犯性」に優れています。
その中には、一部屋を収益物件として購入する区分所有と、丸ごと購入する一棟買いの二通りがあります。
融資が受けやすく小資本で始められリスクも低い、また、ラインナップが豊富で売却も容易な区分所有が多く選ばれています。

そもそもサブリースとは？

不動産会社がオーナーから賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸するシステムです。
わかりやすく「一括借り上げ」「家賃保証制度」とも呼ばれ、オーナーは入居者の有無にかかわらず一定の家賃が保証され、空室のリスクが大幅に軽減できます。
一般的に保証される賃料（手取り額）は相場の80％～90％となりますが、賃料は定期的な見直しがあることを頭に入れておきましょう。

サブリースの仕組みは大きく違う

一般的な賃貸経営では、大家さんが入居者と賃貸借契約を結び、入居者から頂く「家賃・共益費・礼金」の全額が大家さんの収益になります。
自前の経営ですから、入居者からのクレーム対応、設備の不具合や故障などの管理業務は、自らでおこなうか業者へ委託しなければなりません。
対して、サブリースは賃料保証をするだけでなく、入居者の募集から退去までの「契約業務」、礼金や家賃、共益費の「集金業務」、物件の「管理業務」すべてを代行します。
つまり、賃貸経営にかかわる貸主業務を、一括して請け負う強みを持ちます。
また、営繕や修繕を定期的におこなう会社も存在し、これを利用することで、オーナーは賃貸経営に関わる一切の業務から解放されるのです。
ただし、賃貸経営にかかわるすべての業務をサブリース業者に任せるため、相応の手数料負担が発生します。
また、この契約には賃料を固定する「実績賃料連動型」と、実績賃料に連動し賃料が変動する「実績賃料連動型」の2種類があります。
会社によって契約内容は異なるので、タイプの違いを理解しておきましょう。

マンション投資をサブリースで運用するメリット

ここまで、サブリースがどのようなものであるか、仕組みや内容について説明してきました。
ここからは実際にサブリースで賃貸事業を始める場合、どのようなメリットがあるのか解説します。

空室・家賃滞納リスクを回避できる

最大メリットは、「空室リスク」や「家賃滞納リスク」を回避できるのことでしょう。
サブリース会社がマンションを一括で借り上げてくれるため、入居者がいてもいなくても、一定の賃料が得られることは安心感があり魅力的です。
特に融資を利用して物件を購入し賃料収入からローンを返済する場合、空室や家賃滞納は賃貸経営を続けられなくなる最大のリスクとなります。
そのため、マンション投資で空室や家賃滞納が心配な場合は、サブリース契約は選択肢の一つ、背中を押してくれる安全な施策です。

管理業務から解放され費用も節約できる

賃貸経営は「入居者募集」や「賃貸契約の締結」に始まり、「家賃回収」「入居者対応」「物件管理」など、さまざまな管理業務が発生します。
入居者間のトラブルの解決や設備不具合の対応など、賃貸管理は面倒なことが多いですが、管理会社がすべてを代行してくれるので副業としては最適です。
特筆は、「入居者募集や原状回復の費用を節約できる」ことではないでしょうか。
賃貸経営は、入居者斡旋を依頼する業者に払う「仲介手数料」や、退去に伴う室内の営繕・清掃などの「原状回復費用」が大きな負担となります。
サブリース契約の場合、これらの費用はサブリース会社の負担となるのが一般的で、オーナーの負担は大きく軽減されます。

マンション投資をサブリースで運用するデメリット

サブリース契約は大家さんにとって多くのメリットがありますが、意外なデメリットや注意点も多く存在します。
会社との契約までには、次のようなデメリットを踏まえ、しっかりと契約内容を把握することが大切です。

賃貸収入を最大化できない

管理委託なら家賃収入のほかに、オーナーが受け取ることができる収入には「礼金」や契約更新時の「更新料」があり、収益確保に貢献します。
しかし、この場合の貸主はサブリ―ス会社になるので、礼金や更新料を受け取るのも当然サブリース会社となってしまいます。
このように、礼金や更新料はオーナーの収入とはならず減益となるのです。
さらに、手数料（相場家賃の10～20%）が引かれる保証賃料は、相場よりかなり低いため、賃貸収入を最大化することができないデメリットがあります。

免責期間があり期間中は賃料が入らない

契約日から「60～90日程度」は、入居者を募集し客付けする期間として、免責期間が設定されている場合が多いです。
つまり、この期間中は入居者がついてもその家賃はサブリース会社の収入となり、大家さんには家賃保証がないため注意が必要となります。
融資によるローンで始めるなら、この期間は元金の返済は据え置いてもらうよう、金融機関に交渉しておくことをおすすめします。
また、会社によっては退去後の一定期間（10～14日間）も原状回復をするための無保証期間になり、賃料の停止になる場合があるので前もっての確認が大切です。

家賃保証額は定期的に見直される

サブリース契約では、保証賃料が定期的（2年毎・10年・15年・20年・25年など）に見直されます。
相場家賃の下落や入居状況が悪いとの理由で、最速では2年後から保証賃料が減額されるリスクがあることを頭に入れておいてください。
見直し期間は会社ごとに違うため、契約内容をよく確認するとともに、契約後の変更は簡単にはできない点にも注意が必要です。
そして、スタート時の家賃設定が妥当なのかもしっかりと見極めましょう。

一任することの注意点

サブリース会社としては利益確保のため、物件の管理に回す人件費などコストを削減する可能性もあります。
そのため、管理がおろそかになる可能性も含み、結果として物件が手戻りしたときに、物件の状態が非常に劣化していたということもありえます。
加えて、空き家をつくらず収益率を上げるために、会社はさまざまな入居者を積極的に受け入れます。
オーナーは入居者選びに関与できない仕組みのため、結果として「入居にふさわしくないと思われるような人」を入居させてしまう可能性もあります。

まとめ

自助努力を強く求められる今、マンション投資が生活向上や人生100年時代の備えになれば心強い味方でしょう。
不動産投資は「好立地でコンディションの良い物件」を選ぶことが、もっとも重要です。
サブリースのメリットとデメリットを考慮すると、一戸なら管理委託で、複数戸ならサブリースが良いのではないでしょうか。