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購入した「投資用マンション」に住むことはできる?注意点もチェック

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購入した「投資用マンション」に住むことはできる?注意点もチェック

購入した「投資用マンション」に住むことはできる?注意点もチェック

投資用マンションを検討していると、もしも空室が続いてしまったときなども想定して、さまざまな可能性がよぎります。
そのひとつとして、「思うように運用できなかったら自分で住むことはできる?」と疑問をもつケースも少なくないようです。
今回は、そんな疑問に答えるとともに、投資用マンションを所有する本人が住む場合のリスクなどを解説します。

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投資用マンションに後から本人が住むことは可能!?

投資用マンションに後から本人が住むことは可能!?

「投資用マンション」に所有者が住むことはできる?

購入したオーナーが、自ら、投資用マンションに住むということは可能なのでしょうか?
住むこと自体は、「可能」です。
投資用マンションが住居用のものであった場合には、1つの住戸や複数を自分で住むといいったことは可能でしょう。
投資用マンションとは、満室になるよう、入居者が住みたくなる物件として、吟味して購入されるケースが多いです。
もちろん、購入した本人も、住んでみたくなる物件の魅力について理解されています。
賃貸ニーズがあると見込んだ物件ですから、自分で住んでみたいと感じることも、当然といえるかもしれませんね。

住むことができないケースもある

所有する本人が住むことも可能とわかりました。
しかし、場合によっては、所有する本人も住めないケースがあるのです。
それは、「すでに入居者が住んでいる」場合です。
投資用マンションが、空室であるなら、そこで暮らすこと自体に問題はありません。
しかし、借り手が住んでいると、「自分が住む」という理由で、追い出して引越すといったことは不可能です。
この記事を読まれている多くの方は、自分が住むということは、「空室のときの策」として考えている場合がほとんどでしょう。
実際に入居者の立ち退きを希望するケースは少ないかもしれませんが、これには「借地借家法」が関係しています。
入居者がいる場合には、オーナー側の都合やタイミングで、投資用マンションに移ることは難しいと記憶しておきましょう。
立場の弱い入居者を保護する観点から、借地借家法が設けられています。
簡単にいうと、借地借家法の第28条と、30条により、正当な理由がない限り、オーナーが立ち退きを求めることはできないということです。
もちろん、継続した家賃滞納などで信頼関係も崩れているような場合は、正当な理由とされ、立ち退きの要請も可能です。

入居者がいなければ「住む」のは得策?

前述の通り、「自分で住む」ということは、可能なのですが、これが空室対策としておこなうことである場合、一般的にあまり推奨されていません。
投資用マンションについて、用途を変えて、住居用としても、建物としては同じものなのに、なぜなのでしょうか?
次章より、「購入する注意点」「実際に住むリスク」を順に見ていきましょう。

投資用マンションを住む前提で購入するときの注意点

投資用マンションを住む前提で購入するときの注意点

アパートローンの金利

本人が住むことも前提で購入する場合には、いくつか気を付けておきたい注意点があります。
そのひとつが、不動産投資ローンの「アパートローン」の利用を前提としたときの注意点です。
アパートローンとは、賃貸を前提とした投資用マンションなどの不動産を購入するためのローンをさします。
アパートローンの特徴のひとつとして、通常の住宅ローンよりも審査の厳しさがあります。
融資を希望する本人の属性を判断されることはもちろん、投資用マンション自体の価値についても厳しい審査がされます。
投資用マンションが担保になるため、金融機関としても、万が一のときに回収しても損をしない物件であるかという見極めを厳しくします。
あわせて、アパートローンの利用は「金利の高さ」が前提となります。
最初から、本人が暮らすことを目的とする、通常の「住宅ローン」では、マイホームは生活の基盤ということを前提に考え、アパートローンよりも審査もやさしく、金利も低めです。
しかし、アパートローンでは、投資用マンションは生活の土台ではないということから、金利が高い傾向にあるのです。
実は、この金利の高さにより、残債が多い状態で、投資用マンションに住むと損をしやすくなります。
つまり、賃貸を前提としていた投資用マンションとして購入し、完済する前から本人が住むということは、割高な金利で返済を続けるということです。
また、投資が前提とされているアパートローンでは、自分が住むということは、当初と目的が変わるとして、金融機関との間で契約違反になってしまうケースがあります。
この点も、住むことを視野にいれているなら、購入の注意点となりますね。

ローンの組み換えの難しさ

アパートローンを活用して取得し、「自分で住むときに、金利に安い住宅ローンに組み替えたい」と考える方もいらっしゃるでしょう。
ところが、投資用マンションをアパートローンで契約を組んだら、住宅ローンに切り替えることは困難といわれています。
なかでも1Rのマンションは、その傾向が強いです。
面積が30㎡以上の部屋でなければ住宅ローンにできないなど、金融機関によって最低面積が設けられていることが、ハードルとなっているケースです。
そのため、住むときめても組み換えは難しいことも視野にいれて、アパートローンの利用や物件購入を検討する必要があります。

住宅ローン控除の適用が難しい

住むこと視野にいれて投資用マンションを購入するときの注意点として、アパートローンを組むと、基本的には「住宅ローン控除」が受けられないというデメリットもあります。
住宅ローンを利用して、一定の要件もクリアしている、自宅用の不動産に「住宅ローン控除」は適用されます。

投資用マンションに自分が住むときに生じるリスク

投資用マンションに自分が住むときに生じるリスク

アパートローンを利用しない場合や、ローンの返済が終わっていても、気をつけておきたいポイントがあります。
最後に、投資用マンションに、実際に自分が暮らすことで生じるリスクを確認していきましょう。

住み心地がよいとは限らない

購入時には、「自分が住むのもいいな」と考えていた物件も、賃貸をしている間に、ライフスタイルや求める条件が変わってしまう場合もあります。
また、投資家の目線では好条件の物件だったものの、実際に生活してみると、自分にとっては騒音などが気になるケースも見られます。
自分が暮らす場合のミスマッチの可能性もあるというリスクです。

家賃収入は得られない

投資用マンションの住戸、あるいは一室に自分が暮らすことは、家賃収入が入らないというリスクになります。
家賃収入がない間も、管理費や修繕費、固定資産税など、必要になる費用は出ていきます。
自分が住んだ部屋の分だけ、キャッシュフローが下がることを加味しておくことが大切ですね。

入居者への対応が必要になる?

管理会社を利用していた場合などでは、入居者の困りごとも、管理会社の方へ連絡が入ります。
とはいえ、同じマンションに、大家さんが住んでいたら、入居者の心理として「大家さんに伝えればてっとりばやい」と考える場合もでてくるでしょう。
そうなると、むげにはできず、内容によっては自ら対応するケースもあり得ます。
管理は専門業者にまかせたいところ、オーナーのストレスになってしまうというリスクです。

絶税ができない

実際に投資用マンションに暮らすと、確定申告時に、減価償却費を計上できないというデメリットが生じます。
節税面のデメリットといえるでしょう。

まとめ

自分が投資用マンションに住むことはできるのか、また購入時をふくめて、どんなリスクがあるのかを解説しました。
さまざまな角度から見てきましたが、リスクは少なくありません。
慎重に検討し、空室が続くときの最後の対策として考えるのがよさそうです。

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