高利回り物件には注意？不動産投資における利回りの相場とは

不動産投資をおこない際、多くの人が気にするのが利回りです。
「高ければ高い方がいい」と思う人もいますが、実は利回りにも相場があります。
この記事では不動産投資にスポットを当て、利回りとはどのようなものなのか、目安や相場、高利回りでも避けるべき物件をお伝えします。

投資における利回りとはそもそもなに？

まずは投資における利回りとは、どのようなものなのかを見ていきましょう。
利回りとは投資することでどのくらいのお金が生まれるかを表したものです。
購入した物件の価格などに対して得られた利益を1年で割り、平均にして算出します。
利回りとはさまざまなシーンで出てくる言葉ですが、投資の場合、特徴が少し異なるので注意してください。
また投資する際に利用するのは、以下の2種類です。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

表面利回り

投資で一般的に利用されるのが表面利回りです。
表面的な利回りを表すもので、想定される家賃収入と購入時のコストのみを反映させています。
投資する物件がどのくらいの収益を生むか、目安となる数値を把握することが可能です。
チラシや不動産のポータルサイトに記載されている数字は、多くの場合でこの表面利回りが用いられているでしょう。
算出方法は以下の通りです。

●1年間に得られる家賃の総額÷物件の価格×100
表面利回りとは空き室がなく、満室状態を前提に計算されます。
比較的簡単に算出できるので、目安の利回りを知りたいときに便利ですね。

実質利回り

実質利回りも、投資で利用されています。
実質利回りとは投資で必要なランニングコストや諸経費など、マイナス部分を含めて算出するのが特徴です。
もちろん空き室リスクや十数年に1度おこなう大規模修繕費も含まれているので、物件の持つ具体的な収益性を把握できます。
算出方法は以下の通りです。

●（1年間に得られる家賃の総額－1年間でかかる諸費用）÷物件の購入価格
表面利回りとは異なり、算出方法が少し複雑になります。
しかし表面利回りでは反映されない、税金や管理費などのコストも考慮されているので、投資する際は実質利回りで算出するのがおすすめです。
投資する際は物件の収益力を見極めることが大切なので、気になる物件があった際は、シミュレーションしてみるといいでしょう。

投資における利回りの相場とは？

次に投資における利回りの相場を見ていきましょう。
相場はエリアや立地、物件の築年数やスペックによって異なります。
そのため数字だけで判断せず、多角的な視点で見極めるのがポイントです。

物件ごとの相場

物件ごとの相場は以下の通りです。

●一戸建て：新築は8％前後、中古は15％前後
●区分マンション：1室あたり新築は3％前後、中古は6％前後
●アパート1棟：新築は7％前後、中古は9％前後

物件別の相場を見ると、中古の一戸建てに投資するのがもっとも良いと言えます。
中古の一戸建てはそもそも購入価格が低いため、高利回りが出ているからです。
また区分マンションの1室でもアパート1棟であっても、新築より中古の方が高くなっています。
新築の場合は物件の建築費用が含まれているため、必然的に低くなるのです。

地域ごとの相場（賃貸の場合）

地域ごとの相場（賃貸の場合は）は以下の通りです。

●東京都目黒区：ワンルーム4％前後、ファミリータイプ4％前後
●東京都墨田区：ワンルーム4％前後、ファミリータイプ5％前後
●札幌市：ワンルーム6％前後、ファミリータイプ6％前後
●仙台市：ワンルーム4％前後、ファミリータイプ6％前後
●さいたま市ワンルーム5％前後、ファミリータイプ6％前後
●千葉市：ワンルーム5％前後、ファミリータイプ5％前後
●横浜市：ワンルーム5％前後、ファミリータイプ5％前後
●名古屋市：ワンルーム5％前後、ファミリータイプ5％前後
●大阪市：ワンルーム5％前後、ファミリータイプ5％前後
●京都市：ワンルーム5％前後、ファミリータイプ5％前後
●神戸市：ワンルーム5％前後、ファミリータイプ5％前後
●広島市：ワンルーム6％前後、ファミリータイプ6％前後
●福岡市：ワンルーム5％前後、ファミリータイプ5％前後

上記は各エリアの主要都市における利回りです。
そのため単身者向けのワンルームでも、ファミリータイプと変わらず、5％前後といった高利回りが目安となっています。

建物の構造によって相場が異なる

投資する物件の構造によっても相場が変わるため、注意が必要です。
たとえば木造の場合、建築コストは安いですが、鉄筋コンクリート造に比べると耐久性は劣ります。
鉄筋コンクリート造は耐久性に優れているぶん、建築コストが木造よりかかり、利回りは低くなるでしょう。
構造によって耐久性が異なるので、投資をどのくらい続けるかによっても、選ぶべき物件が異なります。
物件があるエリアだけでなく、築年数やスペック、投資する条件によって利回りが異なるので、相場をぜひおさえておきましょう。

高利回りでも避けるべき投資物件とは？

では高利回りでも避けるべき投資物件とは、どのようなものが該当するのでしょうか？

物件自体の価格が安い

高利回り物件は、よく調べてみると建物自体の価格が安いかもしれません。
安い理由はさまざまですが、建物の劣化が激しかったり、トラブルを抱えた入居者がいたり、安くないと売れない事情を持っていることがあります。
また物件の周りに墓地ができるなど、周辺環境によって資産価値が低下し、その結果高利回りになっているケースもあるでしょう。

大規模修繕を控えているかもしれない

大規模修繕を控えているのも、高利回り物件の特徴です。
外壁の塗装やタイルの張り替え、屋根の修繕などの大規模修繕は、一般的に数十年に1度おこないます。
場合によっては外装だけでなく内装の修繕も必要になるため、相場より低い利回りで売りに出されているかもしれません。
大規模修繕はリフォーム会社に依頼するのが一般的ですが、相場や目安の費用が不透明でわかりにくいのがデメリットです。
具体的な金額を出すためには現地調査を実施しなければならず、物件の状態や依頼する業者によっては大きな出費となります。
どこをどのように修繕すべきなのかも、素人ではわかりにくいため、大規模修繕を控えている物件は、高利回りでも避けた方がいいでしょう。

管理の質が悪い可能性も

投資するための物件をたくさん見ていると、劣化状態だけでなく管理状態もわかるようになります。
「築年数があまり経過していないのに外壁がはがれている」「ゴミステーションやエントランスなどの共用部分の汚れが目立つ」など、管理体制の甘さも把握できるように。
しっかり管理されていない物件は劣化するスピードが早くなり、資産価値も下がってしまいます。
共用部分の掃除やメンテナンスがいき届いていないと退去率がアップし、空き室リスクも高くなるでしょう。
そのため投資する物件を選ぶ際は、各居室や外観だけでなく、共用部分にも目を配ることをおすすめします。
不動産投資する側からしてみると、高利回りの物件は魅力的に見えますよね。
しかし上記のようなリスクが懸念されるので、利回りだけで判断するのは危険です。

まとめ

この記事では不動産投資における利回りとはどのようなものなのか、特徴や計算方法をはじめ、相場や高利回りを持つ物件の注意点を見ていきました。
投資を成功させるために重要なのが利回りです。
しかし高い物件にはリスクがあるので、相場を把握したうえで物件選びをおこなってください。