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「マンション売却の流れ」売り出し前から売り出し後までわかりやすく解説

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「マンション売却の流れ」売り出し前から売り出し後までわかりやすく解説

「マンション売却の流れ」売り出し前から売り出し後までわかりやすく解説

マンション売却を検討しはじめたら、何からはじめたらよいか、どうやって買主をみつけるのか、価格はどうつけるかなど、疑問や不安がわきますよね。
今回は、マンション売却の流れを「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」にわけて、それぞれくわしく解説します。

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「売り出し前」準備から媒介契約までマンション売却の流れ

「売り出し前」準備から媒介契約までマンション売却の流れ

売り出し前の準備

よりスムーズなマンション売却を進めるために、最初に取り組んでおくとよい準備の流れがあります。
売り出し前の準備は、大きく2つ。
「住宅ローン残債や費用の確認」「必要書類の準備」です。
まず、マンション売却は大きな額が動く取引ですから、資金計画が大切です。
そこで売り出し前に、「住宅ローン残債や費用の確認」から流れを組み込んで、資金計画にも役立てたいですね。
なぜ住宅ローンの残債を確認するかというと、マンションがローン返済中の不動産であった場合、売却するためには残債の一括返済が条件となるからです。
一括返済をすることにより、金融機関が設定した抵当権の抹消ができます。
通常、抵当権がついたままでは購入する買主はみつかりません。
そのため、残債を確認し売った代金で完済できそうかを把握しておくことは、マンション売却において大切です。
住宅ローン残債の確認方法にはいくつかありますが、借入をしている金融機関から送付されてくる「返済予定表」や「残高証明書」などの書類を保管していれば、残債がわかります。
もしくは、金融機関のお客様センターなどに名義人本人が問い合わせる手段などもありますよ。
また、仲介手数料や契約書の印紙代、登記費用や、ハウスクリーニング代、引っ越し代などの必要な費用も確認しておくと、資金計画に役立ちます。
売却代金からもろもろの費用を引けば、買い替えの新居の購入代金などに、実際どれくらい充てられそうかの参考になりますね。
「必要書類の準備」は、マンション売却にあたり、不動産会社から物件の情報共有として求められる書類の準備です。
事前に用意しておくか、保管場所を確認しておくと流れもスムーズでしょう。
たとえば、「間取り図」「測量図」「権利証」「固定資産税納税通知書」「建築確認済証」「地積測量図」「境界確認書」などです。
身分証明書や実印、印鑑証明も必要になってきます。

不動産会社の査定

売り出し前におこなう次の流れは査定です。
マンション売却の流れのなかでも、売り出し価格を方向づける査定は重要です。
査定は、不動産会社に依頼をすると、マンションの築年数や立地、市況などを考慮して、プロの目線から判断した価格が提示されます。
査定額が高ければよいかというとそうとも限りません。
高値が過ぎると長期間、マンションが売れにくくなる可能性もあります。
逆に安すぎると、もちろん損をしてしまいます。
査定額が必ずしも、そのまま売却価格になるわけではないことも覚えておきましょう。
競合物件の状況などが影響してくることもあります。
事前に、不動産ポータルサイトや、ポスティングされる近隣の物件のチラシなども参考に、自分でも相場をつかんでおくと査定で役立ちます。
つまり、適正価格を選択することが大切なのです。
また、査定を通じて、マンション売却のパートナーとなる不動産会社や信頼できる担当者を見極めましょう。

媒介契約を結ぶ

売り出し前の最後の流れが媒介契約です。
査定の流れで、マンションの販売活動をしてほしい不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。
媒介契約は3種類あります。
1社と契約して、2週間に1回以上の業務報告があり、自分で探した買い手とも取引できる「専任媒介」。
1社と契約して、1週間に1回以上の業務報告があり、自分で探した買い手の取引はできない「専属専任媒介」。
くわえて、2社以上の会社とも同時に契約できる「一般媒介」です。
通常、1社と契約する「専任媒介」や「専属専任媒介」は、営業担当者も注力すると言われています。
それぞれの契約のメリットデメリットを加味して検討しましょう。

「売り出し中」内覧などマンションの売却活動の流れ

「売り出し中」内覧などマンションの売却活動の流れ

販売活動のスタート!

次に、売り出し中の流れを紹介します。
このステップでは、いよいよ本格的な販売活動がはじまる流れです。
まずは、売り出し価格を設定します。
前述でも触れましたが、基本的には適正価格が望ましく、査定額をもとに決めていきます。
高すぎてもなかなか売れず、結果的に値下げをするようなケースもあるので注意しましょう。
不動産会社と相談しながら、最終的には売主が判断します。
次は、不動産会社が広告を出す流れです。
不動産ポータルサイトや不動産会社の自社ホームページなどに掲載するほか、チラシの新聞折り込みやポスティングなどもおこないます。
売り出し中では、広告を見て、マンションに興味や関心をもってくれた購入希望者から、不動産会社に連絡がきます。
そのため、広告ではマンションを魅力的に見せることが大切です。
室内をさまざまな角度で撮影し、できるだけ多くの点数の写真を掲載してもらいましょう。

購入希望者への対応

売り出し中は広告を見て気になった購買希望者が、マンションを見学する「内覧」に訪れます。
多くの場合、週末に日程が入るので対応できるよう予定を調整し、準備もしておきましょう。
内覧の前に、マンションの掃除をおこないます。
内覧で印象を左右するポイントとして、水まわり、リビング、玄関は、とくにきれいにしておきます。
内覧当日は、スリッパを用意し、部屋のにおいがしないよう換気もしてお迎えしましょう。
照明はすべてつけて室内を明るくみせることと、季節にあわせて快適な状態に空調をしておくこともポイントです。
物件を気にいった購入希望者からは、申込書である買付証明書が届きます。
この流れで、購入希望者から価格交渉がくることもあります。
金額や引き渡し日など、必ず不動産会社を通じて話を詰めていきましょう。

「売り出し後」売買契約や引き渡しなどマンション売却の流れ

「売り出し後」売買契約や引き渡しなどマンション売却の流れ

売買契約を締結する

もっともはやく、納得のいく買付証明書を提示した購買希望者に売却します。
購入者が決定すれば、売り出し後、売買契約の流れに入ります。
売り出し後の売買契約には、「実印」や「印鑑証明書」、「本人確認証」などの必要書類もいるので、不動産会社にも確認しておきましょう。
売買契約の締結は不動産会社で、重要事項の説明、手付金の支払やケースによっては仲介手数料の支払も一緒におこないます。
宅地建物取引士が、重要事項説明書をもとに、契約解除した場合の規定などについても説明します。
さらに売却する物件の引き渡しの日程も決定し、残債がある場合には、金融機関に連絡を入れておきます。

引き渡しでおこなうこと

売り出し後、売買契約も締結すると、残る流れは引き渡しです。
通常、買主が利用する金融機関で、引き渡しをします。
マンション売却をする売主と買主にくわえて、金融機関の担当者、司法書士、そして不動産会社の担当者が立ち会います。
売主側の金融機関の担当者は、抵当権を抹消するための書類も持参して同席します。
買主からは、手付金の残金の支払いがおこなわれます。
一方、売主からは売却した物件のカギや、管理規約などの各書類が引き渡される流れです。
そのあと、司法書士が登記所で抵当権の抹消登記や所有権の移転登記などをおこない、マンション売却の流れは完了となります。

まとめ

マンション売却の流れを解説しました。
生涯で何度も経験しないマンション売却ですが、流れにそって、適切な販売活動をすることで、売却成功へとつながるでしょう。
ぜひ信頼できる不動産会社とともに、計画を進めてくださいね。

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