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インカムゲイン・キャピタルゲインとは?マンション投資で利益を得る仕組み

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インカムゲイン・キャピタルゲインとは?マンション投資で利益を得る仕組み

インカムゲイン・キャピタルゲインとは?マンション投資で利益を得る仕組み

銀行預金も超低金利時代が続き、さらに超高齢化社会で資産運用の重要性がクローズアップされる今、マンション投資を検討されている方も多いはず。
物件次第では大きな利益が望めるマンション投資は、とても魅力的ですよね。
そこで今回はマンション投資をはじめようとお考えに方に向け、マンション投資で利益を得る2つの仕組み、インカムゲインとキャピタルゲインについて特集。
それぞれの仕組みにまつわるメリット・デメリットもまとめていますので、マンション投資やそれぞれの仕組みについて興味のある方は、ぜひ最後までチェックしてみてください。

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マンション投資で利益を得る仕組み①インカムゲインとは?

マンション投資で利益を得る仕組み①インカムゲインとは?

マンション投資の仕組みの1つ目として紹介するのはインカムゲイン。
インカムゲインはマンション投資物件を賃貸に出すことで、家賃収入を得る仕組みのこと。
所有しているマンションに入居者がいれば、月々の家賃が安定的な利益として入ってくるのがポイントです。
入居者から得る家賃収入は不労所得となり、優良物件を所有していれば空室リスクを抑えて、さらに手間や費用をかけることなく安定した利益を上げることが可能。
マンション投資などをはじめる場合、利益が安定的に発生するインカムゲインを選ぶ方も多いようです。
またマンション投資のために物件を購入する際、たいていの場合は住宅ローンを利用しますが、購入した物件を賃貸に出せば入居者から得る家賃を住宅ローン返済に充てることが可能。
そのため極端な例では頭金さえ用意できれば、月々の負担なしにマンション投資することもできるというわけです。
もちろん住宅ローンを完済した後は、家賃収入による利益もぐんとアップ!
ただし家賃収入がそのままインカムゲインの利益となるわけではなく、マンションの維持・管理の委託費用や諸経費がかかるので注意が必要。
駐車場やレンタルルームをはじめ、一時期ブームとなった民泊もインカムゲインの仕組みに当てはまりますが、コロナウイルス感染症が発生してからは海外からの旅行者などが激減。
当初の計画どおり、インカムゲインとしての利益を上げられていない物件も多数あるようです。

インカムゲインで利益を上げるための利回りは2種類

インカムゲインで利益を上げるためには、利回りを把握することも重要なポイントとなります。
マンション投資の利回りとしては、以下の2種類があるので覚えておくとよいでしょう。

表面利回り
表面利回りとは、家賃収入を物件の購入価格で割ったもので、不動産会社が物件を販売するときに用いる指標となっています。

実質利回り
実質利回りは、家賃収入から固定資産税や維持・管理にかかった費用、諸経費などを差し引き、さらに物件の購入価格から登録免許税など購入時にかかった諸費用を差し引いて算出。
マンション投資で確実に利益を出したいなら、表面利回りに囚われず、実質利回りをしっかり見極めることが大切でしょう。

マンション投資で利益を得る仕組み②キャピタルゲインとは?

マンション投資で利益を得る仕組み②キャピタルゲインとは?

インカムゲインと並ぶもう1つのマンション投資の仕組みは、キャピタルゲインです。
キャピタルゲインの日本語での呼び方としては、売却益または転売益となります。
インカムゲインがマンション投資物件を賃貸に出して利益を得るのに対し、キャピタルゲインは取得した物件を売却することで、その差額によって利益を得る仕組み。
かつてのバブル期と呼ばれた時代には、マンション投資をはじめ不動産の価値がどんどん上がったためキャピタルゲインによって利益を上げることが容易でした。
しかしバブル期を過ぎ、景気が後退あるいは低迷している現在においては、利益を上げることが難しくなっているようです。
このように、キャピタルゲインは社会情勢や景気などの状況に左右されやすく、自分でコントロールできない要素もあることが注意ポイントとなります。

キャピタルゲインを狙う場合はキャピタルロスのリスクも追う

上記のように、不動産の売却や転売によって利益を得るキャピタルゲインでは場合によっては大きな利益を生み出す可能性がある反面、売却によって多大な損失を出す可能性があります。
キャピタルゲインを狙ってマンション投資する場合は、そうした損失=キャピタルロスが出ることもしっかり認識しておくことが大切。
たとえば3,000万円のマンションを購入して3,800万円で売却できれば、その差額である800万円が利益となります。
しかし3,000万円のマンションを購入して2,500万円で売却となった場合、その差額である500万円がキャピタルロスになるということ。
キャピタルゲインは大きな利益が見込まれると同時に、驚くような損失が出る可能性もあります。
値上がりを待って物件を長期的に所有していたとしても、インカムゲインの項で触れた民泊同様、社会情勢の変化によっては資産価値が大きく下降するリスクもあります。
キャピタルゲインではインカムゲインに比べ、より多くの損失が出る可能性をもっているため、売却時期を見定める目や知識も必要。
キャピタルゲインを狙う場合は、ハイリスク・ハイリターンであることをしっかり理解して対策する必要がありそうですね。

マンション投資で利益を得る仕組み③それぞれのメリットとデメリット

マンション投資で利益を得る仕組み③それぞれのメリットとデメリット

インカムゲインとキャピタルゲインの仕組みがわかったところで、ここではあらためて、それぞれのデメリット・デメリットについてまとめてみましょう。
マンション投資をはじめるなら、投資によって得られるメリットはもちろんデメリットについてもしっかり確認しておくことが必須です。

マンション投資でインカムゲインを狙うメリット・デメリット

マンション投資の家賃収入で継続的に利益を得るインカムゲインのメリット・デメリットは、以下のとおりです。

インカムゲインのメリット
●将来にわたって比較的安定的な利益が望める
●毎月、継続的かつ長期的に利益を得られる
●毎月の利益によって住宅ローンが返済できる
●社会情勢などによる損失を出しにくい
●必要経費などを差し引いた年間不動産所得が20万円以下なら確定申告不要

インカムゲインのデメリット
●一度に得られる利益が少ない
●修繕費など計算外の費用が発生する場合がある
●入居率によって利益が左右される
●利益を得るためにはマンションを保有し続ける必要がある

マンション投資でキャピタルゲインを狙うメリット・デメリット

マンション投資の取得と売却によって利益を得るキャピタルゲインのメリット・デメリットは、以下のとおりです。

キャピタルゲインのメリット
●一度のマンション売買で大きな利益を得られる可能性がある
●周辺環境の変化でマンションの価値が上がれば利益も大きくなる

キャピタルゲインのデメリット
●マンション物件によってはキャピタルロスが発生する恐れがある
●周辺環境の変化でマンションの価値が下がれば損失も大きくなる
●5年未満の短期所有で売却する場合は所得税・住民税の税率が高くなる

まとめ

今回はマンション投資の基礎知識として、インカムゲインとキャピタルゲインの仕組みについてご紹介しました。
マンション投資としては比較的手堅く長期的な利益が見込めるインカムゲインに対し、社会情勢によって大幅な利益を上げることも損失を出すこともあるキャピタルゲイン。
2つの仕組みそれぞれにメリットやデメリットがありますが、どちらを選ぶにしてもしっかり知識をつけて計画的にすすめることが大切。
将来に向けて資産を増やしたいとお考えの方は、資産運用の1つの手段としてマンション投資を検討してみてはいかがでしょうか?

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