区分投資と一棟投資の違いって？マンション投資のメリット・デメリット

マンション投資が気になりつつも「区分投資か一棟投資、どちらが低リスク？」「初心者にはどちらが向いているの？」といった疑問を抱えている方は多いのではないでしょうか。
この記事では、区分投資と一棟投資の違いや、それぞれのメリット・デメリットについて解説します

マンション投資における「区分」と「一棟」の違いとは？

マンション投資には、区分投資と一棟投資の2種類があります。
区分投資とは、マンションの一室を所有することを指します。
中古のワンルームであれば数百万円から購入可能です。
一方、一棟投資とは、アパートやマンションを1棟丸ごと所有することをいいます。
そのため、購入価格が億単位になることも。
区分投資に比べ、ハイリスク・ハイリターンなのが特徴です。

区分投資のメリット・デメリットを知ってリスクに備えよう

続いては、区分投資のメリット・デメリットをご紹介します。

区分投資のメリット

・少ない資金でスタートできる
対象となる物件にもよりますが、区分投資は少ない資金でスタートできるのがメリットです。
そのため、マンション投資初心者の方でも始めやすいでしょう。
一棟投資だと「都心の物件を購入したい」と思っても、初期費用が高額なことから、希望通りに購入できないことも。
その点、区分投資なら手の出しやすい価格帯なので、希望通りの物件を購入できる可能性が高まります。

・運営失敗時のリスクが低い
区分所有は、破綻リスクが低いのが特徴です。
たとえば、家賃10万円の物件を所有していたとしましょう。
空室になったとしても、カバーするのは家賃10万円分のみで済むため、損失の幅も小さくなります。
一方、一棟投資だと、空室が一気に出ることも珍しくありません。
その場合、負担しなければならない範囲が数倍になるのです。

・売却しやすい
区分マンションは流動性が高く、売却しやすいのがメリットです。
特に、立地が良かったり、設備の状態が良かったりする物件は、売れやすい傾向があります。
そのため、区分投資を始める際は、流動性も考慮したうえで物件を選ぶことが重要です。

・複数所有することでリスク分散が可能
区分投資の場合、いくつかのエリアに物件を所有することで、リスク分散が可能です。
たとえば1室が空室になったとしても、複数所有していれば収入が無くなることはありません。
また、物件を所有する地域を分散させることも重要です。
災害時やエリアの需要に変化があった際、空室リスクを軽減できるでしょう。

・管理の手間がかからない
区分所有だと、管理するのは所有する部屋のみです。
共有部分の清掃・修繕や、外壁の大規模修繕は、管理組合が実施するため手間がかかりません。
そのため、不慣れなマンション投資初心者にとっては、安心感があるでしょう。
また、修繕費用は各部屋の所有者が支払うため、一棟投資と比較すると負担が少なく済みます。

区分投資のデメリット

・利回りが低い
区分投資は一棟投資と比べると、利回りが低くなります。
家賃収入から、維持管理費や修繕費用を除くと、実質の手取りはさらに低くなります。
ただし、その分リスクも低いため、失敗したときの損失も少なく済みます。
まずは区分投資から始めて、収益を得られたら投資対象を拡大していくのも一つの方法です。

・賃貸管理の自由度が低い
区分マンションの場合、共有部分の修繕や管理費の見直しに関して、決定権はありません。
そのため、自由度の低さがデメリットといえるでしょう。
空室を出さないためには、リノベーションや入居条件の改善が必要です。
区分投資では、変更したい内容を各部屋の所有者と話し合ったうえで、合意を得なければなりません。
そのため、家賃の値引きをするにも、マンション全体への影響を考慮すると、独断では決定できないのです。
また、管理費用は築年数が経つごとに高くなる可能性があります。
管理費の金額は共有者の合意のうえ決定するため「負担が大きい」と感じても変更することができません。

・所有数が少ないと空室リスクが高まる
区分投資の場合、所有数が少ないと空室リスクが高まります。
所有数が1室だった場合、収入が途絶えることに加え、賃料や管理費を自己資金から捻出しなければなりません。
そのため、区分マンションを複数所有し、リスクを分散させるのも一つの方法です。

一棟投資のメリット・デメリットを知ってリスクに備えよう

次に、一棟投資のメリット・デメリットをご紹介します。

一棟投資のメリット

・安定的な収入を得られる
一棟投資は、利回りが大きいため、軌道に乗れば安定的に収入を得られます。
たとえ空室が出たとしても、他の部屋の収益があるため収入が途絶えることはありません。
ただし、空室が多ければ破綻リスクが高まることを覚えておきましょう。

・運営における自由度が高い
一棟投資では、自分がオーナーとなるため、修繕時期や入居条件を自由に決定することができます。
マンション投資において、物件の修繕状況は重要な問題です。
いくら立地が良くても、物件が汚ければ入居者は見つかりません。
満室を維持するには、物件の状態を保つこと、ニーズに合わせ入居条を設定することが必要です。
一棟投資では、オーナーとして柔軟に管理できる、自由度の高さがメリットといえるでしょう。

・資産価値の評価が高い
一棟投資では、区分投資と比較すると、より多くの土地を所有します。
土地を所有していることにより、資産価値の評価も高くなり、高額な融資を受けやすくなります。
そのため、1つ目の物件を担保として融資を受け、2棟目を新たに購入し投資対象を拡大していくことが可能です。
また、土地を所有すれば、建物が老朽化しても、新たに建て直すことができます。

一棟投資のデメリット

・初期費用が大きい
マンションを一棟購入するとなると、高額な初期費用がかかります。
物件によっては億単位の費用が必要になるため、融資が下りる可能性も限られるでしょう。
一棟投資を検討している方は、自分の収入や資産から、融資限度額を把握する必要があります。
物件の購入を決める前に、金融機関に相談のうえ検討するとよいでしょう。

・運営失敗したときのリスクが高い
一棟投資では、区分投資より利回りが大きいのが特徴です。
しかし、失敗したときの破綻リスクが高いことも、理解しておかなければなりません。
特に、災害時や地域需要が下降した際の空室リスクには注意が必要です。
災害によってマンションの修繕が必要になったり、地域需要の変化に合わせて家賃を下げたりする可能性も加味しましょう。
高額な投資をする以上、あらゆるリスクを想定し備えておくことが重要です。

・維持費が高い
物件の状態を保つためには、外観や住宅設備、共有部分の修繕を定期的におこなう必要があります。
区分所有の場合は、各部屋の所有者とともに行いますが、一棟所有だとすべて自己負担となります。
入居者の満足度をキープするためには、維持費が高くつくことを理解しておきましょう。

・売却が困難
一棟投資のデメリットとして、流動性の低さが挙げられます。
区分所有とは違い、価格が高くなるため、物件が売れづらくなるのです。
さらに、売り出してから実際に売れるまでには、数ヶ月かかるのが一般的です。

まとめ

区分投資と一棟投資の違いや、それぞれのメリット・デメリットについてご紹介しました。
家賃収入で生活費を賄える生活は、誰もが憧れることでしょう。
しかし、マンション投資を始めるには大きな資金が必要になること、空室により損害を被るリスクが高いことから、なかなか踏み切れない方も多いはずです。
そんなときは、区分投資でスモールスタートしてみるのも一つの方法です。
自分の収入や融資限度額を把握し、無理のない資金計画を練りましょう。