マンションの管理費と修繕積立金について！　値上げをする可能性は？

マンションを購入する際に予算として考えておきたいのは、住宅ローンばかりではありません。
管理費と修繕積立金ついても知っておく必要があります。
この2つの費用は、マンションを維持し、管理する上で大切な経費となっています。
これら費用の使い道を知っておけば、必要経費として頭に入りやすくなるかもしれません。
今回はマンションの管理費と修繕積立金についてまとめました。

マンションの管理費とは

マンションは、共用部分と専有部分に分かれています。
専有部分とは、居住者が住んで使っているスペースのことで、所有者により単独で所有されている部分です。
共有部分とは、マンションに居住している住人全員が使うスペースのことで、廊下やエレベーター、エントランスホールのことを言います。
マンション全体を綺麗に維持し、設備を管理運営していくには、共有部分のメンテナンスや清掃がきちんと行われている必要があります。
管理費と修繕積立金は、マンションの管理業者や管理組合に納めることになります。
居住者の負担を減らすために、マンションの新築分譲時に管理費と修繕積立金に当たる一時金を支払う場合もあります。

管理費

管理費とは、マンションの居住者が安全で快適に暮らせるように、マンションを管理するための費用です。
マンションを修繕したり、維持管理したりするための必要な経費となっています。
管理費が使われるのは、マンションの電灯や水道光熱費、共用部分の清掃などもあります。
いつも使っているエントランスホールの電球が切れずにいつも点いていてくれるのは、管理費のおかげなんですね。
マンションの周りに植えてある木の剪定なども管理費に含まれます。
また、マンションの管理組合の運営費もこれでまかなわれます。
管理費ではこのほか、共用部分の軽微な補修や毎月必要な経費といったものに使われます。

管理費の平均値

マンションの管理費は、建物があるエリアや建物の大きさによって変わってきます。
毎月数千円のケースもあれば、数万円かかるケースもあります。
管理費の平均額は217円／㎡です。
管理費は、マンションに住んでいる人が毎日快適な暮らしを維持できるように使われます。
マンションの中に病院、ジムやクリーニングなどが併設されているケースでは、その分管理費も高くなってきます。
マンションの共用部分にあたるスペースにある設備などは、基本的に管理費が使用されることで維持されます。
火災保険など、各種保険料としても使用されます。

人件費としても使われる

エレベーターなど設備のメンテナンス代金や、廊下などの清掃費用だけでなく、マンションの管理人さんの人件費にも管理費が充てられることになります。
セキュリティがしっかりしているマンションで、警備会社と提携しているようなケースでは、警備会社への支払いも管理費から出る場合もあります。

修繕積立金の使用用途

前にも記述した通り、マンションを実際に購入すると、月々管理費や修繕積立金を支払うことになります。
管理費はマンションの日常的な清掃やメンテナンスなどに使用されますが、修繕積立金はどのような場合に使われるのでしょうか。

修繕積立金とは

「長期修繕計画」に基づく大規模修繕工事など「特別な維持・管理・修繕にかかる経費」に充当される費用が修繕積立金です。
近年では、マンションは長持ちすると言われ、新築分譲マンションは100年の耐久性があるそうです。
それだけの長い年月建物を維持するためには、メンテナンスが必要不可欠です。
どんなに頑丈な建物でも、メンテナンスなしでは長持ちしないでしょう。
そのメンテナンスに、修繕積立金が使用されるのです。

使用用途

具体的に修繕積立金は、どのような用途で使われるのでしょうか。
マンション自体は頑丈になってきており、建物は耐久性が上がっています。
しかし建物が丈夫でも、経年劣化は必ずやってくるので、避けて通ることはできません。
エレベーターやエントランスホールの設備、給排水管や壁、屋上などの施設などは定期的にメンテナンスの時期がやってきます。
マンション内で災害や事故が起こった際も、修繕積立金が役に立ちます。
非常事態のためにきちんと資金が用意されていると思うと、生活していて安心できると思います。
そのほかにも、マンションの建て替えの際など、全体の利益のために必要な場合は費用として使われます。

工事の種類

修繕積立金で行われるのは、主に大規模なメンテナンス工事です。
マンションは、およそ10年の周期で修繕が行われることが多いです。
バルコニーや屋上の整備、塗装、防水などの工事。
外壁の補修工事。
共用部分の廊下のシートのメンテナンス、エレベーターなどの点検や部品交換。
機械式の駐車場があれば、設備のメンテナンスなども行われます。
そのほか、マンションの管理組合において、修繕積立金を使用してよいか判断され、費用が出るケースもあります。

管理組合

修繕積立金は、基本的にはマンションの管理組合が作っている長期修繕計画に則って使用されます。
万が一災害や事故など不測の事態があった場合、修繕計積立金から支払われる場合があります。
長期修繕計画にない大きな費用がかかってくる場合は、マンション管理組合によってきちんと総会決議が行われるので安心してください。

管理費や修繕積立金の値上げ

管理費

マンションの管理費は、通常、マンションのグレードや規模、サービスや管理の内容で変わってきます。
ほとんどのケースでは、居住者の専有部分の大きさや、専用で使っている部分があるかどうかによって算出され金額が設定されます。
ただし、マンションの管理会社は途中で変更する場合があります。
管理会社が変わると、サービス内容なども変わる場合があるので、それに応じて管理費に変動が出るケースもあります。
管理費は値上げする可能性も考えられます。
原則としては、マンションの管理費については、総会決議によって決まることになっています。

修繕積立金

修繕積立金の場合、長期修繕計画によって金額が決まっています。
基本的に長期修繕計画は既存マンションで25年以上、新築マンションで30年以上となっています。
玄関のドアや窓、給排水設備の交換、屋上や外壁補修など、マンションを維持するための必要な工事計画が組み込まれていることになっています。
長期修繕計画は、居住者がマンションで快適暮らしていくために必要なものです。
大掛かりな修繕工事は、およそ10年周期で実施されます。
マンションが建てられて長い年月が経つにしたがって、積み立てていたはずの工事費用が足りなくなってくるケースがあります。
この場合は、次の工事に向けて修繕積立金の金額が見直されるかもしれません。
修繕積立金も、管理費と同じように、値上げする可能性はあるのです。
足りない金額を一時金として支払う場合もあります。
大掛かりなメンテナンスは、マンションの設備を維持するためにどうしても必要なので、マンションの管理組合で修繕金の見直しなどが行われる必要も出てくるでしょう。

管理費や修繕積立金は不可欠

マンションは、管理状態が良い建物を買った方が良いと言われています。
管理状態が良いとは、設備が清潔に保たれていて、清掃が行き届いていること。
防犯などがきちんと行われ、居住者が安心して暮らせること。
設備などのメンテナンスをしっかり行っていること。
管理をしっかりしているマンションは、将来売却したり賃貸したりするケースでも良い影響が生まれ、マンションを持っていることで資産価値が高まることにもなり、居住者にとって嬉しいことです。
マンションによって設備やサービスは異なりますが、常に日々のメンテナンスと運営のための気配りが行われています。
管理費や修繕積立金は、居住者が快適な住まいや生活環境を維持し、マンション自体の資産価値を良好に保つために必要不可欠な費用となっています。

まとめ

マンション購入に当たって、必要な予算は住宅ローンだけではありません。
マンションのメンテナンスや大規模な修繕工事、事故や災害など非常時のためにも、管理費と修繕積立金が必要になってきます。
安心・安全に暮らしていくために不可欠な経費です。
長く快適に暮らすために、管理がきちんと行われるマンションを選びたいですね。