物件の占有面積はどうやって測る？壁芯面積と内法面積の違いとは

アパートやマンションを探していて広さを知りたいときには、「専有面積」を確認します。
しかし専有面積がどのように計算されているのか、正確に把握している人は多くありません。
実は専有面積の測り方には、壁芯面積と内法面積の2つの方法があります。
今回は、専有面積がどのように算出されるのか、不動産のパンフレットや広告にはどちらの面積が表示されているのかなどを紹介します。

不動産物件における壁芯面積とは

不動産物件の専有面積には、壁芯面積と内法面積がありますが、まずは「そもそも専有面積とはなんなのか」を解説します。

そもそも専有面積って？

専有面積とは、マンションやアパートといった集合住宅において、区分所有者や借り主が独占的に使える部分の面積を指します。
集合住宅には、エントランスや廊下など、ほかの所有者や住人と共有して使用する「共有部分」があるため、区別するために使われる言葉です。
基本的に専有面積には、居室はもちろんリビングやキッチン、お風呂やトイレ、洗面所といった、屋内にある部分が含まれます。

壁芯面積とは

「壁芯面積」は、壁の芯、つまり壁の厚みの中心を結んだ線で囲まれた部分の面積を指します。
壁芯面積は、壁の半分を含めて計算されるため、あとで紹介する内法面積よりも広く算出されることが特徴です。

壁芯面積は主に設計で使用される
壁芯面積は、主に建築設計業務で使用されることが特徴です。
マンションやアパートなどの物件を設計するときには、まずは建物の構造的な強度を確保することを優先して考える必要があります。
柱や壁が多くなれば建物は強度を増しますが、住みやすさや使いやすさは失われてしまいます。
そのため、設計者は構造的な強度を保ちながら、できるだけ柱の数や壁の厚さを減らそうとするのです。
たとえば柱と柱の距離を長くしたり、壁と壁の距離をできるだけ離したりしようとします。
そのときに、構造的に問題ないかを計算するために、柱や壁の中心線を用いるのです。

建築基準法でも壁芯面積を使用する
建築基準法では、「床面積は建築物の壁、その他区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積とする」とされています。
建物を建てるときには「建築確認」と呼ばれる届け出が必要ですが、建築確認においても壁芯面積を用いて床面積を計算します。
建築確認は、建築基準法に違反していないかを調べることが目的です。
そのため実際に使用できる広さではなく、建物の構造や周辺建物との関係が重要になるのです。

不動産における内法面積とは

専有面積を表すのに、壁芯面積と並んで用いられるのが内法面積です。
内法面積とはどのようなものなのかを解説します。

内法面積とは

専有面積を算出するもうひとつの方法である内法面積は、壁の内側の線を結んで面積を計算したもので、実際に部屋として使える面積を表しています。
不動産物件を借りたり購入したりする立場からすると、実際に使える面積が重要になるので、内法面積で統一して表示してほしいと思う人もいるでしょう。
実際壁芯面積と比べると、内法面積は5～8%ほど数字が小さくなるので、「思ったよりも狭い」と感じる人もいるようです。

不動産登記においては区分所有物件は内法面積を用いる

不動産登記においては、建築基準法と同様に、「建物の床面積は、壁その他の区画の中心線」で算出するとされています。
ただし一棟の建物を区分した「区分所有物件」においては、「壁その他の区画の内側線」と注意書きがされています。
つまり、マンションやアパートといった区分所有する物件に関しては、内法面積で考えるのです。
そのため不動産登記においては、壁の内側で測定した内法面積で床面積を算出します。

不動産物件の広告で使われているのはどちらの面積？

それでは実際に不動産の広告で使われているのはどちらの面積なのか確認してみましょう。

新築マンションの広告は壁芯面積

新築マンションの広告に記載される床面積は、壁芯面積が用いられています。
それは新築マンションの場合、建設中に販売活動を始めるため、室内がまだできあがっていないためです。
室内の壁がないので、正確な内法面積を算出することができません。
そのため新築マンションにおいては、床面積を表示するなら、建築確認の段階で算出されている壁芯面積を用いる以外ないのです。

中古マンションの広告も原則的には壁芯面積

中古マンションはすでに建築が済んでいて、登記する際に内法面積も算出されています。
しかし一般的には、広告に関しては壁芯面積で表記されます。
これは、「不動産の表示に関する公正競争規約」において、原則的に壁芯面積を使用することとされているためです。
不動産取引において、壁芯面積と内法面積が混在してしまうと、物件の売買に携わる人が混乱してしまいます。
トラブルの発生を避けるためにも、原則的に壁芯面積で表示すると決められているのです。
壁芯面積のほうが、数字が大きくなるため広く見える効果もあります。
ただし実際に取り引きするときに契約書に記載されるのは、登記されている内法面積になります。

【番外編】戸建て住宅は新築・中古の両方とも壁芯面積

なお、戸建てについては新築・中古のどちらにおいても壁芯面積を使います。
不動産物件の取引において内法面積を使うのは、区分所有する中古マンションに限られます。

専有面積に含まれて表示されない場所もある

壁芯面積と内法面積のどちらで計算する場合でも、以下の4つのスペースは専有面積には含まれません。

バルコニー・ベランダ
バルコニーやベランダは、専有面積には含まれません。
バルコニーやベランダについては、日常的に使用するのはその部屋の住人ですが、法律的には共用部分とされているためです。
バルコニーやベランダは、災害が発生したときに突き破って避難経路を確保できるような素材が隣戸との間にある壁に使用されています。
ほかにも避難はしごを下ろせる設備が設置されているなど、そもそもが個人の占有スペースではないため専有面積には含まれないのです。

ロフト
ロフトは建築基準法で天井の高さが1.4メートル以下、広さは専有面積の半分以下と条件が設けられています。
上記の条件に当てはまっていると、居室とは認められないため、専有部分としては計算に含まれません。
ロフトについては、「生活専有面積○平方メートル＋ロフト○平方メートル」と分けて記載されているのが一般的です。
そのため物件を内見に行ったら「思ったよりも広かった」と感じるメリットもあります。

玄関ポーチ
物件によっては、玄関の前に玄関ポーチが設けられていて、廊下と門扉で区切られていることがあります。
自転車やベビーカーを置くなど住人が自由に使えるスペースですが、専有面積には含まれません。
玄関ポーチは基本的には廊下と同様に共用部分ではありますが、入居者の占有使用が認められているのが一般的です。

まとめ

不動産物件において、専有面積を算出する方法には壁芯面積と内法面積の2つがあることがわかりました。
実際に入居する側からすると、知りたいのは内法面積ではありますが、広告に表示されているのは壁芯面積であることがほとんどです。
ただ、専有面積にはバルコニーや玄関ポーチが含まれていないので、物件の実際の広さについては見に行ってみないとわかりません。
内見してみたら、意外に広く感じることは少なくないので、広告の数字だけで判断せずに、気になる物件は実際に見に行ってみるのがおすすめです。