共有名義のマンションを売却する方法とは？知っておきたい注意点もご紹介

所有するマンションを売却したい場合、単独で購入したものと、複数人が共有で購入したものとでは売却方法が異なります。
1つの不動産を複数人が共有して購入することを「共有名義」といい、共有名義の不動産を売却するにはいくつかの注意点があります。
トラブルを回避するためにも、売却方法や注意点について知っておくことが大切です。
この記事では「共有名義とは何か」「共有名義のマンションを売却する方法と注意点」について解説します。
相続や離婚などの理由で共有名義のマンションを売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にご覧ください。

共有名義のマンションを売却する方法～共有名義とは？～

「共有名義」とは、家や土地などの不動産を取得するために共同でお金を出し合い、その出資額の割合に応じた持分で登記することをいいます。
共同名義の不動産を売却する際は名義人全員の同意が必須となり、1人でも売却に同意していない人がいると、不動産の売却はできません。

共有持分とは？共有名義とどう違う？

「共有持分」とは、1つの不動産を共同名義人として共同で所有しているときに、それぞれが持っている所有権の割合のことをいいます。
ここでいう所有権とは、その不動産を自由に使用・収益・処分できる権利のことです。
「所有権の割合＝共有持分」とイメージするとわかりやすいでしょう。
共有持分は、不動産購入時の出資額が大きいほど割合が大きくなります。
また相続の場合には、多くの場合で法定相続分の割合となります。

どんなときに共有名義となるの？

1つの不動産に対して複数の名義人がいると「共有名義」になるとご紹介しましたが、どんなときに共有名義となるのでしょうか？
共有名義になるケースは主に以下のような場合です。

親子や夫婦で資金を出し合ってマンションを購入した
たとえば5,000万円のマンションを購入する際、夫が4,000万円のローンを組み、妻が独身時代の預貯金から1,000万円を出したとしましょう。
この場合、持分は「夫：5分の4」「妻：5分の1」となり、共有名義として登記されます。

両親から相続した不動産を兄弟姉妹で共有した
両親から相続した不動産を、兄弟や姉妹で共有する場合にも共有名義となります。
また相続した不動産を共有名義としてそのまま持ち続けると、名義人が亡くなった際、その持分が相続人に引き継がれていきます。
つまり亡くなった両親の不動産を兄弟の共有名義にしていたケースで、兄が亡くなってしまった場合、兄の持分は兄の妻と子どもが相続することとなるのです。
こうして共有者の数が増え、面識のない親戚などが名義人となり複雑化するというケースもあります。

共有名義のマンションを売却する方法～どうやって売却する？～

共有名義のマンションを売却する方法は、主に「マンション全体を売却」「単独名義に変更して売却」「持ち分のみを売却」の3つです。
それぞれどのような売却方法なのかをみていきましょう。

売却方法1：マンション全体を売却

もっとも一般的な方法として、名義人全員の同意のもとにマンションを売却するという方法が挙げられます。
ここで重要なのは「名義人全員の同意が必要」という点です。
1つのマンションに4人の名義人がいたとして、3人は売却に賛成していても1人が反対している場合、マンションの売却はできません。
全員の同意が得られれば、その後の売却手続きや流れは通常のマンション売却と同じです。
自分は売りたくても、共有者に反対意見の方がいたら売却できなくなってしまうため、全員が納得できるような売却理由を明確に示す必要があります。

売却方法2：単独名義に変更して売却

マンションが共有名義になったままだと、手続きや協議に時間と手間がかかるので「単独名義」にしてから売却するという方法があります。
単独名義にすると名義人は1人だけになるため、共有者全員の同意を得ることなく自分だけの意思で自由に売却ができます。
当然、手続きに必要な書類も1人分だけで済み、共有名義のままで売却するよりも手間がかかりません。
ただし単独名義に変更するにも名義人全員の同意が必要です。
誰かが反対すると共有名義の解消はできません。
そのため、マンション全体を売却する方法と同様に、ここでも全員が納得できるような話し合いが必要となります。
また場合によっては贈与税がかかる可能性があるため、そこも含めて意見をまとめることが重要です。

売却方法3：持分のみを売却する

3つめにご紹介するのが「持分のみを売却する方法」です。
話し合いの結果、共有者全員で意見がまとまらなかった場合にとる最終手段となります。
自分の持分だけであれば共有者全員の同意を得ることなく売却できますが、マンションは複数人で所有している状態のままなので、購入後の名義の問題や物件を自由に扱えないなど多くのデメリットが残ります。
そのため共有名義の一部分だけの売却を取り扱う不動産会社が少なく、買手もなかなか見つからないという注意点があるのです。
また上記のことから、売却価格が相場に比べて大幅に安くなるというデメリットもあります。
共有者全員の同意を得ることなく売却ができますが、デメリットも多く存在する方法であるため最終手段として考えましょう。

共有名義のマンションを売却する方法～注意点を解説～

最後に共有名義のマンションを売却するための注意点をご紹介します。

注意点1：マンションの価値を把握する

売却する前に、共有名義となっているマンションの価値を知っておく必要があります。
価値を知らずに安い金額で売却してしまうと損ですし、反対に価値に見合わない高額な金額を設定してしまうと、買手が見つからずに時間がかかってしまいます。
こうしたリスクを避けるためにも、マンションの価値を把握して相場価格を知ることが重要です。

注意点2：それぞれの持分割合を理解する

共有者全員が、それぞれどれくらいの割合でマンションの権利を有しているのかの確認も重要です。
なぜなら持分割合がわからないと、マンション売却後にどれだけの金額が手元に入るのかわからないためです。
持分の割合は、マンションを購入した場合と相続した場合で異なります。
マンションを購入して共有名義になったのであれば、購入時に出した金額に応じて持分割合が決まります。
一方、相続によってマンションを取得した場合には、法定相続分がそのまま持分割合となるのが基本です。

注意点3：売却後の現金の配分を決めておく

マンションの売却によって、普段あまり目にしないような大きな金額が入ってきます。
このお金の配分をしっかり決めておかないと、共有者同士でトラブルになることも考えられます。
基本的には持分割合に応じた形で分配となりますが、離婚後であれば養育費や慰謝料、住宅ローンが残っていればローンの支払いに回すなど、さまざまなケースがあるでしょう。
売却金の配分を事前に決めておくことでトラブルを防ぎ、また手続きをスムーズに進められるのです。

まとめ

共有名義のマンションを売却するための方法と注意点について解説しました。
離婚や相続などによって共有名義のマンションを売却したいというケースは少なくありません。
売却には3つの方法がありますが、いずれも共有者全員に売却の意思を伝え話し合うことが重要です。
なかなか意見がまとまらず自分だけでも売却したいという場合には、最終手段として「持分のみを売却する方法」を検討すると良いでしょう。