コロナ禍における中古マンション市況は？価格上昇の理由と来年以降の予測を紹介

全世界に急速に広がった新型コロナウイルスにより、経済全体が大きな影響を受けています。
中古マンションの市況においては、実は価格上昇を続けており、今後も似た状況が続く見通しです。
ここでは、中古マンションの価格上昇の現状と、なぜそうなったかの理由にくわえ、来年（2022年）以降はどのような市況となるかの予測をお伝えします。

コロナ禍において価格上昇が続く中古マンション市況

日本国内においてコロナの影響が深刻化したのは2020年初旬のため、それ以降の中古マンション市況についてご説明いたします。

中古マンションの販売・売り出し価格ともに上昇

コロナの影響によって多くの方の生活が一変しましたが、中古マンション市況において、価格は一貫して上昇を続けています。
国土交通大臣が指定する近畿不動産流通機構「近畿レインズ」が発表するデータによると、近畿圏で2021年7～9月期の中古マンションの成約価格は4.7%高くなっており、5期連続で上昇しています。
売り出される近畿圏の中古マンションの価格においては、前年同期比2.9%%上昇と、なんと15期連続で上昇が続いています。
なお、中古マンションの価格上昇については、近畿圏のみならず、首都圏においても同じ傾向にあります。
コロナ禍という経済に大きな影響を与える状況においても、中古マンション価格は変わらずに上がり続けていると言えます。

中古マンションの売り出し・成約件数は減少

中古マンションの価格は上昇しているのに対し、売り出し件数と成約件数ともに減少しているのも特徴的です。
成約件数は前年同期比で13.2%減と、5期ぶりに減少しています。
この成約件数の減少については、直前に当たる4～6月期は近畿レインズ発足以来最大の件数となっており、その反動だと考えられます。
そのため、住宅購入需要はコロナ禍において上がっていると言って良いでしょう。
それに対して、新しく売り出される中古マンションの件数は、年同期比9.5%減と、5期連続で減少しています。
この売り出し件数の減少は、コロナ禍における緊急事態宣言などによる売り控えがされていることが想定されます。

需要は変わらずあるが売り出し物件が少ない状況

ここまでをまとめると、中古マンションの価格は上がり続けているのに対し、売り出される物件数は少なくなっているというのが現状です。
コロナ禍においても、新しく中古マンションを購入したい、という高い需要に対し、中古マンションの供給が追い付いていないとも言えるでしょう。
また、価格上昇の背景から、高額物件を中心に取引されている様子も伺えます。

なぜコロナ禍において中古マンション価格が上昇したか

中古マンションの価格はコロナ禍においても上昇を続けていますが、それはなぜでしょうか。
考えられる理由を解説いたします。

新築マンションの価格が高額のため

日本のマンション販売はマンションデベロッパーの手に委ねられています。
土地価格や建築費の上昇により、新築マンションの建設費用は上昇しています。
そのような背景もあり、リーマンショック以降、マンションデベロッパーは確実に採算が取れる駅近など好立地マンションに限定して新築マンション建築をおこなっています。
薄利多売で多くの新築マンションを建設するのではなく、高額の新築マンションを買える層に絞って販売をおこなうことで、安定した利益を見込んでいます。
そのため、過去に比べると新築マンションの販売戸数は大幅に減少し、その分販売されている新築マンションはどんどん高額になっています。
新築マンションの供給が少なく、割高な価格となっていることから、手ごろな価格を求めて中古マンションを選択する方が増えているのが現状です。
中古マンションの需要が上がっていることから、中古マンションの価格も引きあがり、取引価格の上昇につながっています。

マイナス金利政策の継続のため

近年、平均賃金も上昇はしていますが、それ以上に新築や中古マンションの価格の上り幅は大きいです。
そのため通常であれば、マンションを購入できる層が少なくなってしまうところを、政府のマイナス金利政策により、不動産取引が活発化されています。
2016年からおこなわれたマイナス金利政策により、変動金利であれば0.5%程度、固定金利でも1%前半という、非常に低い金利で住宅ローンを組むことが可能となっています。
ほとんどの方は住宅ローンを組んでマンションを購入するため、住宅ローンの返済額を左右する金利の数値により、購入できる物件価格が大きく異なります。
たとえば、月の返済額の上限を12万円とした場合で考えてみましょう。
2010年時点で一般的だった、変動金利1.5%で計算すると、借り入れ上限は3,919万円でした。
しかしマイナス金利政策以降、一般的となった変動金利0.5%で計算すると、4,622万円もの借り入れが可能です。
負担額は同じ月12万円で、金利の違いによっておよそ700万円も高額の借り入れができます。
このような低金利政策により、高額なマンション購入も可能となっているのが、マンション価格上昇の理由です。
また、マイナス金利政策と同時に、住宅ローン減税などの制度も、マンション購入を後押ししていると言えます。

投資目的や節税目的の需要もあるため

マンションは、そこに住むために購入する他にも、投資や節税を目的として購入する場合があります。
そのような購買目的の富裕層は、コロナによる経済的な悪影響を受けなかった方も多いため、とくに高額で値上がりが見込めるマンションの取引は変わらず活発です。

郊外のマンション需要も増えているため

コロナ禍において、マンションの需要は二極化しました。
ひとつは、より移動時間を短く、値下がりがしないような都会の駅近の物件を求める需要が高まりました。
もうひとつは、郊外のマンションを求める需要の高まりです。
在宅勤務が広がったことにより、都会のマンションではなく、より広く、より住環境の良い郊外の住居を求める方も増えました。
都心だけでなく、郊外のマンションの価格も上昇したことで、全体の中古マンション価格を押し上げる形になっていると言えます。

コロナ禍が続く来年（2022年）の中古マンション市況予測

現在のところ、コロナがいつ収束するかの見通しが立たず、それにより経済予測も不透明となっています。
ただ、あまりに急激な経済回復を果たすことは現状で考えにくいでしょう。
また、2021年に入って、固定金利であるフラット35の金利は引き上げられました。
合わせて変動金利が上昇すると簡単に断言はできませんが、「現状では下がるところまで下がっているため、今以上に大きく下がることはない」というのが多くの専門家の共通見解です。
もしこのまま経済回復が見込めないまま、金利が引き上げられた場合、今後の中古マンション価格が下がることも考えられます。
ただし、急激に金利を上げると日本経済全体に与えるショックも大きいため、政府がそう簡単に金利を上げることはないでしょう。
そのため、来年（2022年）以降、しばらくは中古マンション価格も同じ上昇傾向が続くことが予想されます。
中長期的に見た場合、好立地の中古マンションは値上がりしても、それ以外は値下がりすることも考えられます。
マンションの購入を検討しているのであれば、今後も価格が上昇していくことを見越して早めの購入決断をした方が得策であるといえそうです。

まとめ

コロナ禍における中古マンション市況を、なぜ価格上昇が続いているかという理由から、来年の予測まで併せて解説しました。
現在は需要に対して中古マンションの供給が追い付いておらず、人気のある物件は売りに出たとしてもすぐに買い手がつく可能性があります。
中古マンションの購入を考えているけれどアフターコロナの物件価格変動が不安で決断に踏み切れない…とお悩みの方は、まず一度弊社までご相談ください。