良い中古マンションを見分けるポイントとは｜新大阪のマンション売却・購入

▼ 良い中古マンションを見分けるポイント①建物の外観の状態
▼ 良い中古マンションを見分けるポイント②管理状態
▼ 良い中古マンションを見分けるポイント③今後の修繕計画を示しているか
▼ まとめ

良い中古マンションを見分けるポイントとは

新築マンションには手をだしにくいから中古マンションを購入すると言う方もいるのではないでしょうか。
しかし価格だけで選んでしまうと、後々とんでもないトラブルに繋がる可能性があります。
そうならないようにここでは、良い中古マンションを購入する際の見分けポイントについて解説します。

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良い中古マンションを見分けるポイント①建物の外観の状態

まずは見分けるポイントとして外観の状態がどういったものかを確認します。
新築マンションとは違い中古マンションは経年劣化により外観が悪くなっている事が多いです。
しかし一概に汚れているだけの外観では、本当に良好なのか判別しにくいかと思います。
ここではどのように外観をチェックしたら良いのかをご説明します。

外壁のひび割れを確認

マンションに訪れた際に、まずは外壁に注目します。
あまりにも汚れている物件であれば避けたほうが無難ですが、ひび割れが多くある物件も購入しないほうが良いです。
コンクリートは性質上、経年劣化によるひび割れは致し方ないものですが、水分の染み込みで建物の寿命を着実に縮めます。
ただし、ひび割れの幅が0.3㎜以下であればすぐに劣化する心配はありませんので許容範囲です。
なお1㎜以下を計測できるスケールはプロでないと持ちあわせていないと思いますので、髪の毛(太さ0.05㎜～0.15㎜)の太さを参考にしてみてください。

タイルの浮き・落下は要注意

次に外壁に貼られているタイルを確認します。
マンションはコンクリート地を剥き出しにせず、タイル貼りをしている物件のほうが多いです。
しかしタイルが外壁から浮き出ている、所々が落下している物件は注意しましょう。
まずタイルが落下している物件は、工事そのものが丁寧におこなわれていない可能性があります。
つまり建築自体が突貫工事で、その他の場所もきちんと施工している可能性が低く、将来的に問題が起きるかもしれません。
また近いうちに、タイルが頭上に落下してけがをしてしまう事が考えられます。
さらにタイルの浮きに関してはもっと重要です。
「浮いている＝外壁が歪んでいる → 建物の基礎が曲がっている」
と想定できます。
タイルが新しく綺麗に見えたとしても、浮きがあれば大きな問題です。
上から下までくまなく観察するようにしてください。

不自然な水分の染みがないかを確認

土や埃などの汚れはあまり汚いものでなければ気にする必要はありませんが、水分が染み出している場合は気を付ける必要があります。
雨が降っていないのに染み出していたり、一部分から水分が垂れていたりしたら給排水設備が悪くなっている事が考えられます。
またダダ漏れでないから大丈夫と言うのは危険です。
水分により内部の鉄筋が錆びて支えにもなっていない可能性があります。
さらに湿気に悩まされる事も考えられ、部屋が綺麗でもカビだらけになるかもしれません。
ささいな水分の染みも原因があるので、細かに確認してください。

良い中古マンションを見分けるポイント②管理状態

次に良い中古マンションを見分けるポイントとして管理状態が良好かを確認します。
マンションは専有部分と共用部分がありますが、特に共用部分の状態で良いマンションかを見極める事ができます。
以下が共用部分をチェックするポイントです。

天井や階段のひび割れなどを確認

外観のチェックポイントと同じく、共用部分となる天井や階段にひび割れなどの破損がないかを確認します。
破損だけでなく、錆びや浮きを確認することで良好な状態であるかが分かります。
また、修正した跡があればどういったいきさつで修正したのかも確認してください。

管理がきちんとされているかを確認

共用部分にはゴミステーションや駐輪場もあり、これらの箇所の管理状態を確認することで良いマンションかを見極めることができます。
たとえばゴミステーションの場合、指定している日以外にゴミが捨ててあったり、ゴミが散乱していたりするマンションは管理の悪さが伺い知れます。
また駐輪場なら、きちんとしたスペースに駐輪していなければ共用部分に気を配らない管理人の可能性がありますし、住人の素質が悪いかもしれません。
さらに掲示板の掲示物が綺麗になっているかどうかも、管理状態の良好さを把握する材料になりますので確認すると良いです。

実はもっとも大事な植栽箇所

共用部分はさまざまありますが、植栽の箇所は良い中古マンションかどうかがはっきり分かります。
植栽がきちんと手入れされているマンションは、その他の管理もきちんとおこなっている事が多いです。
また一戸建てとは違い自分の庭が持てないマンション生活では、気軽に緑が触れる貴重な場所です。
植栽の手入れが行き届いているマンションは資産価値も高いので、必ずチェックするようにしてください。

良い中古マンションを見分けるポイント③今後の修繕計画を示しているか

マンションはコンクリートで建てており、長期間の寿命があります。
しかし、マンション内にある設備は定期的に修繕をおこなわないといけません。
良好な中古マンションであれば、修繕計画がきちんとなされており、今後も快適に過ごせることができます。
ここでは修繕計画を確認するうえでのポイントとなる部分をご紹介します。

修繕計画の費用はどのようになっているか

修繕計画に基づいた工事の費用は管理人がすべて捻出するものではありません。
マンションでは管理組合を作り、入居者が管理組合員として今後の工事にかかる費用を、毎月修繕積立金として積立てをしていきます。
そしてその積立金の中から工事費用を捻出するようになっています。
積立金額は修繕計画により算出していきますが、計画どおりに工事をおこなう際に積立金が不足することもあり、そのような場合は工事の延期や一時徴収金を徴収します。
しかし計画とは異なる事態が発生した際は、管理組合員の同意を得ないといけません。
そのため延期しない場合は、一時徴収金を徴収せず金融機関から資金の借り入れをして修繕工事をおこなうことで同意を得るケースが多いです。

設備が充実しているほど修繕積立金は高い

マンションのなかには入居者が快適に過ごせるように、さまざまな設備があります。
しかし共用する設備が充実しているほど、修繕する費用も高額になるので修繕積立金は高いです。
特にセキュリティ性を追求し、機械式の駐車場や2戸に1基のエレベーターなどを設置しているマンションは想像以上の修繕積立金になりますので、注意してください。

修繕計画の内容が薄いものは注意

どんなに素晴らしいマンションでも経年劣化には勝てません。
マンションは建物に関する大規模な修繕は12年ごと、設備に関する修繕は30年ごとの取替えとしているところがほとんどです。
つまり、このような周期で修繕計画を立てていない、計画内容も大雑把なマンションは避けたほうが良いです。
また年数が経過しているマンションの場合、修繕計画どおりに工事をしているかも確認する必要があります。

修繕積立金は適正価格がある

修繕積立金は自由に決める事ができますが、国土交通省による「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」で目安となる計算方法を定めています。
【修繕積立金の月額目安】＝専有床面積当たりの修繕積立金の額 × 購入予定のマンションの専有床面積＋機械式駐車場の修繕工事費 × 駐車場数 ÷ 住戸数
この計算方法で目安金額が分かりますが、相場はだいたい1㎡あたり200円です。
中古マンションでは新築マンションよりも修繕工事が多く発生してくるので、修繕積立金は高くなっています。
新築でないのに修繕積立金が安い場合は、大規模な修繕工事を計画していない可能性もあるので、修繕計画を良く見る必要があります。